今天，我在某二手房平台上看到，位于龙江的中海凤凰熙岸三期，最新成交了一套建面约154.12㎡房源，成交总价940万，折合单价约60991.4元/㎡。

成交价突破“6”字头，直接刷新了近一年来该小区二手房成交单价的纪录。值得关注的是，这还是一套大户型房源，总价逼近千万。

我查询该小区二手房成交记录发现，去年6月该小区曾成交过一套同面积段的房源，当时总价965万，单价约62556元/㎡，对比来看，价格算是扛住了暴跌潮。

根据二手房平台展示的数据，中海凤凰熙岸三期还有73套房源挂牌在售，小区挂牌均价约67062元/㎡。

之所以能高价成交，通过与中介的交流，我也得到了三点关键信息：

1、这是一套顶楼复式，精装修，带大露台和阳光房，房子内部保养的较好，总价940万含车位。

2、三期房龄更新，环境安静，居住价值更高。过去一年二手房成交价一直比较坚挺，房主惜售。

“一期邻近清凉门大街，二期楼间距比较小，对比来看，三期更低密，楼间距大、视野开阔，综合来看优势最大”，中介透露道。

3、除了房源和楼栋优势之外，中海凤凰熙岸的学区配套同样为二手房交易增加溢价，该小区学区为‌芳草园凤凰校区小学‌和‌二十九中学致远中学。

身居龙江主城地段、房龄较新且有优质教育资源加持，共同奠定了中海凤凰熙岸二手房的价值基础，而这也为买房人提供了更加清晰的置业逻辑。

“地段+房龄+学区”的核心价值基石，依然是市场震荡期，最保险的选择。哪怕历经行情变化，这类房源依然能穿越周期。

比如，鼓楼华侨路的金鼎湾今朝天下（拉小+29中），今年成交了一套建面约210.92㎡房源，总价高达1288万，成交单价突破6.1万/㎡。

比如，河西的长江华府、苏宁檀悦（科睿小学➕金陵汇文中学），近期小区成交价都呈现上涨态势。

要知道，南京学区房取消落户时间和学籍占用的限制后，二手房挂牌量猛增，“老破小”陷入以价换量，但这些兼具房龄、学区优势的次新房，更受买家追捧。

名校施教区范围陆续发布！南京又一批小区，价值加码！

今年5月8日，南京各区相继发布2026年中小学招生入学工作实施办法，部分区域取消“提前一年落户”和“学籍占用”的限制，给学区房市场丢了一枚“重磅炸弹”（详情戳：破单日纪录！南京学区房风向突变！卖房人太疯狂）

与此同时，名校施教区范围的划定也备受关注。就在今天，我看到鼓楼、秦淮多所名校，已经开始发布招生通告，施教区范围正式发布。

这些名校施教区范围内有哪些次新房、新房可供选择？我也做了梳理！这其中既有刚交付不久的次新豪宅，也有即将开售的四代洋房，值得关注！

1、南师附中树人学校

5月15日，南师附中树人学校2026年学区服务范围发布，清江花苑、迎江园、新河一村、新河二村、金陵湾等小区都榜上有名。

值得一提的是，恒盛金陵湾还有最后一批新房在售，主力户型建面约150㎡，两梯两户设计。鼓楼+树人本部双学区+低密小高层+大四房改善+一线江景......，堪称一手王炸！

房源一经推出，受到市场高度关注，目前房源所剩不多，价格惊喜！点击下方小程序卡片“在线咨询”，了解在售房源价格详情↓

2、南外明远

作为南部新城重磅公办小学，今天南京外国语学校明远小学也发布了2026年招生通告，小学施教区范围同步发布。

除了施教区范围内的小区之外，据南外明远小学招生工作人员介绍，南部新城新交付的多个小区，由于配套学校尚未建成，今年都将自动匹配到南外明远学校。

为此，南部新城还专门定制了3条公交线路，方便这些小区业主孩子上下学。比如金基新睿樾府、伟星誉璟府、云尚紫薇、金地大成汇文府、华润润鸿府、保利博雅和著、金陵中心等。

据了解，金基新睿樾府剩余少量166、171㎡户型房源在售，实景现房所见即所得，可叠加使用秦淮人才房票，点击下方小程序“在线咨询”，了解最新房源价格详情↓

3、金陵汇文学校

5月15日，鼓楼龙江的金陵汇文学校（小学部）也发布了招生通告，公布施教区范围。

施教区范围包括：天水滨江一期、天水滨江二期、清河新寓一村、清河新寓二村、临江新寓、望江新寓、政院新寓、锦江花苑、乾和福邸、嘉景苑、鸿都大厦、典雅大厦、世纪之星、江东北路109号、世纪花园(包括金陵世纪花园和邮政世纪花园)。

这个区域各项配套齐全，无奈新房断供多年，今年将迎来一个纯新盘——北谷·翰文府，该楼盘与金陵汇文学校一街之隔（新房不承诺学区，最终以教育局公示为准）。

北谷·翰文府仅2栋楼、59套房源，手握“鼓楼龙江”、“改善新房”、“四代宅带露台”等众多杀手锏，也被网友称之为今年南京楼市最难抢的楼盘。

项目主力户型建面约135、162㎡，定位纯粹改善，配备科技系统、美诺冰箱、嘉格纳四件套、当代＆劳芬卫浴等，对标顶豪装标。

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写在最后：

中海凤凰熙岸的价值优势在于它同时满足了“地段+房龄+学区”三个条件。如果你只盯着它的学区，你会觉得贵；但如果你看到它在鼓楼龙江核心区提供了难得的次新品质，你就会理解它的价格逻辑。

过去你可能为了一张“学票”而买房，这套房甚至没有居住价值，一旦政策变化，你损失惨重。但如果你买的房子本身就有不错的居住价值，即便未来学区属性减弱，你依然持有“核心地段+次新品质”的底牌。