南京江北地拍55轮热血,单价升至10370元/m！＂扬子城＂呼之欲出？

很多人看江北的土地市场,只看到了数字,55轮竞拍,单价从底价一路飙到10370元/m,觉得这又是一场开发商的疯狂游戏,但这个判断浅了,因为你真去看这块地的位置,看它周边正在发生什么,就会发现一个更底层的东西,南京这座城市的重心正在发生一次真正意义上的转移,不是规划上的转移,是市场用真金白银在投票的那种转移。

这块地在哪呢,桥北核心区,扬子江隧道出口往北不到两公里,周边是已经成型的住宅区和商业配套,这个位置在十年前可能还只是个概念,但现在不一样了,地铁3号线、10号线都到了,过江隧道通了,学区有了,医院有了,这种成熟度已经不是靠规划画出来的,是一点一点长出来的。

55轮竞拍背后,开发商们其实在赌一个更大的判断,就是江北这个地方,它不再是主城的补充,而是正在变成一个独立的、有自己逻辑的城市板块,有人把这个趋势叫做＂扬子城＂,这个名字听起来有点像造概念,但你仔细想想,一个板块什么时候能叫＂城＂,不是面积够大,是它有了自己的产业、人口、消费力,不依赖主城也能运转,江北现在正在接近这个状态。

这个问题很多人想不明白,因为按照传统逻辑,河西、江宁这些板块还在涨,为什么资金要往江北去,但你如果去看过江隧道早晚高峰的车流量,去看过桥北新开的商场周末有多少人,就会理解一个事,江北的需求不是被创造出来的,是一直存在但被压抑的,现在只是到了释放的时候。

南京这座城市有个特点,长江天然把它分成了两半,主城这边地价贵、供应少,很多刚需和改善型需求根本买不起,但他们又不想离开南京,怎么办,只能往江北看,过去江北配套不行,大家不愿意去,现在不一样了,配套起来了,过江也方便了,这个需求一旦被满足,它的爆发力是惊人的。

再往深了说,江北这个地方,它有一个其他板块没有的优势,就是土地供应量足够大,规划空间足够开阔,这意味着什么呢,意味着它可以承接更多的产业和人口,可以做更长期的布局,一个板块的天花板,不是看它现在有多好,是看它未来还能装下多少东西,江北在这一点上,比主城那些成熟板块有更大的想象空间。

这个单价看起来不算特别高,毕竟河西、江宁的地价动辄上万甚至两万,但你要理解一个事,地价不是孤立的数字,是开发商对未来房价的预判,10370元/m的楼面价,加上建安成本、税费、利润,最终的售价大概率要去到2万以上,开发商敢出这个价,说明他们认为江北的房价能撑住这个水平,而且还有上涨空间。

更关键的是,这块地的溢价率不算低,说明不止一家开发商在抢,55轮竞拍就是最好的证明,当市场上有多个玩家同时看好一个方向的时候,这个方向大概率不会错,因为开发商虽然有时候会误判,但不会集体误判,他们手里有最详细的市场数据,有最敏锐的嗅觉。

这块地的成交,其实还释放了一个信号,就是江北的地价正在向主城靠拢,这个过程可能需要几年,但趋势已经很明显了,一个板块从边缘到核心,最直观的标志就是地价的缩小差距,江北现在正在走这条路。

很多人听到＂扬子城＂这个词会觉得是炒作,是开发商和媒体联合造出来的概念,但你如果去看江北这几年的变化,会发现这个概念虽然有包装的成分,但底层逻辑是站得住的,一个板块能不能成为＂城＂,核心看三个东西,产业、人口、配套,江北现在这三样都在往上走。

产业上,江北新区这几年引进了不少高科技企业和总部基地,这些企业带来的不只是就业岗位,还有高收入人群和消费需求,人口上,江北这几年的常住人口增速在南京各区里排前列,很多人是从主城搬过来的,配套上就更不用说了,学校、医院、商场、公园,该有的基本都有了。

一个板块从概念到现实,中间隔着的是时间和真实的建设,江北现在已经过了画饼阶段,进入了兑现阶段,这块地拍出10370元/m,其实就是市场对这个兑现进度的一次确认。

小贴士：如果你现在在关注南京的房地产市场,江北是一个值得重点研究的板块,不是说它一定会涨,而是说它的逻辑正在变得越来越清晰,尤其是桥北核心区这一带,配套基本成型,地铁也通了,未来几年可能会有比较明显的价值重估,不过买房这事还是要看自己的实际需求和资金情况,别光看热点就冲进去。