本文作者：哥们买房

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为什么说是好地？因为确定性强。

首先是学校，G11地块周边的新城花漾紫郡、侨谊东苑、都荟诚品，已经被明确划入“南京江北新区外国语小学”。（不作学区承诺）

周边地铁已通、龙湖天街+弘阳商圈商业成熟、产业集聚也在周边。

其次，这块地起拍楼面价只有7708元/㎡，这是个什么概念？两年前的印悦府新房售价可是高达2.3-2.4万元/㎡，而当时印悦的拿地价可是14956元/㎡。

《哥们买房》把附近几个盘比较了下，大家可以看下。

很有意思，前几年新城开发，大家都说主城没地了。

好了，现在饼画不下去了，外围土地没人要，主城又开始冒地了。

譬如今年1月底，城东紫金山下老城东板块一幅地块进行了规划公示，由特殊用地变更为二类居住用地，地块不大，约0.99公顷，容积率1.5。4月30日，南京土拍正式挂地，将于5月29日上午9:30开始网上限时竞价。

地块位置很好，容积率1.2，限高24米，起拍总价2.05亿，楼面价17226元/㎡。紧挨着钟灵街地铁口，对面就是龙湖紫金Mall，吃饭逛街下楼就到。

虽然这块地所在的城市界面一般，但可以看到，附近的绿城云庐不仅做出来了，而且卖得不错。这说明什么？说明紫金山脚下、地铁口、商业旁的组合，只要产品好，依旧是是硬通货。

再说百家湖，这才是真正让人感慨的。

江宁百家湖板块，百家湖，二十年前江宁的中心，到现在还是中心。地铁、湖景、商业譬如景枫KINGMO、21世纪太阳城、江宁金鹰，该有的都有。

就在这个非常醇熟的板块，昨天突然把商办和科研用地改成了规划，一口气端出两块低密宅地（32-11和32-12）及一块商住混合用地（32-04），目前还没有挂牌。

值得一提的是，这三块地旁边就是景枫二期。

根据原规划来看，这几块地原来是商办混合、科研设计。说白了就是写字楼、产业园、商业综合体。但江宁现在缺这些吗？

譬如景枫竹山路G96综合体拿地快这么多年了，一直没动静，前段时间这个综合体地块还进行了规划调整：①此前地块内规划建设一座150米塔楼高度被限制在80米以内；②此前地块规划建设不低于15万方的购物中心；本次规划调整后，按照商住地块总面积6.69万方、容积率2.2、商办占比30%计算，商办总面积大幅也被大幅压缩；③地块增加了住宅。

毕竟当下的商办市场已经比较饱和，再盖新的商办，谁来租？谁来买？所以规划局想明白了：与其让这些地荒着，不如改成住宅，卖了换钱。

不过，曾经多年断供的百家湖，一下子多核心地块扎堆上新，其实挺考验开发商的。

一方面，现在百家湖核心区已经有万流江宁、G71、嘉宏G08三个项目，再加上这两块地一上，整个百家湖就是“五盘混战”。

此外，产品怎么做？1.8的容积率，做小高层是大概率事件。面积段上，如果做大了，总价太高，去化慢；如果做小了，似乎又浪费了这么好的地段。

值得一提的是，就在刚刚百家湖的万流江宁，示范区实景已经出来了。

《哥们买房》已经拿到了第一手实景照片，大家先睹为快。

可以清晰的看到，由于这个项目把整个社区抬高了5米，所以在园林打造上，非常有层次感，每一栋楼都能看到主景观，同样的楼层，视野也都不一样。

2000多平的下沉式庭院，做成了“山谷客厅”的感觉， 整个外立面搭配水景显得非常的雅致。

此外，7栋楼全部架空，加起来6000多平的泛会所，住户的使用体验感会很高。

面对板块内长期存在的“高端与刚改混杂”痛点，万流江宁圈层高度纯粹，全线户型从143㎡起步。

层高3.15米，其中建面约235㎡户型，更是设计了超6米挑高的墅厅空间，270°的端厅视野也给足了居者豪宅的享受。

据《哥们买房》了解，在项目示范区开放同期，建面约143-235㎡三大样板间也即将同步亮相。

之前我们买房，喜欢听规划，江北要建成“南京新主城”，新城要“崛起”，故事越宏大，房价涨得越猛。现在买房人不吃这一套了——那些被故事撑起来的板块，二手房跌了多少？反而是孝陵卫、百家湖、龙江，跌得少，有人接盘。

为什么？因为这些地方配套更醇熟、体验更实在。万流江宁同样给到了当下买房人的一种“确定”——确定的配套、确定的产品、确定的实景......

说到底，南京楼市回归本质了。而万流江宁作为百家湖久违的改善产品，究竟品质怎么样，我们眼见为实。