南京开放新战略！未来市中心或将整体东迁至栖霞区！

很多人看南京的城市格局,会觉得鼓楼新街口是理所当然的中心,河西是新贵,江北是未来,至于栖霞,好像就是个有大学城、有仙林、但存在感不强的地方,这个判断在过去二十年是对的,但现在不对了,因为南京这座城市的底层逻辑正在发生一个巨大的转变,这个转变不是某个领导拍脑袋决定的,是城市发展到这个阶段必然会发生的事,而栖霞恰好站在了这个必然性的正中心。

你去看南京的地理格局就会发现一个问题,老城区也就是鼓楼新街口那一片,地方太小了,密度太高了,想要继续扩张几乎不可能,河西是扩出来了,但河西的问题是它只能承接商务和居住功能,产业基础薄弱,说白了就是个高端居住区加上几栋写字楼,撑不起一个真正意义上的城市中心,江北呢,江北是有空间有政策,但江北和主城区隔着长江,这个物理距离带来的心理距离短时间内很难消除,所以南京要找一个地方,既有足够的空间容纳未来的发展,又和老城区有天然的连接,还得有产业基础能支撑起真正的中心功能,翻遍整个南京,只有栖霞符合这三个条件。

这里要说清楚一件事,栖霞不是被规划成中心的,是它自己长成中心的,这两者有本质区别,很多城市喜欢造新城,划一块地出来,说这里以后是副中心是新中心,结果十年过去了还是一片空,为什么,因为城市中心不是规划出来的,是功能和人口自然聚集出来的,栖霞这些年发生的事情恰恰就是这种自然聚集,仙林大学城带来了几十万年轻人口,这些人毕业了很多留在南京留在仙林,有了人就有了消费就有了服务业,然后马群、仙林湖、燕子矶这些片区一个接一个起来,不是政府硬推的,是市场自己选的。

更关键的是栖霞有产业,不是那种虚头巴脑的产业园,是真正有企业有就业有税收的产业,南京经开区在栖霞,南京软件园的一部分在栖霞,这些产业带来的不仅是GDP数字,是实实在在的就业岗位和人口吸纳能力,一个地方要成为中心,必须得有足够多的人每天在这里工作在这里生活在这里消费,而不是只有几栋写字楼和一堆住宅小区,栖霞现在就在完成这个从功能区到中心区的转变,这个转变不是靠规划文件完成的,是靠每天几十万人在这里的真实活动完成的。

还有一个更硬的逻辑,一个地方能不能成为中心,最后都是交通说了算,你看南京这几年修的地铁,2号线穿过栖霞连接仙林和主城,4号线连接仙林和河西,宁句城际把栖霞和句容连起来,未来还有更多条线路规划,这些线路的交汇点都在栖霞,这意味着什么,意味着栖霞正在成为南京轨道交通网络的核心节点之一,而在现代城市里,轨道交通的核心节点就是人流的核心节点,人流的核心节点最终会变成商业的核心节点和城市的核心节点。

再往大了看,南京和镇江扬州的同城化,和马鞍山的融合,这些动作的落脚点都在东边,都在栖霞这个方向,道理很简单,南京要向外扩张向外辐射,不可能往西走,西边是安徽的腹地不是南京的腹地,也不可能一直往南,南边是宁杭之间的空白地带,只能往东往东北,而往东往东北的第一站就是栖霞,所以栖霞未来承担的不仅是南京市中心的功能,还要承担南京都市圈核心区的功能,这个定位比单纯的市中心要高得多。

很多人觉得市中心东迁听起来像是个概念像是个炒作,但你去栖霞实地看看就知道,这事不是将来时,是现在进行时,金鹰、万达、吾悦这些商业体在栖霞一个接一个开,不是开了没人去,是开了人满为患,仙林的房价这几年涨得比河西还猛,不是炒起来的,是实实在在的供需关系推起来的,每天早高峰地铁2号线仙林方向和主城方向的人流已经接近对等了,这意味着什么,意味着栖霞已经不再是单纯的居住区,已经有了足够的就业和商业支撑。

政府的动作也很明确,南京市政府这几年在栖霞的投入,无论是基建还是公共服务,都是按照中心城区的标准来配的,不是说说而已,你去看栖霞新建的学校医院文化设施,规格都不低,这种投入不是给一个边缘区域的,是给一个未来要承担核心功能的区域的,所以市中心东迁不是一个口号,是南京这座城市发展到现在这个阶段,用脚投票用真金白银投票出来的结果。

小贴士：如果你现在在南京买房或者考虑在南京发展,栖霞值得认真研究,不是说它一定会成为下一个鼓楼,而是它正在成为一个功能完整、产业支撑、交通便利的新中心,这种中心不是靠概念炒起来的,是真实的人口流动和产业聚集支撑起来的,买不买是你的选择,但至少要看清楚这座城市正在发生什么,不要等到十年后再回头说当年怎么没看懂。