关注南京城市发展的观察者认为,不摊大饼的新街口能级更高,江北扩容反而没达到预期效果

南京这几年的城市扩张,我一直觉得有点拧巴。不是说建得不好,是那个劲儿不对。新街口那一片,方圆不到三公里,地铁线密得像蜘蛛网,写字楼、商场、酒店挤在一起,走两步就能换条街。你说它挤吧,确实挤,但那种挤是有效率的挤,不是瞎糊弄。地铁出来走十分钟能办完的事,搁江北可能得开车半小时。

有次陪朋友去江北看房,中介带我们转了一圈,说这边规划多好多好,未来潜力大。我当时站在那个所谓的CBD门口,四周空荡荡的,马路修得倒是宽,但人呢？店呢？中午想吃个饭,导航显示最近的餐馆要走一公里多。朋友问我怎么看,我说,＂大概吧……可能还得再等等？＂其实心里已经有数了。

回来的路上过长江大桥,突然想起以前看过一个数据,说南京主城区人口密度是江北的好几倍。这不废话吗？人往有东西的地方聚,不是往有空地的地方聚。江北那些年修了那么多路、那么多楼,但配套跟不上,产业也没真正起来。你让人过去住,凭什么？风景好？南京又不缺风景。

新街口这地方,说实话我以前也不太喜欢,觉得太闹腾。但后来发现,闹腾本身就是它的价值。一个地方够不够格当中心,不是看它有多大,是看它能不能在最小的空间里塞进最多的可能性。你去新街口,可以吃饭、看电影、买东西、谈生意、见朋友,甚至临时起意去趟图书馆或者美术馆。这些事情之间,走路就能串起来。

我一个做商业地产的朋友跟我说,南京这几年其实挺聪明,没学北京上海那样无限摊大饼。市中心的地越来越值钱,开发商抢破头也要拿新街口周边的地。为啥？因为那里已经形成了网络效应。地铁、公交、商场、写字楼、住宅,所有东西都互相咬合着,你拆一块都不行。

江北呢？江北是从零开始搭积木。规划图画得再漂亮,人气不是一天两天能攒出来的。我记不清是哪年了,南京提出要把江北建成＂江北新主城＂,当时很多人都觉得这是大手笔。现在回头看,大手笔是大手笔,但代价也是实打实的代价。那么多资源砸进去,结果呢？地铁修了,路修了,楼盖了,但人气还是起不来。

我妈有次跟我聊天,说她们单位有个同事搬去江北了,说是房价便宜、环境好。结果住了半年又想搬回来,嫌太偏。我问为啥,我妈说,＂下班买个菜都得开车,菜场关门还早,不方便。＂你看,城市这东西,不是楼高路宽就行的。人需要的是那种随手就能解决问题的便利感,而不是每件事都得规划、都得开车。

新街口密度高,但密度高带来的不只是拥挤,还有效率。你走在街上,随时能拐进个小店、小馆子,或者临时找个咖啡馆坐一会儿。这种＂随机性＂江北给不了。江北的街道太工整了,工整到让人觉得生硬。每一栋楼、每一条路都像是按照某个标准复制粘贴的,没有意外,也没有惊喜。

算了,可能我这人就是喜欢那种杂乱的感觉。但杂乱不代表低效。新街口那种密度,表面上看是＂摊不开＂,但恰恰是这种＂摊不开＂逼出了它的能级。资源集中,交易成本低,协同效应强。江北摊开了,但摊开的同时也把密度摊薄了。

唉,也不是说江北就没戏了。只是它需要的时间,比当初规划时想象的要长得多。城市不是画图画出来的,是一点一点长出来的。

小贴士:

如果你在南京找工作或租房,老城区虽然贵一点,但通勤和生活成本算下来其实差不多。江北适合买来投资等增值,但自住的话,真得想清楚自己能不能接受那种＂孤岛感＂。地铁是有,但地铁解决不了所有问题。