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南京未来的潜力一定会超过杭州。
不管从历史文化还是自身的经济实力，一直到改革开放之前，南京都是没有任何争议的长三角第一城绝对绝对的东南首府。
那么南京为什么会衰落？
因为一个很简单，很简单的原理，长江是有泥沙的。
800年以前中国的长江口的海岸线是什么形状？
是这个形状，就是绿线以内，这里是南京，南京其实是长江航道最后一座城市，上海是泡在海里的，但是后来因为你这个长江的水土流失，泥沙淤结，慢慢慢慢的堆了1000年，然后这里就城市化了，就变成一个新的城市，上海出来，南京的地位被上海取代了。
那么现在南京还有没有希望南京跟杭州比哪一个城市更强？
我们看现在的 GDP 的话呢，杭州是23000亿，南京只有19000亿，但是以前不是南京搞杭州是在2000年以后才追上来，为什么他们的经济基础，基础是不一样的。
南京经济的核心是什么？
南京靠国企，整个南京的 GDP2/3以上是靠国企，杭州是靠什么？
靠民企。
早的话呢，可以说阿里说电商晚的话，什么直播啊，AI 机器人啊，人工智能啊，杭州六小龙。
所以经济的基本面，杭州靠民营企业一点一点甩开了南京。
那你说我又被重锤了一下，说老，现在南京全部都是负面的，这个江湖地位被上海取代了，这老天爷不赏饭吃。
然后呢，经济的话，你南京都是国营企业，改革，转型创新都要慢两拍，那么是不是什么都不好？
我说一件事情，南京有一个优点，盖过了所有所有所有的缺点，哪一个优点？
便宜。
南京目前的房价只有杭州的一半，从千禧年一直到2020年为止，南京的房价跟杭州的房价都是五六万的，房价一直是1:1的。
现在杭州，南京的房价是多少？
2:1，甚至不止2:1。
杭州呢，滨江上城区奥体好房子杭州是101000平，南京作为长三角的核心城市，目前的均价35000。
南京的房价目前只有杭州的四成，而且杭州在过去的五六年里面，它价格还在涨，只要是滨江，只要是往东边走的，没有冷过一年比一年高。
但是南京呢，已经连续跌了7年。
看清楚这个字。
南京的房价，上一波的牛市是2016年，1718年开始熄火，到现在为止连跌7年，整个南京已经跌到了一个二线，省会的一个弱势的及格，甚至南京快比合肥便宜了。
南京呢，我们一直在观察，就你不能够像个书呆子一样，光看宏观嘛，也去一线战报啊，去看看南京的市场，跟中介聊一聊，跟买家聊一聊，跟卖家聊一聊，心态崩了没有？
南京的房价能不能止跌，还能不能往下走。
基本上南京整个主城区，老城区人烟密集的地方，技术面的话，2026年可以站稳，去年还不行。
南京呢，主要是被江北拖累了，就我们呢很喜欢讲一个词，叫城市发展方向。
南京的西边是什么？
万里长江啊，所以南京是没有西边的，南京的北边是什么？
这也是长江啊，直接嘎的，南京的北边也不用看的啊，南京的东边是什么？
栖霞山，就南京的东边是完全翻不了山的。
所以你说了，南京这个城市，它的城市发展方向是不是很容易判断往哪里走，只能往南。
但是最近的10年，南京炒作炒得最猛的是哪一个板块？
南京的江北核心区，简称江河，把所有的钱，所有的资源投在这里，然后花了无数的宣传力量忽悠啊，然后吆喝啊，政策利好啊，然后鼓励大家搬到江北去。
那你要知道搬到江北的话，结果怎么样？
一地鸡毛啊，为什么？
一看地图，江面宽2km，你们知道2km的桥是什么概念？
上海的黄浦江有多宽？
500m，上海这个浦东大开发全国给完你。
你搞了36年，造了几座桥，造了19座桥，南京的江北如果要做起来的话呢，长江上面至少至少19座桥铺到黄浦江那边。
但是南京搞到现在搞了15年的江北，只通了一条地铁，江北规划的10条地铁根本修不起。
桥呢，还是当年的三座桥，桥也修不动，地铁也修不动。
这个基建，这个费用是个天文数字，赚的钱不够花的。
江北就是独立的一个新城市，它没有办法来往主城区，就南京呢，为什么前几年它的房地产萎靡不振，关键就是江北跌下来了，江北从41000平跌到多少钱？
16000，到现在还没有停，没法住人啊。
我住在江北，我怎么上班？
我怎么交通？
我们的来往不等于住在安徽啊，我宁可住马鞍山，我也不住江北啊，但是南京主城区不跌的，主城区很坚挺，你说我什么秦淮区，鼓楼区，新街口38000，我这个一直卖这个价钱，主城区完全没有谈价空间，甚至前一段时间呢，在河西，南京的顶级豪宅，豪宅最高卖到过71000平，所以南京呢，到了最近的两三年啊，24、25年以后慢慢的醒过来了，慢慢的转变思路了。
现在江北不提了，上面的人也知道的，南京唯一唯一的发展前途往南走，南边很多空地，或者呢老城区往外扩二环线，扩三环线还是这地。
那么最近南京在推的是什么板块？
这里河西南，但是问题是河西南呢，其实很荒，很偏，就有点像河北啊，什么天安门南60km，固安新区欢迎你。
有点概念股，这个卖41000平，我觉得性价比也不高，我觉得可以看看什么地方，看看这里河西北可以看一下，就这一块，或者呢就是我主城区往外延啊，再延一圈，这个也可以看起南京最好的在这里啊，夫子庙新街口这一坨是最好的地方。
如果你买房的话，是想买在这个位置，还是买在这个位置，这叫烧冷灶，这个叫最高点，就如果你投资的话，你是追求那种当红辣子鸡，目前涨得最高，最火最烫手的货还是烧冷灶。
等待他哪天翻身回到他正常的历史位置。
中华民族3000年，文明有2500年，南京都比杭州好。
南京一直是东南第一城，一直是东南的首府是京，哎，南京，北京是京啊，首都级的城市，南方的枢纽啊，而且江苏呢叫散装江苏十三太保，谁也不服谁。
南京如果通过省会的特权截留人口截流项目，他如果走强省会路线的话，那省内可以调度很多资源，南京完全可以飞起来。
我呢，非常坚信一点，未来南京跟杭州的房价还会是1:1。
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