口述黄浦丨南京路商业街的调整改造

黄浦区对南京路商业街的改造从80年代就已经开始了。南京路沿街的区属商业用房大部分是20世纪三四十年代建造的，以砖木结构为主，到80年代中期大部分建筑结构老化，不堪使用，因此沿街商铺的经营环境非常差。那时候南京路两边的商店门面都很小，面积也小，商店直接就把货物堆放在楼梯、过道上；一些商店厕所在外面弄堂里，甚至还有用马桶的；店堂里空气、通风之类的都很差，冬天顾客在外穿棉袄，在店里对着电风扇吹还出汗。80年代中期，整条南京路上找不到一台电子收银机，除了市属的中百一店、市百十店和华联商厦，所有区属商业里面找不到一架自动扶梯。

那个时候区里已经开始意识到有问题，80年代中后期进行了一轮改造。但限于当时的资金条件，只搞了门面、粉刷外墙之类的零星装修，我们管这个叫作“装修门面，涂脂抹粉，小打小闹”。这轮改造的结果就是，商店的门面和店堂环境有所改善，但房屋的结构和狭小的营业状况还是没变，经营环境没有得到根本的提升。

20世纪90年代初，区里再次意识到这样的小打小闹不行，开始增加投入。1990年左右，区里投入几千万想要进行更大规模的改造，但具体怎么搞没有先例，只能摸着石头过河。这时候精品商厦应运而生，开创了商业设施更新改造的先例。

提起上海精品商厦，老上海人都知道是卖高档商品的，它的广告语“叩开名流之门，共度锦绣人生”在当时很响亮。它位于南京路西藏路拐角，那时候那里还是黄浦区少年宫，旁边还有一些其他店面，如衬衫店、服装店、食品店等等。1990年左右，区政协委员、人大代表多次提出意见和建议，希望把少年宫搬走，主要是两个原因：一是觉得这里是交通要道，车来车往，人流太多，不仅环境嘈杂，而且少年儿童在此活动很不安全；二是认为南京路西藏路口这么好的地段，寸土寸金，用来做少年宫有点浪费，没有发挥黄金地段的价值，应该回归商业用途。区领导收到提案之后就交给我们计经委做方案，我们做了一个置换的方案，计划将少年宫迁走，在原址上新建一个现代化的、高端的购物商场，方案提交获得认可后我们即刻开始实施。

首先是对少年宫异地安置，我们看中了福州路上的一家中立升降机厂，这是一家区属企业。福州路本身是文化一条街，书店、文化用品店比较集中，少年宫搬到那里也正合适，可以说是物以类聚，所以先敲定了那里。然后再把中立升降机厂动迁走，我们在浦东找了一块地方，也是区属的一家建材公司下面的石灰工厂，把升降机厂迁过去，既解决了石灰工场污染问题，也解决了中立升降机厂易地再建的问题，可以说是“一石二鸟”。在区委、区政府的全力支持下，我们用了不到半年的时间全部完成了搬迁，当然还包括周边的一些店面。

黄浦区少年宫这幢楼解放前叫皇后剧场，大概建造于20世纪20年代，是一栋外表很漂亮的西式建筑。但是因为建成年代早，其间业主和使用单位不停地变更，每次都按照自己的想法重新装修，内部架构杂乱，肯定不能作为现代化的商业设施来使用。所以我们就定了一个方案，要求在满足城市规划的原则、保留原建筑风貌的前提下，将它改造装修成一个使用功能和空间组合合理、技术设备先进、安全可靠的大型现代化购物中心。简单来说，就是原来建筑的外立面不动，里面全部拆掉，按照现代化商场布局全部重建。当时我们觉得应当提升南京路商业的档次，于是就定名“精品商厦”，塑造相对高端的形象。

经过一年多的施工，1991年8月，上海精品商厦竣工开业，共三层楼面，营业面积4000多平方米，在当时所有的区属商店里面积是最大的。精品商厦一亮相，立即引起很大的轰动，整洁宽敞的营业环境、现代化的自动扶梯、中央空调、大理石地面、明亮的灯光，在当时的上海可以说是首屈一指。时任上海市委书记吴邦国来参观，评价说“逛逛也是一种享受”。当时有数据统计，精品商厦从8月份开业到年底的四个月时间，营业额超过1亿元，第二年销售额2.5亿元，1993年达5亿元。可以说精品商厦的改造大获成功，作为一家区属商厦，还能够与市属的市百一店、华联商厦并称“三强”。

改造后的精品商厦

精品商厦的成功打响了南京路商业街调整改造的第一炮，对变革传统商业有不少借鉴意义。首先，改造方式的升级。不同于20世纪80年代涂脂抹粉式的小修小补，精品商厦实施了整栋建筑的全面改造，虽然花费很高，但商厦一开业就大获成功，从此以后南京路商业改造的主流走向了大规模、大建设。其次，运用了级差地租的概念。其实当时围绕少年宫是不是应该给商业让路是有不少争论的，很多人认为这是教育给金钱让路。但后来的事实证明我们的做法是双赢的，精品商厦开业后每年上缴利税上亿元，用建造商厦的补偿费在福州路上建造的新少年宫，不仅丝毫不影响使用，而且设施更好、场地更大、功能更齐全、更受少年儿童欢迎。最后，精品商厦走出了一条适度举债改造，提升商业形象，争取更大盈利的路子。精品商厦改造工程花费4000多万元，大部分都是向银行借款，仅用了两年时间就把贷款全部还清。那个时候，国有企业都没有建立资本金制度，利税基本上缴，企业自己没钱，没钱就没法搞建设。精品商厦的负债改造给了我们信心，为后来发挥级差效益和负债经营改造南京路提供了很好的借鉴。

精品商厦改造的成功，坚定了区政府大规模改造南京路的信心和决心。1991年下半年起，区政府以大手笔对南京路沿街两边的危旧房屋进行大规模改造，确定了八个重点改造项目，把从河南路口起一直到浙江路口两侧的商业用房进行了彻底的改造。从八大商厦改造开始，我们对南京路商业街的一轮改造全面铺开。

八大商厦的改造方式基本参照精品商厦，完整保留建筑外壳，改变内部结构以适合于商业用途。我们当时形象地称之为“热水瓶换胆”，外面的壳不动，把里面的内胆换一换。这么做主要是考虑到一个“退红线”的问题，所谓“退红线”就是指新建筑要按照规划的要求退界，退到建筑规划的红线以内。南京路的规划路面为24米至28米，另外当时还要造地铁二号线，宽度还要再大点，所以如果采取推倒重建的方式，大概都要后退5到7米。我们算了算，如果八个商厦都后退，就会损失将近1万平方米的营业面积。为了保住这一万平方米，我们跟市规划局争取，提出将地铁中心线与南京路道路中心线尽量靠拢的办法，后来市里也采纳了我们的建议，认可了我们保留外立面不退红线的做法，只在里面拆建、加高。

20世纪80年代的南京东路

1991年底，八大商厦改造工程正式动工，我们当时称之为“繁荣南京路大会战”。八家商店自筹资金，大部分向银行贷款，在原址上进行改扩建，并调整经营内容。其中的医药一店、先施公司（今新世界休闲港湾）、长城鞋业公司（今宝大祥所在地）、上海电子商厦（今雅戈尔旗舰店）、协大祥商厦（今阳光商厦）、南洋商厦等六家实现了当年设计、当年动迁、当年开工、当年竣工、当年开业，其余的曼克顿广场和中国照相馆于1993年完工。改扩建后面积比之前增加了将近4倍。

有了八大商厦改造的成功，全区上下对加大商业建设力度、继续推进南京路大规模改造基本形成共识。1993年，区委、区政府又组织了“繁荣南京路大会战——第二战役”，当年再上马了12个改造工程。1994年、1995年陆续又开工了一批改造工程。这期间，随着南京路商业街的改造，我们对土地级差效应的认识加深了。南京路河南路口原来有一座哈同大楼，底楼门面是老介福，二楼往上是区政府的机关，后来区政府一声令下，把所有政府机关统统迁走，大楼改建后回归商业用途，改为老介福商场。商业改造的手段也发生了变化。八大商厦的改造说到底还是一家一户单独搞，自筹资金，原地改扩建。到1993年以后，开发形式变得多种多样，一个项目可以是一个单位，也可以是几个单位合资、参股合作搞，或者引进外资、内资，区属、市属一起搞，南京路商业的发展逐渐打破门户之见。

另外，改造方式又有不同。前面我说了，20世纪80年代到90年代初对南京路的改造经历了“涂脂抹粉”到“拔牙换胆”的转变，发展到20世纪90年代中期，成片成块改造成为重点。区领导认为，南京路需要产生质的飞跃，光“拔牙换胆”还不够，还可以进行更大规模的建设。那个时候发达国家的商业街已经超越了单纯购物的概念，而是重点开发集购物、观光、娱乐、餐饮等多功能于一体的立体商业中心。我们就计划从“线”扩展到“面”，整体规划，街坊动迁，兴建成块的商业区，进一步拓展商场的进深，打造出像东京的银座、纽约的曼哈顿这样的超级商业体。所以，后来出规划的时候，就定下来以后南京路商业改造的重点是以成街坊改造、建设超级商场（商厦）为主，当年就组织实施了新世界商场、置地广场的改造。

新世界商场的改造是南京路成片成块改造商业的第一例。新世界是黄浦区第一家实行股份制改制并挂牌上市的公司，改制之后开始慢慢扩张，兼并了周边大大小小的商业用房十来家，感觉店面还是不够用，想进行大改造。那块地危旧房集中，居民、单位混在一起。因此，区里对此很支持，动迁工作迅速展开。1993年10月项目开工，1995年底新世界城竣工开业，建成后的新世界城是一座集购物、餐饮、娱乐等多功能为一体的现代化综合消费圈。另外一个置地广场也是成片改造工程，它还是南京东路上第一个利用土地批租进行整街坊改造的项目，当时引进了香港的一家企业共同开发，也是搞得很成功，那一块整个的面貌完全就不同了。

南京路的商业改造大体是这样一个发展过程，对沿街商业用房的密集改造集中在20世纪90年代早中期，但直至21世纪初，区里每年都会确定一批改造更新项目，对南京路的商业格局进行调整，市属的商业也在同步改造。所以，到20世纪末，基本上南京路上所有的店面都被彻底改造过了，各种现代化的商业楼拔地而起，与20世纪80年代相比，营业条件和经营面貌发生了根本性的变化。

经过20世纪90年代初的一轮密集调整，南京路两边的商家都改头换面了，商家内部的环境有了很大的提升，但是街道面貌没有完全跟上，市政基础设施陈旧，车流人流混杂，影响购物体验。而且，20世纪90年代中期，随着上海经济腾飞，新兴商业网点中心不断崛起，比如徐家汇商业中心的形成、四川北路商业街的建成，各个区都在大力兴商，新举措、新构想、新规划层出不穷，商业分流对南京路经营提出了极大的挑战。为了继续保持中华商业第一街的旺盛生命力，区委、区政府提出了开通南京路步行街的想法。

早在1994年，区里面就有想法要在南京路上开辟一条步行街。经过前一轮密集的调整之后，南京路的商业功能得到了很大的提升，然后就开始考虑旅游功能、文化功能也要跟上。恰逢1995年国家实行双休日制度，我们就趁这个机会试行了周末步行街。那时候是把从外滩到西藏南路这段封上，到了周末不允许机动车通行。我们相应地设立了物品寄放站，免费出租童车、轮椅，推出一系列便民利民服务，每到周末还专门组织各种文化活动。步行街试行后马上吸引了大量的人流，一到周末南京路上人山人海，我们称之为“百万人齐逛南京路”，两边的商铺营业额也比平常高出几倍。

2009年的南京东路世纪广场

1997年，区委、区政府正式向市委、市政府提出在南京路开通全天候步行街的设想，并着手开展规划编制工作。开通步行街是一个系统工程，并不是说你把路的两头一封就完了，还涉及交通线路调整、道路环境美化、商业功能调整等好几个方面，所以前后持续了两年的时间。首先是交通线路调整，开通步行街的主要困难在于交通。南京路一直以来都是上海市主要的东西向交通干道，把它封起来的话车往哪里开？所以必须开辟新的线路来承担它的交通功能。与南京东路相邻的两条路北边是天津路，南边是九江路，我们在1997年拓宽了从河南路到西藏路这一段的九江路，1998年拓宽了从四川路到浙江路这一段的天津路。两条替代南京路交通功能的道路改造完成后，步行街的开通就有条件了。

我们一开始的规划是从黄河路一直做到外滩，当中分成了三段：西段是黄河路到西藏路；中段从西藏中路到河南中路；东段从河南中路到外滩。后来区里考虑到从西藏路到河南路这一段商业比较集中，尤其是靠近浙江路这一段，原来的四大公司都集中在这里，而且道路相对较宽，容易施工，所以决定先做中段。

规划通过后，再制定细化方案，向法国、日本几家著名设计师事务所征集设计方案，还特地组织前往法国里昂、德国科隆、荷兰阿姆斯特丹等城市对步行街进行考察。最后选择了法国的夏邦杰来帮我们做方案。夏邦杰是法国很有名的建筑规划师，上海大剧院就是他设计的。他亲自到上海，沿着南京东路来来回回地走了十几遍，提出了一个非常好的创意，用一条金带从头到尾贯穿整条街。你注意一下就会发现，南京东路各个路段宽宽窄窄不一样，最窄的地方18米，最宽的地方28米，所以做平面布置时界面就不统一、不整齐。夏邦杰就提出铺设一条宽度3米到4米的深红色花岗岩金带，把配套设施都统一布置在金带上，花坛、座椅、电话亭、服务亭、指示牌等，不仅视觉上整齐美观，而且实用便利，这个设计获得大家的一致认可。我们后来做的时候为了有金带的效果，把花岗岩抛光得像镜面一样，在阳光下闪闪发光，到晚上在霓虹灯反射下呈现出五光十色的效果，特别酷炫。

除了这条金带，我们在其他很多细节上也都花了不少心思。比如说下水，最初的打算就是挖一条排水沟，放上铁栅栏。后来我们觉得不太美观，就挖了一条三四十公分宽的水沟，上面用盖板盖住，盖板中间只留2.5公分的宽度，看上去就是一条缝，而且为了不让游客能够一眼看到排水沟里的脏水，还特地把盖板边缘切成斜边。另外，我们还做了很多有特色的窨井盖，因为还是会有不少电缆、管线通过，这些井盖也是我们精心设计的，上面刻的都是上海的一些著名景点，像大剧院、豫园、万体馆、东方明珠等，总共是37个，每一个图案都不一样，用紫铜铸造，非常别致。

另外值得一提的是世纪广场。世纪广场位于浙江路和福建路之间的马路南侧，因为正值迎接千禧年，所以取名叫“世纪广场”。当时这块土地有一半已经批给了香港一家开发商，我们跟他商量，叫他先不要开发，让我们做绿化；另外一半是我们区里面一个区属的开发公司，政府就把它收回来。后来我们在西面做了绿化，在东面做了一个广场，广场上设舞台，供演唱、时装展及表演之用，还安装了一面超大的电子屏幕。世纪广场后来成了南京路步行街上中西方文化交流、专业文化与群众文化的重要展示窗口。

在整个设计施工过程中，我们主要秉承着几条原则：一要外表美观，能够展现出国际一流商业街的风采；二要环境舒适宽敞，能够容纳前来购物、旅游的人流；三要有足够的空间，可以进行文化的交流和展示。对南京路步行街的建设，各级领导都非常重视，江泽民总书记亲自为“南京路步行街”题写了街名。市领导徐匡迪、韩正等专门来调研步行街建设情况，对南京路的发展提出了五大功能的要求，包括购物、旅游、文化、展示、商务。对照以上几点，我们可以说基本做到了。

同时，为了配合步行街的开通，1998年到1999年，市、区联手进行了一系列商业结构调整，把百货比重降低，对名特优商店保留、扶持和改造，提高餐饮比重，增加娱乐功能等，像宝大祥专卖儿童服饰就是从这轮调整开始的。1999年9月20日，上海第一条步行街——南京路步行街正式开通。步行街开街后，人流量、沿街商业企业销售额大幅攀升，占据全市各条商业街的首位。

2019年，国务院提出促进消费体制机制、激发居民消费潜力的意见，在全国遴选10条商业步行街开展示范性改造，南京东路成功入选。七八月间，华东建筑院（以下简称“华东院”）逐步开展前期研究工作；9月，承载着激活商业活力、提升城市风貌等重要使命的南京路步行街东拓工程正式启动。这个项目初期有一个国际方案征集阶段，日本三菱地所、北欧斯诺赫塔公司与华东院共同参与了方案设计。最初市里倾向于斯诺赫塔公司的方案，但在后续落实中发现他们的方案与街道整体风貌适配度方面以及具体实施推进方面面临困难，由此华东院全面介入，负责方案的研究与优化。

东拓前的南京东路河南中路路口

东拓项目最先面临的挑战是交通疏解。东拓段原为城市主干道，需转型为以步行为主的步行街，涉及37路公交、观光线调整，艾迪逊酒店落客点及沿线单位停车问题的重新规划。同时，原主干道上的架空线、配电箱、交通指示牌等市政设施，要进行隐蔽化处理或移位。更令我们头疼的是，东拓段市政资料全部只有手绘图纸，缺乏电子档案，为路面开发、管线更新及植物种植带来诸多不确定性。南京路步行街东拓段总长500多米，我们充分考虑了街区的空间尺度和业态功能特点后，将其划分成三个各具特色的区段。从河南中路至江西中路段定位为“国际时尚购物区”，依托大丸百货与华为旗舰店，预留弹性空间用于商业活动，比如大丸百货旁的广场，是我们跟商业主体深入沟通后确定的，可以让入驻的商家经常举办品牌活动；江西中路至四川中路段为“摩登都市休闲区”，结合慈安里、慈昌里的街巷特色，设计小尺度空间，在这里我们先期预设了咖啡外摆等休闲业态，所以在铺装风格上也做了区分和变化；四川中路至中山东路段是“海派风情漫步区”。这个路段的设计和施工可以说是一波三折。我们东拓段的工程是从西往东推进，由于工期非常紧张，可以说是边设计边施工，西面已经干得热火朝天的时候，东面的设计方案还没有定下来。因为南京东路承担着疏解中心城区交通流量的繁重任务，尤其是靠近中山东一路段，路政部门坚持要保留五车道，不同意全路段步行街的方案。

当时华东院准备了两套方案，其中一套就采用南北两侧做步行街，中间保留车行道的做法。最终经相关部门积极协调，还是选择了全路段步行街的方案，保持了步行街的完整性。现在看来这是个更优解，建成后这个区域依托和平饭店等优秀历史建筑，不仅成为项目出形象的重要区域，也成为许多游客驻足拍照的重要打卡点。设计团队创新性引入街区概念，将南京东路南北两侧各拓展一个街区，纳入整体规划，如中央商场、慈安里、慈昌里等区域的后续改造均基于这个理念。项目还融入了丰富的文化与技术细节。在文化传承上，打造1882广场，还原上海第一盏弧光灯，搭配青铜书与刻有历史街巷地图的地面条带，展现电力文化；海派花园节点采用乌篷船造型座椅，运用3D打印技术，兼具江南韵味与科技感；窨井盖以玉兰花、梅花等江南花卉为主题，命名“足下的风景”。技术应用方面，照明系统与外滩“万国建筑博览群”金色灯光呼应，节假日可呈现动态效果；市政设施进行艺术化处理，配电箱采用Art Deco风格装饰，消防栓更换为铜制外观，线性排水沟隐蔽化设计。

和平饭店门口西望

绿化种植是项目的一大难点与亮点。原东拓段梧桐树受地下管线影响，长势不佳且存在飞絮问题。设计团队精选美国红枫、紫薇、青枫等季相性树种，通过现场定位、物探了解地下管线及地铁二号线分布，采用特殊技术，在满足树木生长空间的苛刻条件下，使树木数量较原机动车道时期增加50%，实现三季有景的绿化效果。设计还创造性地延续了河南路以西老南京路步行街的设计亮点。1999年，西侧的南京路步行街开街时，媒体报道了一大设计亮点——步行街中央是一排金色灯柱，像一条金带镶嵌在步行街上。为了保持统一，我们也在东拓段中央设计了一排综合灯杆，以此作为对原来金带的延伸。为了美观，在设计中尽量缩小了灯杆直径，原来沿街两侧的灯杆功能全部归并到这些综合灯杆内，赋予了通信信号塔、公安监控系统、广播系统等高科技功能。城市更新非一蹴而就。受疫情影响，在项目实施过程中材料运输、人员调配等都受到各种限制，但是各级政府部门积极协调，确保了项目在2020年上海旅游节前顺利落地。即使是现在，东拓段沿线的居民搬迁、业态置换、空间改造仍在推进过程中，要想最初的设计全面实现还需要时间去慢慢推进和落实。

口述人：薛全荣 孟海明 包蓓蓓

来源：《口述黄浦城市更新》

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