浦口划区已经二十多年了,可是只要你真的去江北走一圈,就会有个非常直观的感受,这块地方看上去还是两座城,甚至三座,江浦老城是一种节奏,桥林新城是另一种节奏,中间夹着的江北新区直管区又是第三种节奏,行政上写的是一个浦口,空间上分明还没缝到一起去。这事光怪罪过江通道不够多其实不太公平,过江通道这些年加得不算慢,真正卡住的是另外几样东西。
浦口看着像两座城,根子是被直管区切碎了
很多人有个误会,以为浦口区就是浦口区,其实2015年江北新区成立之后,浦口和六合中间靠江的那片黄金地带被划成了直管区,直接归新区管,这一刀下去,浦口实际能自己决定的开发空间就不大了。
剩下的可开发区域,主要就是江浦老城和西南边的桥林新城。江浦这边的尴尬在于,它和长江之间隔着直管区,沿江最值钱的那片地不归自己管,只能往老城西边的海峡两岸科工园延伸,或者往城南中心也就是和直管区研创园挨着的那块发力,自我发挥的空间被框住了。资源和直管区是共享的,但主动权确实少了一截。
桥林就是另一个故事。桥林是浦口手里完全自主的牌,所以你能看到浦口在规划里把桥林新城中心和江浦老城中心并列,叫”两心”,这事其实挺反常的,一般新城很难和老城平起平坐,浦口愿意这么提,说明它把桥林当成了未来真正的发力点。
过江通道加得不算少,堵在江北自己还没”立住”
南京这些年在跨江上其实没闲着,大桥、隧道、地铁S3、地铁4号线、再加上规划里的11号线、17号线、18号线,一条一条往上垒,密度比很多人印象里要高。但跨江通道再多,只要江北自己没有形成一个能独立运转的中心,人流还是单向的——早高峰往南,晚高峰往北,通道再粗也是单边堵。
往东看杭州,往西看武汉,这两个城市跨江比南京果断得多,杭州把市级放到钱江新城,武汉把市级放在江北,两岸是真的均衡,所以堵也是双向堵。南京省市两级机关现在都还在老城墙里,机场和高铁主枢纽也都在江南,江北想拉平,光靠通道不够,得有自己的东西。
这就是为什么新南京北站、横江大道北延、六合机场民用化、还有跨江地铁成网,这几件事的优先级要排在前面。新南京北站是江北自己对外的支点,没有它,江北永远是江南的附属。地铁11号线在建,17号线、18号线如果能跟上,江北内部的循环才能真正转起来。在这之前,过江通道加多少都是治标。
桥林的牌打得很重,可它确实还在等时间
桥林被押注得有多重,看地铁就够了。桥林范围内规划了七个地铁站,而河西南只有五个,两桥片区只有四个,这个站点密度放在南京新城里属于头部配置。地铁先于新城落地,这是当年紫东核心区那一套打法的延续,也是为什么有人调侃南京把地铁修到了”乡下”。
但话说回来,网友说桥林是郊区、是新农村,这话一半是吐槽,一半是事实。桥林目前真正建起来的就是双垅、兰花塘、马骡圩这三站附近,后面石碛河、桥林新城站、林山、高家冲这几站周围的路网还没怎么铺开。南京科学城、汽车产业、集成电路和芯片的厂区有规模,大学项目也在悄悄推进,但要把这些拼成一个能自循环的新城,确实不是三五年的事。
桥林还有两个先天短板。一是滨江资源被货运港口占了大头,核心城区其实是围着石碛河展开的,真正面江的那部分人居性一般。二是原生人口太少,新城的人口几乎全得靠外面导入,这就要拼性价比拼配套,而江北各大新城互相之间也在竞争,桥林要怎么把握价格和兑现度的平衡,挺考验浦口这一届的操盘能力的。
最近两块地拍到两万出头,价格已经先于配套上去了,这种”卖地先行”的节奏放在桥林身上,网友的担心不是没有道理——配套还在路上,价格已经站住了,中间这段空档期,持有成本是实实在在的。
小贴士
如果你最近在看江北,有几件事可以拿来当观察抓手:一个是江浦站(高铁站)什么时候启用,这个站启用之前,桥林对外只是地铁通,启用之后才算真正接入了高铁网络；再一个是丰子河路对接浦滨路、滨江大道对接横江大道这两条路的进度,这是桥林和直管区路网无缝衔接的关键节点；还有就是桥林在建的几所大学,大学城落地的速度直接决定了桥林未来五到八年的人气基本盘。
至于买房,桥林现在确实是新房密集供应区,均价站上两万之后已经不算捡漏价了,真要进场,优先看路网已经成型的双垅、兰花塘一带,后面几站等配套兑现再考虑也来得及,毕竟新城这种东西,慢一点没关系,踏空才麻烦。
