图源｜项目业委会微信公众号
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物业市场竞争日趋激烈的当下，一边是各地上演着物业“退盘潮”，部分小区被物企主动或被动放弃；另一边，依有物企为争优质大盘拼尽全力。
博恩花园位于南京市江宁区禄口街道，是一个超级大盘，占地约64万平方米，总建面约104万平方米，涵盖高层、别墅及商业等多种业态，总户数7198户，停车位约7700个。
博恩花园于今年3月启动物业选聘，吸引17家物业公司报名。面对业委会设置的较高竞聘门槛，历经多轮角逐，最终5家物企入围5月10日答辩会，犹如大型面试现场。竞聘方逐一登台亮出服务方案，并回答业主提问，还有物企老总亲临现场，郑重许下服务承诺，甚至还有物企负责人于场内场外揭开行业规则。
按照计划，5月18日，碧桂园生活服务集团和南京金百丰物业管理集团将结束公示期，业委会将继续依法依规推进物业选聘，近期召开业主大会“二选一”，最终结果预计将在7月底公布。
在5月10日的“五进二”答辩会现场面对业主提问“团队是否是物企自有”，金百丰物业执行董事兼总裁李春玲回应：“如果有外包，品控和风控是做不到的。绝对无法对业主负责。请大家放心，我代表公司承诺，我们所有员工都是自己公司聘请的。”
碧桂园服务南京公司总经理解安国带领团队登场承诺：“如果我们有幸入选，我承诺在这个项目至少驻扎6个月以上长期办公，确保前期的承诺和后期的服务，能够衔接上，调度南京公司的资源，能够把项目服务好。”
图源｜扬子晚报紫牛新闻
面对业主集中提出的“绿地侵占”“地下管网返涌”等老大难问题，解安国凭借几十年的物业服务经验和前期对项目几十次踏勘、走访，清晰地给出对策和整改思路：
“过往遗留的问题，以往出现的违建，会呈报给主管部门，由他们定夺。在我司服务期内，不允许出现侵占业主利益的行为。”
“地下管网的返涌，按照物业服务的标准，至少每半年要疏通和清掏，大型项目我们会自购疏通机，别墅几十米范围的短管道，我们可以处理。每两年根据排污的情况，会请专业公司来用大型专业设备进行清掏。隐蔽工程的管理，重在日常的管理和维护。”
图源｜扬子晚报紫牛新闻
据悉，5家公司各自提交的服务方案，是在实地踏勘项目调研现状，走访了解业主诉求的基础上，为小区量身制定的提升计划。
碧桂园服务现场踏勘64次，走访148位业主，记录647条问题，详细列出业主的真实诉求，并逐一提出解决方案；德信盛全物业服务、金百丰服务等将项目现状与提升方案在同页对比展示，“如何解决”一目了然。
“业主更看中物业企业发现问题，解决问题的能力。”业委会张主任表示，各家物企前期实地踏勘调研，用内行人的眼光，问诊项目现状，发现了小区的设施设备保养、环境绿化日常工作、服务人员日常工作等方面存在较大提升空间。
过去几年，这个小区经历了频繁的物业更替。
2015年，博恩花园引入万园物业提供服务，并约定公共收益“三七分成”，30%用于补贴物业服务费，70%纳入专项维修资金。
2023年5月，业主大会决议更换物业，保利物业进场，万园物业退出。但围绕公共收益的争议并未就此结束，直到2025年11月，法院判决万园物业需向博恩花园支付约771万元公共收益及利息，这场纠纷才阶段性落定。
然而，新物业也未能稳定运营。
2025年12月，保利物业向博恩花园业主发布公开信催缴物业费，直言“当收缴率跌破盈亏平衡线，任何一家市场化企业都难以为继，请欠费业主在2025年12月31日前结清所欠的物业服务费用。若有实际困难，也欢迎您与我们协商缴费方案，我们愿尽最大努力提供便利。”
今年1月21日，博恩花园业委会公布年度业主大会表决结果：在参与投票的5402户业主中，“是否续聘保利物业”议题获44.67%同意、41.34%反对、11.66%弃权，未能形成有效决议。保利物业并不认可这一结果。3月25日，保利物业致函业委会称，根据《议事规则》相关条款，“未投票业主视为同意已投票业主的多数意见”，据此认为续聘已通过。
但同日，博恩花园业委会就发布公告要求保利物业于2026年6月1日前退场。
尽管保利物业提出异议，但博恩花园业主委员会仍旧于3月17日启动新一轮选聘。从选聘条件来看，业委会设定了较高门槛：应聘企业需具备别墅及高层住宅管理经验，在南京至少有两个在管项目；项目负责人需具备大专及以上学历、持证上岗，且在合同期内不得随意更换。
同时，服务合同采用“1+2”模式，首年为试用期，服务标准不低于南京市五级物业标准，而物业费及停车费则明确不得高于当前水平，物业费在1.0—2.0元/平方米/月之间。
中物智库认为，未来物业公司的市场拓展将更多集中在存量市场，拓展没有捷径可走，最健康有效的方式是通过一个项目的口碑去影响下一个项目，“这注定是一场漫长且残酷的战争”。
整合自扬子晚报、时代财经、每日经济新闻等
编辑｜陈梦妤
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