“南京楼市是不是不行了？现在只有小地块才能卖得动。”
最近后台接到读者这样一条私信。
他说看了F哥之前的文章《硬刚央企巨头！这家杭州黑马房企在南京找到“财富密码”》之后，有了这个疑问。
其实卖迷你小地块的问题，不难解答。只要把视线从南京投向全国，就能找到这个问题的答案。
最近全国各个大城市都和南京一样，都在卖小型的迷你地块。
而且溢价率都不低。
就在今天（6月5日），深圳土拍市场炸出了一块地王。
南山粤海街道一块地，各个开发商鏖战了整整291轮，最终保利以超过150%的溢价率、57.72亿的总价，折合楼面价超10万/平米强势拿下。
这块引发开发商血战的地块，占地面积只有区区1.41万方。
就在上个月底，上海内环瑞虹新城地块出让，占地仅仅7000多方。
放在过去，这就是个边角料地块。
但这次它引来了15家主流央国企，最后多家开发商贴身肉搏63轮，溢价率干到35.6%。
上海城投以近11万的单价拿下，直接把今年上海单价地王给刷新了。
而在北京，占地面积0.98万方的蒲黄榆地块，同样被多家房企争抢，最终16%溢价成交。
在天津，5月底南开一块1.2万平米的迷你地块，大悦城66轮竞价、19%溢价抢走。
而广州更是直接，已经公开表态，今年的供地思路将发生根本性转变，主推的就是“小而美、小而精”的优质地块。
从南到北，从央国企到民企，全国最核心的四个一线和新一线城市，全都在干同一件事：在主城区挖掘潜力、出让迷你地块。
而这些南京早在两年前就开始
不知道大家发现其中的规律没有？
地块小、总价低、主城核心区。
这套卖地的公式已经不是什么无奈之举了，而是当前所有头部城市操盘手不约而同的一致操作。
黄金地段+小体量+配套成熟，三位一体，完美适配这个缩量周期的生存逻辑。
开发商抢这些地的原因很简单：不赌城运、不赌板块爆发，把资金投入和风险都压缩到极致。
而最早跑通这个逻辑的，不是北京上海、也不是深圳天津，而是南京。
当其他城市前几年还在硬挺着卖大盘、结果频频遭遇流拍。
而开发商也因为大地块，被庞大资金利息拖入泥潭的时候，南京就已经开始出让主城核心区的小体量优质地块。
鼓楼桃园金茂府、龙江金基珑樾府，开盘就日光，都是典型的成功案例。
对政府而言，化整为零既托住了地价，又激活了老城区沉睡已久的改善置换需求。
对开发商而言，小地块不仅投入小，还可以做高周转，几个月开盘清空，流速极快。
F哥之前写过的杭州黑马北谷，为什么能在南京顺风顺水？
就是找到了小地块这个财富密码。
很多人看楼市还停留在看天气的阶段，根本没看懂气候的变化。
千亩大盘的宏大叙事已经成为历史了，在缺乏长期确定性的节点，做小而美、小而精才是安全的活法。
南京比大多数城市早两年领悟到了这个残酷现实，也早两年做出了对应的调整。
如今一线城市都抄起了南京的作业，之前嘲笑南京只会卖小地的人，根本看不懂这背后领先全国两年的含金量。
老地图上只有旧大陆，只有拿起新地图，才能找到新大陆。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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