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今天在成都，成都金融城双子塔每天播放电影《哪吒2》，巨大的两座摩天楼，每天见证全球票房进步，巨大的“成都造”被广泛传播。
周末参观金融城等区域，尤其成都金融城和南京河西新城类似，很适合做参考与对比。事实上，当听到南京河西房价后，成都媒体朋友笑了：南京房价确实比较低……成都房价均价，不仅低于南京，还低于绍兴、昆山、丽水、台州等城市。均价，这是南京、成都两个城市房价的基本面，但绝对不能反映两个城市的房价梯度和最近这些年的真实情况。从内部行政区房价来看，南京建邺房价均价最高，达到40081元/㎡；成都高新区房价最高，达到25213元/㎡。很明显，无论是整个城市的均价和区域房价，成都房价相当于南京的7折。在成都麓湖生态城，这里根本没什么顶级的大山大江资源，也没多深厚的人文底蕴，更谈不上什么辉煌历史。麓湖生态城很偏，就相当于南京的青龙山国际生态新城，或栖霞山板块。但麓湖（开发商是成都万华集团）很多楼盘卖到了十多万一平，尤其最高达到179000元/㎡。这是很可怕的操盘功力，全国很多政府操盘者和开发商到这里参观，但客观来说，有足够能力复制的寥寥无几。（我们私以为，从条件与环境上看，南京江心洲最像麓湖甚至优于）如果说麓湖是成都房价的一个“意外”，成都金融城则是“城市规划”的产物，这和很多城市金融区、中央商务区一样，定位金融中心，城市界面则是CBD，大同小异。
因此，把南京河西新城、成都金融城做个简单对比，其实很有参考意义，特别是从房地产角度，发展这么多年来房价到底如何？
南京河西房价我们很清楚，单价成交最高的是江湾城4期、江湾城3期、海玥花园、海玥万物、华新城、紫薇园、中国府、万科翡翠滨江等，大概单价6万多7万多（现在多数是6万多），最高约8万多一平。而成都金融城（天府国际金融中心），总的来说，这一轮房价也有调整，但跌幅微乎其微，主要体现在老破差小区。这种20多年房龄的老旧小区，现在二手房成交单价和2020年差不多。与之相反，我们注意到，成都虽然房价均价不如南京（约7成）。但成都金融城高端房价和南京差不多，甚至有的还更高，已经到了让南京人觉得惊诧的地步。举一个例子，2024年10月，成都金融城那个的伊泰天骄一套约500㎡的顶跃以4660万元成交，折合单价9.32万元/㎡，而6年前这套房源的购入价仅为1750万元，折合单价35000元/㎡。也就是说，这一轮下来，这套成都房子从1750万涨到了4660万。
金融城银泰中心刚成交一套，单价91491元/㎡，总价6200万，注意，这是三梯四户的46层毛坯房。
银泰中心200多平的房子普遍成交价为6万多7万多一平。
文儒德是成都金融城一个风向标小区，有成交单价79193元/㎡，总价1688万。总的来说，成都金融城的文儒德成交价比较高，很多在7万/㎡以上。河西现在二手房在7万/㎡以上的，想想也只有湾4的中高楼层，海玥、华新城、中国府等少数户型且好楼层。所以，成都金融城的高价房实际表现，确实比河西新城房价要猛。成都金融城文儒德是一个比较对象。2024年底，成交了一套213㎡户型，单价7.6万/㎡。而在2019年5月，同户型成交价仅为3.2万/㎡。也就是说，最近几年下来，金融城文儒德房价翻了一倍多——与之同时，河西房价普遍在5万多6万多甚至7万一平，但这些年跌到了3万多4万多5万多一平，即便是江湾城4期这样的首屈一指的河西标杆，房价也跌了不少。这确实挺奇怪，因为全国很多城市房价都是“跌”，南京的表现实属正常，但成都就异常了，（尽管也有2万左右户型千奇百怪的公寓类型住宅），但次新房标准改善房表现过于优秀了。
成都金融城的中海九号公馆也是这样，这一轮全国房价调整，不仅没跌，还从3万多一平涨到5万多一平。成都金融城另一个小区誉峰二期，成交总价1808万，单价约73511元/㎡。我们注意到，对比差不多大户型2016年3月约2.2万/㎡的成交单价，涨幅约233%。对比之下，2016年南京河西标杆楼盘江湾城4期当时售价4.5万/㎡，现在二手房也就七八万的样子，涨幅不到一倍，这已经算“鹤立鸡群的表现”。而2016年河西南新房售价3.5万/㎡，现在河西南普遍二手房成交价为3万多4万多一平，几乎没涨或微涨。在东部城市很多人心目中，南京河西新城是南京房价均价最贵的区域，房价普遍在4万多5万多。而成都金融城板块，全市均价才1.35万/㎡，但凡新点的次新的改善房都能卖到5万多6万多甚至7万多一平——简直有点匪夷所思了，超过南京，太具保值增值属性了。2025年1月，成都金融城区域的新房成交均价达到65794元/㎡，不低于南京河西了。同时，在房产总价段上，克尔瑞四川做了一个成都板块汇总，高新金融城总价约1307.79万，金融城三期1136.72万，这个总价段是很吓人的。
毕竟，南京房价均价2.1万/㎡、成都房价均价1.35万/㎡，两个城市房价均价价差显著的前提下，成都金融中心的地段价值、房价总体非常高，溢价也很高。可见，成都房地产市场一个非常典型的现象：金融中心板块+改善房，有很强的增值性。我们对比一下当下成都金融城、南京河西新城的2个标杆项目：成都的交子缦华，南京的中海江南玖序。
▲ 金融城丨交子缦华环绕式「空中院落」实景图
成都金融城的交子缦华项目，大都会风格，精准切割的草坪、精心修建的灌木极具韵律感，欧式艺术拼花、卷草纹样和几何线条铺装在必经之路，很经典。交子缦华已取证开盘， 户型区间225.39-309.34㎡，价格64003-103276元/㎡。与之对比，南京河西标杆中海江南玖序，已经做到“南京地产海拔高度”。
▲ 中海江南玖序从标杆项目来看，河西新城的中海江南玖序甚至在“辨识度”和“文化属性”上，强于成都金融城的交子缦华。
客观来说，像天琴华樟、伟星长江之歌、中宁府、天晟府、金陵月华、金陵序、合玺东方这些南京标杆尺度的豪宅代表，任何一个楼盘拿出来，一点不逊色于成都，在很多细节、设计、人文创新方面更胜一筹。但从市场去化和认同度来说，成都金融城这些新房豪宅、二手房要好于南京金融城。特别是成都金融城次新二手房，这些年从3万多4万多涨到了6万多7万多，而南京河西二手房，从普遍6万多7万多跌到了3万多4万多。这一对比，让不少南京人的心情黯然——比如在2019年2020年，一个家庭房产500万的南京人，如今身家300多万左右。而成都金融城同样500万起步的家庭，如今身家800万1000万。之前，南京人一直以为全国房价都在暴跌，实际上，从城市-板块颗粒度上，全国还有一些城市的一些区域板块，房价没怎么跌，甚至还有涨的。
在人口净增长方面，成都远超南京。成都的GDP首位度（约37%），而南京只有（约13.5%），当然，江苏省现在拥有5个“万亿城”，均衡发展很出色。因为在中西部的领先地位和省内首位度，成都被网友戏称为“成冠吸”。1）根据成都向上城市数据库，从学区、商业、公园等全维度指数来看，成都金融城配套综合评分排名全城第一；
2）摩天楼群与城市地标上，中国华商金融中心、 “ 成都鸟巢 ” 、金融城双塔、银泰中心、环球中心、大魔方等；
3）产业上，中国企业500强有近400强在此聚集，宝马、甲骨文、捷豹、汇丰银行、一汽大众、约克等跨国巨头在此安营扎寨，并设立西部总部；
4）商业与酒店配套上，环球中心、银泰in99、SKP、悠方等商业中心，华尔道夫、万豪、希尔顿等豪华酒店。
这是很雄伟的成都新区规划，很多已经落地。在成都多处观看，和河西相比，两者比较像，一个围绕天府大道，一个围绕江东南路。
成都金融城附近就有一个互联网和高科技产业区，而南京河西新城就有“建邺高新”以及正在打造的河西中央科创区，附近也有“软件大道”和“软件谷”，这一点也很相似。
区别在于，成都因为有早期腾讯、字节跳动、阿里和浙系以及众多互联网大厂落地，相对南京河西落地互联网大厂而言成都更早，带动了上下游以及面向市场的科技创新氛围，王者荣耀就是由成都腾讯旗下团队出产。
而南京的互联网大厂氛围目前与成都、深圳、上海、北京、杭州等城市相比还稍显稚嫩，但南京的软件外包与电子信息产业比较强（早期华为中兴等带动）。总体来说，南京河西新城有长江、江心洲的加持，比成都金融城要更漂亮，摩天楼更多。
但成都金融城有一个“观感”，就是步步推进、步步兑现，很有计划性与兑现性，整体楼宇的“稠密度”很高，所以一眼看上去，成都金融城很发达、很繁华，而河西因为“写字楼一字型的围绕江东南路和庐山路”，相对显得稀疏——其实，按200米以上建筑来算，河西要比成都金融城更多。河西的金融、科技产业强度（上千家金融公司、数千家科技公司），国金中心ifc、华采、金鹰世界、龙湖天街、新城吾悦广场、金地广场以及阿里华润商业体、西城夜未央、澎湃力中心等，安达仕酒店、卓美亚酒店、费尔蒙、G酒店、希尔顿、涵月楼以及接下来落地的金普顿、JW万豪等，这些林林总总的商业体、写字楼和酒店，加起来比成都金融城要强。平心而论，南京河西新城的城市界面、摩天楼群、实际产业强度与金融行业平均收入，总体来说，比成都金融城要出色或打平。
1）成都的首位度不仅在省内高，甚至虹吸中国西部多个省份，其他省会或直辖市（重庆）也受影响，再加上很多集团在成都设立西部中心，成都的23家领事馆也带来了很强的国际影响力。因此，成都成为中国西部的中心城市，认同感强，成都高端房产也顺势成为周边区域有钱人和中产的“财富锚定”；2）最近些年，成都发展确实比较快（全省支持+互联网大厂落地早和带动力强），从GDP数据、人口增长数据上看显然如此，因此，有利于房价保值和成交量扩大；3）从高校、科研、硬核科技与创新上看，南京整体要明显强于成都，但从市场端层面，成都存在爆发性行业企业，比如游戏产业，之前出过王者荣耀这种国民级游戏，比如这次的哪吒2，票房都超过136亿（还在持续）。南京整体强，但爆发性的企业不算突出（SHEIN算一个，可惜走掉了）。因此，成都的“造富能力”比较强，体现在高端房价上，成交价高而且量大；
所以，成都房价以及房价梯度有这样一个特点：整体均价比南京低很多很多，有大量的便宜房子，几千元、1万多的房子比比皆是，但同时，又存在为数不少的5万多6万多7万多甚至10多万一平的高端房产。像笔者这样颈椎病化、骨质增生、长期劳损、椎间盘突出的人，很看重推拿按摩，客观来说，成都的推拿按摩90分钟+自助火锅+牛排，确实性价比很高。与之同时，成都金融城附近高端住宅月租达到43000元，36000元，也很令人咋舌。
换句话，普通人在成都的居住成本低、消费成本（确实很便宜又丰富）低，而有钱人、中产群体，在成都也能找到高逼格、高品质、能体现身份标签的豪宅。
事实上，南京河西新城，平均收入、居民整体学历、年轻人占比、金融企业的能级、新兴科技发展层面，“河西中央科创区”的打造，也从趋势上把握住，是新经济增长点。
1）成都的城市、人口、经济GDP比南京要大得多，以及存在爆发式增长的行业企业，城市的房价、商业、文旅、消费以及服务非常丰富，高中低档都具备。成都市政府南迁，给新城区的建设与打造带来了长期确定性信心。而且，成都金融城显得“稠密”，密密麻麻的建筑，总体容积率比较高，实际生活的舒适度其实弱于“河西中部”，但有力撑起“人气”；2）超大规模的成都，并没有内部均匀化，而是形成了一个有平原也有高峰的超大都市，内部形成了至少2个高峰：一个是金融城区域，一个是麓湖生态城，房价上深刻反映了“非均匀发展”的结果；3）城市均价反映的是成都平均收入，南京人均收入/平均房价>成都。但是，南京高端房地产=成都高端房地产，这说明这些年成都制造有钱人和中产的产业、高端置业能力在发展，确实不弱于南京。我和一位成都商报的朋友还有一个在成都做房产媒体的朋友进行了“南京-成都金融中心”大对账之后，对方表示南京河西确实蛮牛的，但房价不高啊，简直不可思议：
——“从城市发展、房价上看，南京河西被严重低估？！”-END-
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