5月8日晚，南京各区陆续发布2026年中小学招生入学工作实施办法，除了最新学区划分出炉之外，鼓楼、建邺、玄武、秦淮四大核心区更是给学区房市场丢了一枚“重磅炸弹”——取消“提前一年落户”和“学籍占用”的限制。（备注：江宁、栖霞除外）

这意味着实施多年的“小学6年、初中3年内只能提供一个学位”的规定取消。现在孩子一入学，房子即可转手，下家买入后第二年就能正常入学。与此同时，家长不再需要提前一年买房落户，只需在入学当年报名前办好落户即可。

简单来说，这次新政解除了学区房的“限售”和降低了购入“时间门槛”，对于卖家和买家来说，无疑都是巨大变化。从上周五晚到昨天晚上，整整72小时，南京学区房市场有何最新变化？我们进行了全面摸底。

1、二手房挂牌破纪录！日均上架超1000套

根据某二手房平台展示的最新数据，新政后的72小时（5.9-5.11），南京二手房挂牌量猛增，3天挂牌房源总计达3106套，日均挂牌房源突破千套。

其中，5月9日挂牌1063套，打破近30天单日挂牌纪录；5月10日挂牌944套，持续保持高位；5月11日挂牌1099套，再度刷新单日挂牌纪录，这也是过去一个月以来，单日挂牌量最高。

从挂牌时间来看，学区房或是最大的挂牌“贡献者”！新政后房源挂牌量呈现指数级增加！

中介透露，定淮门板块树人学区，从之前的每日新增5套左右，这两天单日新增一度飙到40套；银城汇文学区，48小时新上房源超50套。

2、主城“老破小”疯狂出货，一线学区房挂牌猛增

新政一出，主城“老破小”学区房开始疯狂出货。以鼓楼为例，仅今天上午11点，在某二手房平台“最新发布”一栏中，显示“刚刚发布”的房源共80套，其中60㎡以下房源30套，占比约37.5%，90㎡以下的房源占比75%。

其中，既有以怡景花园、西康路3号、仙霞公寓、苏州路、北东瓜市、山阴路、永庆村等为代表的“拉力琅”+29中加持的顶流学区房，也有以银城花园南片、育才公寓东片、金舟花园、辰龙广场等为代表的银城以及汇文知名学区房。

“怡景花园新增19套，广州路新增9套，永庆村新增6套，峨嵋岭新增5套，拉萨路新增3套，金鹏大厦新增2套，峨嵋岭19号新增2套”......鼓楼宁海路板块一中介透露了新政后该门店的挂牌变化：

“拉小+29中”加持的房源一夜挂牌就增加了近50套；“琅小+29中、力小+29中”48小时新上43套房源......房源挂牌量还在持续增加。

我最新摸底南京30个知名学区房小区，目前挂牌在售二手房超2080套。数据还在不断更新，新政效应有望持续发酵。

3、“假过户”、“租学位”？新政后有人动了“歪脑筋”

取消学籍占用，有人开始动“歪脑筋”。最近，在社交平台上，有网友发帖称自家学区房可以“出租学位”。

说白了，就是买卖双方“假过户”，正常走买卖流程将房子过户给你，等你家孩子入完学，他再把房子赎回去。这似乎双方都得利，卖方不亏，买方也只要出中介费和税费，但得到了上名校的机会，房子还能被赎回，看上去是皆大欢喜。

为此，我也咨询了专业律师，律师表示如此操作风险较大。

第一，如果买家需要先支付全部房款，卖家回购时再返还购房款，在这种情况下，如房价下跌，卖家可能会主观上不愿意履行回购义务。即使买家通过法律程序要求卖家回购，相关合同可能因以合法形式掩盖非法目的、违反公序良俗、违反学区房管理制度等原因被法院认定为无效合同，合同无效的后果是双方返还财产，即买家返还房屋，卖家返还购房款，但是卖家存在客观上没有能力返还购房款的可能性，届时买家将不得不承担房价下跌的风险。

第二，如果买家不需要支付全部购房款，此时，因房屋系登记在买家名下，买家有可能会恶意抵押、擅自转售房屋，或者因自身债务，房屋被其债权人强制执行，届时卖家既没有收到购房款，房屋也可能保不住，存在较大风险。

对买家而言，花几十万税费和中介费，还要承担资金被占、失去首套房资格、甚至钱房两空的风险，只为博一个“可能”的入学资格，性价比和安全性都非常低。

对于卖家而言，把自己的核心资产置于他人名下，风险完全不可控。一旦买家出问题，你损失的可能是一套房子。想卖房，正常走二手房交易流程，虽然价格可能不如预期，但落袋为安，没有后顾之忧。

被“锁死”的房产，终于可以流通了。这次学区房新政，让南京学区房房主拿到了一个提前“下车”的机会。

过去，一套学区房在孩子入学后，会因为“学籍占用”而被锁定6年（小学）或3年（初中）。想卖房？要么大幅降价，要么干等学位释放。

现在，“锁定”被彻底解除。孩子今年9月入学，家长10月就可以挂牌卖房，下家买来第二年就能用学位。这对于急需资金周转或想置换改善型住房的卖家来说，是实质性的解套。

但是最大的挑战也来了！供应量井喷，卖房竞争进入白热化。挂牌量猛增背后，这意味着，你的房子要和海量同类房源一起“摆上货架”供买家挑选。想要“突围”，以价换量是最直接的办法。

1、房主“割肉”，网红学区房成交价降幅10%-20%

昨天，有中介在小红书上发布龙江永嘉年华（银城+汇文双学区）一套建面约50.47㎡房源，挂牌价199万，新政后一口价170万，单价仅3.36万/㎡。对比今年三四月份的成交价，直接降了50万+，降幅达到20%。

辰龙绿苑东苑（银城+汇文双学区）一套建面约89.41㎡房源，挂牌399万，最终352万成交。相比今年年初同户型总价，降幅也达到了40万以上，降幅10%左右。

天玺国际广场（银城+汇文双学区）一套建面约41.37㎡房源，挂牌200万，最终176万成交。新政前同户型面积段成交总价约200万上下，对比降幅也在三四十万，降幅12%左右。

佳和园（科睿+汇文双学区）一套建面约86㎡房源，挂牌价208万，成交总价193.6万，成交单价约2.25万元/㎡。近期房源成交价达到2.8万/㎡，降幅也达到近20%。

另外，根据中介分享的消息：树人学区新政后成交火热，但是砍价幅度同样不低。

2、总价不到200万！抄底南京一线学区房的机会来了

新政取消落户时间要求，买家心态从“着急抢购”变成了“从容观望”。他们知道房子多了，选择多了，有充足的议价空间，也可以“货比三家”，慢慢挑选！

我看到刚刚挂牌的大批学区房中，总价不到200万的房源比比皆是。对于买家而言，曾经高不可及的南京网红学区房，现在上车门槛变得十分友好！

比如银城小学+金陵汇文加持的辰龙广场，建面约54㎡房源，挂牌总价188万；银城花园、佳和园等，总价不到200万，大把房源可以选......

曾经直逼10万/㎡，如今挂牌总价不到300万，南京一线学区房价格也下来了！

就在今天，北东瓜市（力小+29中）一套建面约58.61㎡房源，挂牌价238万，折合单价仅约40607元/㎡。要知道，该小区高峰时成交价突破9.5万/㎡，去年4月成交价甚至还突破了7万/㎡，如今堪称“超级捡漏价”。就在发稿时，我发现这套房已经下架。

“拉小+29中”加持的怡景花园、永庆村；“力小+29中”加持的山阴路、仙霞公寓、剑阁路......都有大批房源可挑选！

写在最后：

2026年南京学区房的变动——取消学籍占用、提前一年落户、停招合并部分学校、教育集团深度整合——本质上是打响了学区房市场“价值回归”与“风险暴露”的第一枪。这轮新政不是单一变量的调整，而是一套组合拳。取消学籍占用，供应量猛增，房源稀缺性消失；多所中小学停招合并，学区划分重调，学区边界不再稳固。

在人口出生率下降和教育均衡化这两大长期趋势下，学区房告别了“闭眼买也能涨”的普涨时代。未来的市场，高价值只会属于那些能够穿越周期的资产——即同时具备“顶级学区+宜居属性+核心地段”的房子。而大部分只有单一学区属性的房产，将面临价值的重估。

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