南京学区变天!杭州人口失速,结婚登记新低,学区房的未来在哪?| 陈北北

本文3467字，以下全文无广，我是个人购房者，这篇是我第239篇楼市文章

最近，三条看似不相关的新闻接连刷屏，却共同指向了一个共同问题 

—— 学区房的价值在被重新定义

a. 南京多区取消“小学六年一学位、初中三年一学位”，同时废除提前一年落户要求

b. 杭州 2025 年常住人口新增 7.6 万人，人口增速连续五年下滑，从 2021 年的 2.1% 降至 0.6%

c. 2026 年一季度全国结婚登记 169.7 万对，较去年同期减少 11.3 万对，降幅 6.24%

这三条新闻，分别从教育政策、人口结构和社会趋势三个维度影响学区房的价值曲线，北北本篇就此聊聊

01 | 南京学区改制

5月8日，南京多区同步更新招生政策，核心集中在两大重磅变化

① 取消提前一年落户限制

南京小学阶段其实在 2025 年就已取消该要求，这次进一步明确初中也同步取消

家长只需在报名开始前完成户籍、房产证与实际居住地 "三一致" 即可办理入学手续

② 取消学区房学位年限限制

原先南京一套房产在小学 6 年或初中 3 年内仅能提供一个学位

政策调整后，如果单纯为了学区买的学区房，可以当年买进，入学之后直接卖出

新房主的子女，在次年便可正常使用该学位入学

这一调整可以说彻底改变了南京学区房的交易逻辑

如果说之前的南京学区房是 "内存条"—— 入学期间必须一直占用，不能中断

那么现在的南京学区房就是 "U 盘"—— 即插即用，入学完了就可以拔掉卖掉

理论上，一套小学学区房每年这样买卖一次，6年可以让 6 个家庭的孩子，都上名校

一套初中学区房每年这样买卖一次，3年可以让 3 个家庭的孩子，都上名校

作为杭州楼市观察者，自然要对比杭州的情况

杭州目前也仍有不少学校执行 "六年一学位" 的默认规则，比如学军、采荷、钱塘区所有公办小学等等

同时，也有不少学校无实质的学籍占用限制，其中不乏名校学区房

典型如近年的学区房新贵——西城年华，对应学校是保俶塔申花实验

因为保俶塔申花实验是九年一贯，只要上了小学，初中是直升的

同时该校的学区范围内只有三个小区——西城年华、西城美墅、丽阳苑，生源爆表的概率小，只要一表生基本全收，不需要提前落户

某种程度上来说，西城年华的情况和目前的南京学区房类似，但两者的境遇和走势大概率截然不同

经南京玄武教育局反馈，片区内已做摸排，大概率不会出现学区爆满的情况

也就是学区需求并不算多，而学区房因为取消年限限制，供应量会显著增加，最终导致南京学区房的稀缺性下降

失去稀缺性，价值注定会随之下降，这个趋势也已经引发了市场恐慌

▲南京贝壳的二手房新增挂牌量

南京政策调整后，市场反应剧烈，据说某个王牌初中学区房，仅5月9号一天就挂出来100多套房源

市场短期踩踏，在所难免

02 | 杭州人口增速刹车

近日，《2025年杭州市国民经济和社会发展统计公报》发布

数据显示，2025年 杭州市常住人口 1270 万人，比去年末增加 7.6 万人

这一增量看似不错，但放在五年的时间维度里看，下滑趋势非常明显

2021 年常住人口增量 26.8 万人

2022 年常住人口增量 17.2 万人

2023 年常住人口增量 14.6 万人

2024 年常住人口增量 10.2 万人

2025 年常住人口增量 7.6 万人

五年间，杭州人口增量减少了近三分之二，增速从 2021 年的 2.1% 一路下滑至 2025 年的 0.6%

再看人口年龄结构的变化，同样令人担忧

▲数据自统计公报，统计年鉴

除了这个 "家庭式迁移" 的因素外，人口的正常老龄化也是导致 65 周岁及以上人群增长明显的重要原因

当然，我们也要客观地说，杭州即便人口增速刹车，整体人口仍然在增长，在全国主要城市中仍然位列前茅

但 "大河水少，小河水也少" 的道理不会变，覆巢之下焉有完卵

03 | 结婚人数继续下降

5 月 9 日，民政部公布了一季度全国结婚对数：

2026 年一季度全国结婚登记 169.7 万对，离婚登记 62.2 万对

▲数据自城市财经

这一结婚规模相较于 2025 年一季度，减少了 11.3 万对，同比下跌6.24%

这意味着，尽管 2025 年全年结婚对数，在“双春年”叠加 2024 年“寡妇年”以及新《婚姻登记条例》实施的影响下，实现了阶段性反弹

但，大概率无法改变结婚人数继续下行的趋势

2025 年 5 月 10 日起施行的新《婚姻登记条例》带来了两个重大变化：

一是实现了婚姻登记 "全国通办"，无需回户籍所在地办理

二是内地居民申请结婚登记，只需要出具本人的居民身份证和签字声明，不再需要出具户口簿

这一政策极大地便利了流动人口的婚姻登记，也在一定程度上强化了城市的虹吸效应，推高了杭州的结婚登记数据

杭州的结婚率近年来基本在 5.3‰左右，整体高于全国 4.2‰的平均水平

▲数据自统计公报，统计年鉴

结婚人数的下降，属于多数现代社会发展的必然结果之一

教育年龄长，开始准备结婚的时间也就更晚

工作时间长，投入到婚姻、娱乐上的时间就更少

消费丰富度高、经济发达、思想观念转变，人们对于生活的选择更多，对结婚的意愿也就会下降

04 | 学区房价值几何

杭州未来也可能会全面推行类似南京的学区改制政策，尤其是在那些生源已经不再紧张的区域

除了学区政策放宽外，落户门槛降低、人才政策倾斜、购房补贴等都会成为常规操作

趋势三：人口减少趋势加剧，适龄学区人群进一步降低

结婚人数的下降，必然导致出生人口的进一步下降，进而导致前两个趋势加速强化

这是一个自我强化的增长飞轮，短期内难以打破