南京这次规划调整,我一开始看到消息的时候,其实没太当回事,就觉得又是常规操作,但后来仔细一研究,发现这个事儿挺有意思的,怎么说呢,它不是简单的画个圈扩个地盘,背后那个逻辑你细想就能明白很多东西。
栖霞区这次全线升级成核心区,说白了就是南京终于把这个区域当回事了,你懂我意思吧,以前栖霞总给人一种＂郊区＂＂工业区＂的感觉,但现在不一样了,这次扩容其实是在重新定义什么叫＂核心＂,不是说你离新街口近就是核心,而是你在整个城市发展格局里扮演什么角色。
我去年还专门去了趟仙林,当时就觉得这地方有点不太对劲,怎么讲呢,大学城建得挺好,商业配套也起来了,但总感觉缺点什么,现在想明白了,缺的就是一个＂名分＂,你一直被当成边缘区域的时候,再怎么发展都有天花板,但这次不一样了,从紫东核心区到全域核心区,这个变化背后是南京在重新布局城市空间结构。
仙林那边现在的大学生,很多毕业后就留在周边工作了,但以前这些人留下来都觉得自己在＂郊区＂打拼,心理落差挺大的,现在官方给你盖章说这就是核心区,这个认同感一下就起来了,说实话,城市规划很多时候就是在做心理建设,让人觉得＂我在对的地方＂。
江宁汤山这次只是微调,专门保留了地质公园的定位,我觉得这个操作反而挺聪明的,你懂吧,不是说所有地方都要变成高楼大厦才算发展,汤山那种自然资源优势,你要是全给它改成住宅区商业区,反而是浪费。
我之前去汤山泡过温泉,当时就觉得那地方最大的价值就是＂不像城市＂,就是那种感觉,你从市区开车过去,一个小时不到,就能完全换个环境,这种稀缺性比你在那盖一百栋楼都值钱,所以这次规划只是微调,保持地质公园的核心功能,其实是在保护一种更长远的价值。
很多人可能不理解为什么要扩容,觉得现在的核心区不够用吗,其实不是这个逻辑,怎么说呢,南京这些年一直在往东发展,但以前的规划框架是按照老城区的思路来的,就是以新街口为中心一圈圈往外扩,但这种模式到了一定阶段就会遇到瓶颈。
紫东这次扩容,本质上是在建立一个新的增长极,不是说要替代主城,而是要形成双核甚至多核的格局,这个东西其实挺微妙的,它背后是对＂什么叫核心区＂的重新定义,不再是单纯的地理位置概念,而是功能定位的概念,栖霞有大学城、有科创产业,它就可以是核心,汤山有生态资源、有康养产业,它就可以保持自己的特色。
我跟一个做规划的朋友聊过这个事,他说现在城市发展最怕的就是＂摊大饼＂,所有地方都想往中心挤,结果就是越挤越堵,越堵越难发展,这次南京的操作就是在破这个局,给不同区域不同的定位,让每个地方都能找到自己的价值点。
如果你在南京买房或者考虑工作机会,这次规划调整其实是个很好的参考信号,栖霞区这边未来的发展空间会比之前预期的大很多,但也要注意不是整个栖霞都一样,仙林那边会是重点,靠近主城的燕子矶一带也会受益,至于汤山,如果你喜欢那种度假式的生活,现在反而是个好时机,因为保持了生态定位意味着不会被过度开发。另外就是不要被＂核心区＂这三个字冲昏头脑,规划是一回事,落地又是另一回事,南京这座城市发展节奏一向比较稳,不会像有些城市那样一夜之间翻天覆地,所以如果你要做决策,还是要多看看具体项目和配套的实际进展,不能只看概念。
