01
朋友老周一套双学区房，晚上给我打电话，说“决定了，下周就把鼓楼那套房子挂出去。”
问为什么？
他说“今年取消学籍占用了。以前我这种学位占用的房子，卖给别人至少得等六年，买家一听‘学位已用’扭头就走。现在好了，取消学籍占用。你说，不涨的话，这房子我攥在手里还有什么意义？”
他有点坚决：“不光要卖，还要趁早，已经有不少邻居反应过来了……”
现在，有中介发在朋友圈发一些令人瞠目结舌的学区房售价。
老周承认：自己手里的学区房房价，涨是不敢涨了。
单看最近二手房“激增”的挂牌量，也让人倒吸一口凉气。
根源还是在人口上。
我们看看南京每年的出生人口数据：出生人口峰值出现在2016-2017年左右，那两年每年有8万多甚至9万的新生儿。到2020年，跌到6万多，如今稳定在5万略不到一点的样子。
现在的初中生，大概还有一波“二胎放开”后的高峰。
趋势是明确的，高峰之后，迎来下降。
说真的，现在对人口直观的感受来自幼儿园。
做幼教的朋友说，南京很多民办幼儿园从去年开始就招不满小班，有些甚至把三个班合并成两个班，甚至闭园。
公办园也感受到压力。
现在幼儿园关闭潮已经不是新闻，而是正在发生的事。
幼儿园的今天，传导一下，就是小学的明天。小学之后就是初中，接着就是高中、大学。
老周说：“我现在卖，至少还能卖给那些孩子还在上小学、要提前布局初中的人。等到这批人也都买完了，就更难了。”
02
很多人不理解，为什么一个教育政策会引发这么大的变化。
其实根源不在政策，而在人口趋势和学区房本身的变化（教育均衡，很多新学校也变得越来越好）。
政策只是顺势而为。
当出生人口持续下降、学龄儿童越来越少的时候，学校之间开始抢生源。
这种现象不是唯有南京，很多城市也在陆续取消学位年限——哪人多政策就做加法，哪人少政策就做减法。
——尤其是学区房，70后80后愿意为孩子和学区牺牲生活品质，现在的年轻人呢？
03
学区房本身就是房子+学票。
学票稀缺的根源还是学生多，认可学区房的群体大，他们会争抢教育资源。
现在连生源都在减少，大家对学区房的认知也发生了变化，客观来说，愿意很鸡血的家长群体，也在减少。
还争个什么？
学区入场券的价格由市场供求决定，而不是由砖头水泥决定。
当供给（每年都有大量学区房释放）增加，需求（想上名校的家庭越来越少）相对减少，入场券的价格只会越来越低。
老周跟我说“你知道我为什么这么急吗？不光是因为房子要跌。”
还有就是对收入、未来的不确定性，都是职场人，说不定哪天就遇到问题了。
在AI时代，还有什么不可能呢？
现在卖了，保现金流。
实际市场，南京已经有不少学区家长挂牌。
这其中也夹杂了很多中介的言论，一些不知真假的数据，加剧了新趋势新共识的形成。
老周不是个案，而是南京中年人的缩影。
他们很多在2016-2019年的房价高点上车，背负贷款，结果房价还跌了，如果再不抽身，可能真要搭进去。
老周最后说：“我现在想通了，什么学区房、什么名校，都是浮云。我把房子卖了，手里留点现金，孩子能读成什么样算什么样。他要是有本事，自己考个好大学。要是没本事，还是要靠自己的现金和人脉。”
现在的就业压力有多大吗？
如果不读个清北、985，连211都没就业保障。
——客观来说，一张普通高校的毕业证，不算能就业的底气。现在重的是“学历+能力”。
像南京普通的自媒体平台，也能迎来清北本科的简历了。
04
另外，学区房的生源本质，之前也有“筛选机制”的作用。
因为学区房房价昂贵，因此筛选出一批物质生活条件较好、更有意愿鸡娃、对教育更上心的家长群体，“好学校+好生源家庭”的联合体，这是过去的硬核逻辑。
如今，学校还在，但学区房的昂贵属性和固化属性都降低了。
流动性更快，性价比更高，带来的影响就是学区房“筛选机制”明显弱化了，好学校的生源家庭和其他学校的家庭落差没有过去那么大了。
——那么，筛选机制无法有效发挥作用，所谓“好学校+好生源家庭”的联合体，就崩了。
现在的BBA车友会，与20年前的BBA车友会，含金量能一样吗？
同样，现在哪怕顶级学区房，吸收的家长群体和10多年前，能比吗?
接下来南京学区房如何？
这要看新共识的“学区房信仰”，谈不上崩不崩，可能不言而喻了。
撰文：城市观察小组
图源：南京升学观察、江西卫视、智谷趋势等
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