我们盘点了南京年中的热门新盘，发现阵容非常庞大。
预计至少有7家新盘将首次公开实景，全系四代宅，低密改善主导。
南京买房人是见过好东西的，市场已经从“拼折扣”转向“拼兑现”。
做实景、做确定性，成了开发商的集体动作。
真有好房拿到最新公开消息，梳理如下。
① 北谷·隐澍（老城南，5月公开实景）
老城南洪家园板块，上一次有新项目是很久以前的事了。
这个项目距3号线卡子门站不到500米，老门东、雨花台都在2公里内。南京市中医院、宜家、秦淮实验小学环绕。
城市界面是城南特有的“新旧错层”：一边是春光里、霞光里这些老小区，一边是绿国万象都荟和在建的佰汇广场。
烟火气足，但新房断档了很久。
容积率仅1.2，这波新盘里很低的一档。
6栋6-8层四代洋房，只做两个户型：约116㎡和139㎡三房。
4栋楼首层架空，户户带露台。
外立面铝板+大面积玻璃+香槟金线条，质感在板块内有明显领先。
② 金陵江月（江北核，5月公开实景）
绿城时隔二十年重返江北，联手通宇。设计班底不低：gad建筑、HWCD室内、上景园林。
位置在横江大道与七里河交汇处，紧邻在建的南师附中九袱洲路校区，长江岸线和启龙公园边上。
11栋11-16层小高层，370户，容积率1.6，主力128-230㎡。
这个项目在江北做了几个“板块首次”：
南京首个抬板设计理念四代宅，户户错层露台，边户270度端厅可观江；
约8300㎡垂直会所体系，含下沉庭院、室内会所配270度环幕恒温泳池、全架空泛会所，户均公区超22㎡；
江北首个中央车站+全明生态地下车库。
③ 丹锦园（大校场，5月公开实景）
南部新城第一个四代宅。奥体建设与南部新城会展公司双国企，紧邻南外南部新城校区西北侧。
9栋住宅、481户，3栋9层洋房+6栋16-18层小高层，
户户标配错层空中露台，全屋六恒科技。
周边金陵万象城约25万㎡预计2026年开业。
④ 绿城·芝澜锦上（麒麟，6月公开实景）
板块首个四代宅。麒麟此前产品迭代偏慢，绿城带代建能力和产品基因进来，对片区改善有双重意义。
麒麟科创园智汇路以南，生态中央公园东侧。9栋15-17层小高层，容积率2.2，户型129、138、178㎡。
部分楼栋首层架空，景观用峡谷式叠瀑概念，在全龄会所中融入山水意象。
⑤嘉宏·万流江宁（百家湖，5月公开实景示范区）
百家湖核心区的新盘供应一直不多，嘉宏万流江宁近期关注度很高。
开发商嘉宏，这是它进入南京的首个项目，也是旗下“万流系”产品线的全国首秀。
项目紧邻百家湖商圈，步行范围内，景枫KINGMO、江宁金鹰、太阳城、1912街区、龙湖天街全部覆盖，商业体量约200万方，是“江宁新街口”。
交通上距1号线小龙湾站仅数百米，东侧和南侧紧邻秦淮河支流牛首山河，周边还有滨河体育公园、杨家圩市民公园。
项目纯改善，143㎡起步。规划7栋16-17层小高层，容积率1.7，仅做三个户型——143㎡、180㎡、235㎡，采用“一栋一户型”布局，立面和景观都很有辨识度。
配置上狠砸成本：
六恒科技系统、整体抬升底板设计形成约7米垂直高差、超4000㎡会所及泛会所配套、超2000㎡“峡谷跌水”双下沉式庭院、地上地下双泳池、景观中央车站、全明生态地下车库。
⑥ 宸嘉·嘉佰道（南部新城，5月下旬公开）
南部新城又一高端新盘即将进场。
宸嘉发展，2020年才成立，但2024年就拿了中国房地产企业产品力TOP30，旗下"嘉佰道"系被评为全国十大顶级豪宅产品系，在上海、武汉已有落地。
这次是首进南京，也是"嘉佰道"产品线在南京的第一次亮相。
2025年4月23日拿的地，经过38轮竞价，溢价率7.12%，楼面价32309元/㎡，是南部新城目前的地价天花板。
在南部新城佳营路与祥天路交汇处，南外南部新城校区西北侧。
规划15栋住宅，2栋10层小高层、2栋7层洋房、11栋4层叠墅，容积率1.2，纯低密社区。
产品定位非常纯粹，只做三档：小高层约160-170㎡，洋房约180-190㎡（墅厅设计），叠墅约230-240㎡。
goa大象设计操刀建筑，立面以"绽放"为造型母题，叠墅做了大露台和全景玻璃，部分楼栋配错层露台和架空层。
嘉佰道南京，是南部新城低密天花板的有力竞争者。
⑦金陵Villa（珠江路，8月公开实景）
金陵Villa就是南京今年房价和关注度的双重旗帜。
只有66套，主城地段太稀缺。
珠江路G05地块，楼面价37883元/㎡，溢价率43.37%，新街口核心区近二十年罕见的纯新住宅用地。
步行到1号线珠江路站、3号线浮桥站都在数百米内，德基、金鹰全在生活半径。
仅2栋11-14层，66套。主力143-165㎡，另有190-230㎡顶跃。
容积率1.8，二层架空配露台+个性化定制，四代错层露台产品。放风价8万+/㎡，总价约1200-2000万。
这波新盘分属不同板块、不同开发商，但趋势一致。
一、全系四代宅。
二、实景先行。
三、改善户型绝对主导。
119-230㎡全覆盖，小户型不再出现，新房供给结构全面向改善倾斜。
四、品牌/国企集中入场。
绿城、奥体建设、北谷、中堃、嘉宏、长住控股等，品牌力和交付安全性被摆到比价格更优先的位置。
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