大片区统筹:未来南京怎么干,促进会如何赋能?

Part.01

南京“大片区统筹”的格局：从34个片区到“十五五”新扩容

1.基底：34个市级更新片区

根据2025年11月正式发布的《南京市城市更新专项规划》，南京打破了过去“地块论地块”的局限，划定了34个更新片区，构建了“更新片区—更新规划单元—更新实施单元”三级管控体系。这34个片区是南京城市更新的“主力部队”，分布在全市各行政区：

玄武区（5个）：百子亭片区、玄武湖东岸片区、红山片区、孝陵卫片区、花园路板仓片区

秦淮区（5个）：老城南东片区、老城南西片区、老城南北片区、光华门东片区、秦虹片区

建邺区（1个）：南湖片区

鼓楼区（5个）：中山北路片区、颐和路片区、建宁路片区、中央北路片区、下关滨江片区

江北新区（5个）：南钢片区、老浦口片区、龙虎巷片区、南京北站片区、太子山片区

浦口区（1个）：江浦片区

栖霞区（3个）：金陵石化片区、燕子矶片区、环栖霞山片区

雨花台区（3个）：梅钢片区、雨花经开区片区、南京南站北片区

江宁区（1个）：百家湖片区

六合区（2个）：文庙片区、灵岩片区

溧水区（1个）：溧水老城片区

高淳区（1个）：高淳老街片区

跨区（1个）：新街口片区

2.扩容：“十五五”规划的新增重点

进入“十五五”规划期，南京城市更新并未止步于这34个片区。为进一步挖掘存量潜能，南京对部分重点区域进行了扩容或深化，如秦淮瑞金路居住片区、雨花梅山老生活区、雨花台风景名胜区等。

在今年4月的江苏绿博会上，南京还发布了环红山森林动物园片区（主要由和燕路和红山路串联）、秦淮钓鱼台片区、鼓楼城河村片区和雨花新村能仁里片区等4个片区的城市更新机会清单。

这是大片区统筹逻辑的深化——不仅要更新“壳”，更要注入“魂”。特别是针对梅钢、金陵石化等大型工业区，南京正探索从“产业退二进三”向“产城融合”的大片区统筹模式转变。

Part.02

分类施策：四大活力中心区的功能重塑

有了物理空间的“片区”，如何注入灵魂？南京在“十五五”期间给出了明确答案：打造活力中心区。这不是“千城一面”的改造，而是根据资源禀赋、文化积淀和地域特色划分为四大类型，进行精准画像。

1.文旅活力中心区：主打“燃”

左图：长江路文博街区

右上图：玄武湖东岸（金陵STYLE）

右下图：南艺后街（紫金塔活力街区）

该区域旨在实现文商旅体展演的深度融合，打造具有世界影响力的“城市客厅”。以老城区的玄武湖东岸（金陵STYLE）、长江路文博街区、南艺后街（紫金塔活力街区）等为代表，这些片区的更新并非简单改造，而是基于各自资源禀赋进行高水平的前期策划，并实行“招商前置”。它们不仅提供风景，更主动“制造”消费与体验场景——例如利用“票根经济”联动消费链条、引入“首演、首秀”等首发活动，从而将区域定位为“超燃”的世界级文旅活力中心。

2.产创活力中心区：瞄准“新”

产创活力中心区以“新”为核心理念，定位为新质生产力的策源地和青年创业的孵化器。其目标是通过空间更新与生态重构，推动老城区从“工业锈带”向“创新秀带”转变，打造青年科技人才的集聚高地。

左上图：柳树湾数创科技园

左下图：锦创数字产业园（东鼎大厦）

右上图：AI·镜界活力街区

右下图：金智里数智健康创新园

老城区内已有多个代表性片区率先启动转型实践，包括柳树湾数创科技园、AI·镜界活力街区、锦创数字产业园（东鼎大厦）以及金智里数智健康创新园等。

这些园区的核心功能，不仅在于提供物理空间，更在于构建有利于创新生发的系统生态。一方面，为青年科创人才提供低成本、灵活可变的创业空间，降低初创阶段的进入门槛；另一方面，配套完善的人才公寓及服务设施，提升区域对人才的吸引力和留存能力。

在产业组织层面，园区注重推动“上下楼”成为“上下游”，即通过空间布局优化和产业资源链接，促进企业之间的协同创新与链式合作。最终，形成开放、协同、充满活力的创新生态系统，使老城工业遗存在城市更新中焕发新生。

3.商业活力中心区：突出“潮”

商业活力中心区以“潮”为核心导向，定位为南京建设国际消费中心城市的核心承载地。该区域重点依托老城区内多个成熟商圈，持续推进功能升级与空间焕新。

代表性片区包括：新街口国际地标商圈、元通都市圈中心商圈、南站—大校场都市圈中心商圈、夫子庙城市主力商圈，以及湖南路—中央路城市主力商圈。

这些商圈的功能定位已超越传统购物消费，致力于打造时尚发布地与沉浸式体验场。通过空间环境提质升级，积极引进高能级品牌首店，集中建设夜间消费集聚区，构建覆盖全时段的消费生态体系。这些举措旨在系统提升南京商业的国际地标影响力，助力城市消费能级跃升。

4.社区活力中心区：聚焦“暖”

社区活力中心区以“暖”为价值导向，定位为全龄友好的“一刻钟便民生活圈”。该区域重点依托老城区大型居住区内的街背小巷，通过微更新与功能织补的方式，系统提升社区服务水平。

在空间改造上，采取“小尺度、渐进式、微更新”的路径，既注重民生改善，又保留街巷原有的“烟火气”。同时，嵌入式植入社区食堂、托幼驿站、健康小屋、共享书屋等便民服务设施，推动“老街巷”向“幸福里”转变。

上图：蓁巷

中图：瑞金路沿线

下图：南湖记忆街区

老城区内已有多个代表性片区率先推进实践，包括蓁巷、南湖记忆街区、瑞金路沿线等。这些片区通过精细化更新，力求实现居民在步行一刻钟范围内，即可享受覆盖全龄段、全周期、全场景的生活服务，构建温暖、便捷、可持续的社区生活共同体。

Part.03

机制破局：“十五五”可持续更新模式的九大举措

如此庞大的片区统筹计划，钱从哪来？地怎么给？谁来管？南京在“十五五”规划中明确了九大举措作为核心保障：

1.顶层立法：推动城市更新立法，解决“无法可依”的拆迁、确权难题。

2.改造手法：坚持“小尺度、渐进式、微更新”，告别大拆大建，像“绣花”一样精细化管理。

3.规划用地：建立“组团实施、动态兼容”的存量空间规划政策，允许在片区统筹中灵活调整规划指标。

4.用地兼容：完善用地性质混合机制，让同一地块既可做写字楼，也可做人才公寓，增加空间弹性。

5.专家智库：建立专家智库，健全专家参与公共决策制度。

6.共治共享：推广社区营造（规划）师、居民议事会模式，从“政府要改”变成“百姓要改”。

7.金融赋能：创新“规划—建设—运营”一体化机制，鼓励金融机构设立专项金融产品。

8.自主更新：探索以产权人为主体的资金筹集机制，支持企业盘活闲置资产，鼓励居民自主更新。

9.绿色低碳：大力推行既有建筑节能改造，将城市更新与韧性城市、低碳城市融合。

Part.04

促进会如何赋能？——搭建“政企社产学研”的超级链接器

面对34个大片区和不断扩大的“十五五”更新版图（加机会清单发布的片区共41个片区，部分片区可能有重叠，后面表述为“34+”），单靠政府或单靠企业都不够。促进会及其背后的全链条资源，肩负着不可替代的重任。促进会不仅是社会力量，更是战斗堡垒，应从“赋能者”进化为“价值共生平台”。具体从以下七大路径发力：

1.深度搭桥：从“信息差”到“资源池”

2.智库赋能：从“出点子”到“算账本”

大片区统筹的核心是“算账”。促进会利用智库，为政府和企业提供片区策划、设计及投资评估等综合服务。例如，针对梅钢、金陵石化这类大型工业更新片区，提供“产业规划+空间设计+财务测算”一体化咨询，破解“产业空心化”风险。同时，对“用地兼容”“容积率奖励”等政策工具包进行实操效果模拟，反馈给规资局作为政策调整依据。

3.激活运营：拒绝“一次性更新”

城市更新“三分改、七分管”。促进会将重点引入具有强运营能力的会员单位，定期举办“活力中心区”专场招商会，例如为某片区对接“首店”资源和“夜经济”运营品牌。

4.宣传造势：打造“网红片区”与“行业IP”

酒香也怕巷子深。促进会运用新媒体矩阵（公众号、视频号、小红书、抖音等）为片区进行全方位宣传。通过“网红”“首店”话题制造人气，提振社会资本信心。

5.城际研学：学习先进经验

组织会员单位、智库专家赴上海、深圳、成都等城市考察，将先进的大片区统筹改造经验带回南京。

6.人才培育：解决“人”的问题

城市更新缺的不仅是钱，更是懂运营、懂策划的复合型人才。依托“宁更新大讲堂”，联合市城市更新中心常态化开展专业培训，为各区更新办、街道干部、促进会会员培训“社区营造”技能。推广社区营造（规划）师制度，建立覆盖街巷的“更新联络员”网，让促进会成为专业人才的蓄水池。

7.经验总结与推广

及时总结大片区统筹的好经验、好做法并广泛传播，让更多片区项目有例可循，推动南京城市更新步伐更快、更稳。

Part.05

结  语

南京的城市更新，已从“点状修补”迈入“大片区统筹”的深水区。

从“34+”更新片区的物理划定，到四大活力中心区的功能重塑，再到九大机制的制度保障，南京正构建一套完整的存量时代城市发展方法论。而促进会，正是这套方法论中“柔性治理”的关键一环。

未来，促进会不仅是政府与企业间的“连心桥”，更应成为项目的“孵化器”、资金的“对接站”、经验的“广播台”。通过促进会的深度赋能，南京的“34+”个片区将不再是冷冰冰的规划名词，而将成为一个个有温度、有活力、有流量的城市新名片，为现代化人民城市建设提供南京实践的精彩样本。

编辑：秘书处  汪乐甜

校对：秘书处  郑和忠

审核：王卓一

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