南京一批摩天高楼,被砍!

就在这两天，江北青奥体育公园旁商办用地规划被调整，其中一栋建筑从≤150米降至≤100米，虽然不起眼，但这可能是江北规划思路彻底转向的又一个重要信号

要知道，这不是江北第一次高楼调规，从去年开始江北频繁调整规划，江北499.8米的第一高楼降高；新金融中心二期两栋300米级高楼，调降至100-250米；研创园多个商办地从120-150米下调到60-100米

关键不止江北，鼓楼滨江、江宁多个片区，都将曾经高端的规划，进行降高、降密，可落地性拉满

一场从 “追高” 到 “落地”的城市规划大变革，正在南京全面上演

此处提一嘴南京备受关注的两个超高楼，最新动态。一个是江北中央商务区的绿地金茂金融中心，去年规划调整，顶部塔冠造型调整为天线模式

一个是河西鱼嘴第一高楼G97，规划仍然是498.8米，近期大底板浇筑完工，将进入主体结构施工阶段

一、江北150米高楼被砍，新增体育用地

先带大家了解江北最新规划调整。江北官方刚刚发布《南京江北新区NJJBd030单元控制性详细规划》07规划管理单元图则修改》

这块地在江北青奥体育公园旁，下图蓝色部分就是调规区域，这块地原本是商办混合用地，建筑高度直指150米。这意味着，未来在青奥体育馆边上，将竖起一栋摩天大楼，与研创园遥相呼应，构成江北的天际线

然而，最新规划将蓝图撕了重来，不仅把地块一分为二，性质也全变了：

当然，这一变化也是根据区域需求进行调整，今年官方公示青奥体育公园将改造成南京首座近五万人专业足球场，现在已经启动改造，预计明年改造完成

改造完成后，青奥体育公园将成为集国际赛事、文体演艺、体育培训、商业服务、全民健身于一体的多功能复合型城市空间，提升南京的体育文化影响力

而这次体育公园旁商办地调规，逻辑瞬间闭环了。江北放弃了那一栋虚无缥缈的150米办公楼，换来了一个更实在、功能更加齐全、服务更全面、更能迅速落地的方案

用高度换热度，江北这次不玩虚的了

青奥的降高，只是江北规划大转向的一块多米诺骨牌

回顾这一两年，江北的摩天梦正在经历一场痛苦的刮骨疗毒，其中最典型的，就是大家心心念念的江北第一高楼的降高

去年，江北核心区规划大调整，变得更加务实。江北新区官网发布“《南京江北中心核心区域城市设计》《南京江北中心中央科创区(CTD)城市设计》 公众意见征询稿”，江北核心区多个高楼高度下调，其中包括：

整体降高，新版规划400米+1栋，300米+2栋，200米+3栋，较老版规划400米+1栋，300米+4栋，200米+1栋，整体高度降低，其中原绿地第一高楼设计大幅修改，增加天线设计，降高主要集中在新金融中心二期，二期300+都被砍了，双双被砍到了100-250米级，一期基本不受影响

此外，CBD核心区商办楼整体规模减小，高度降低，部分商办楼地块更改为住宅

这一套组合拳打下来，江北核心区那个“高楼林立、密不透风”的CBD愿景，正在被一种更透气、更务实的规划理念所取代

面对这一连串的降高、调规，很多人会问：江北是不是不行了？

其实，这恰恰是江北从不行就硬上，变得理性成熟的表现

以前很多地方学陆家嘴，满街都是金融白领。但现实很骨感，其一是超高层落地难，就说河西南鱼嘴第一高楼，2017年拿地，至今9年刚完成大底板浇筑；其二是南京商办库存去化周期极其漫长，市场过剩。如果硬着头皮把150米、300米的写字楼建起来，最后大概率是空置率飙升

再者，确实时代变了。江北新区刚获批那几年，大家都在比谁规划的高楼高。但现在风向变了，现在严控大拆大建和摩天楼热。江北现在做的是在甩掉包袱，变务实

二、南京这些地方都在降，越来越务实

除了江北，鼓楼、江宁等区域都在调整不切实的规划

鼓楼滨江龙湖综合体，从300米的超高层被砍至150米

去年9月，《南京市鼓楼区滨江片区控制性详细规划》MCb030-08规划管理单元图则修改。这块地就是鼓楼滨江的龙湖综合体地块，就在龙湖春江紫宸旁边

这次规划调整，08-05地块建筑高度从限高300米降到150米，而08-06地块的建筑高度则从60米调整到100米

江宁青龙山新城曾经规划的200米、150米、100米均已取消

2024年江宁发布了江宁青龙山最新规划《南京江宁上坊组团核心区城市设计》，与前期规划相比，商业用地大幅减少，增加了住宅用地，曾经规划的200米、150米、100米均已取消。最新效果图是这样：

从规划图上看，城市面貌前后差别很大。板块前期规划，江宁上坊片区商业中心总体量约50万方，包含五星级酒店、主题商业中心、甲级写字楼等业态，现在均已被调整

除了大笔的规划调整，南京发展思路的转变相当明显

比如前几年南京总想着把重化工赶走，留给房地产。但在2023年后，南京废止了“四大片区工业布局调整”的强制决定，南钢、梅钢等压舱石产业不仅不搬了，还要原地升级

老城区再也不提什么拆光重建，现在的关键词是“硅巷”、“城市更新”。比起高端规划，把现有的低效用地盘活，引入实实在在的产业和消费场景，比什么都强

结语：

一座城市的竞争力，从来不在于它拥有多少座摩天大楼，而在于它能留住多少人的心

从江北到全城，南京高端规划集体退烧，超高层地标纷纷缩水，看似是城市高度的妥协，实则是发展逻辑的理性回归

放弃不切实际的 “摩天梦”，转向低密、务实、宜居的规划导向。让每一寸土地都能高效利用，每一项规划都能真正落地。对于江北来说，丢掉宇宙中心的虚名，加快落地产业、强化配套才是重中之重，虽然阵痛，但更健康

这一次，应该为转向务实的南京点赞