- 这是该套房源的第二次拍卖，首次拍卖起拍价540万被流拍，第二次拍卖起拍价432万，相当于是第一次起拍价的8折。
- 第二次成交的505.9万，不仅远低于法拍官方评估的770万的市场价，而且折合的成交单价不到1.8万/㎡，要知道今年以来，该小区成交的平层房源，单价最低也在2.5万/㎡。
凯悦天琴这套房源能够逆势溢价，绝非偶然，核心是——
价格、地段、产品的综合实力对冲了法拍所有短板。
凯悦天琴花园扎根秦淮大光路，属于南京寸土寸金的城中核心地段，龙蟠中路城市主轴之上：
轨道交通：紧邻地铁5号线通济门站，步行可达，3号线夫子庙、常府街站环伺，通达全城；
商业生活：下楼就是龙蟠汇、际华广场两大商业体，尚书巷老牌菜场、社区医院咫尺之遥，烟火气与商业配套双在线；
景观资源：背靠东水关公园、明城墙、秦淮河一线景观，主城绝版生态资源不可复制；
不同于新城板块依靠远期规划，主城核心的所有配套全部现成落地，主城核心土地资源愈发稀缺，地段价值自带强确定性。
小区建成于2015年，属于城中难得的次新房，楼栋总高18层，主力户型集中在140-160㎡大三房，精准匹配南京中产改善群体，小区居住圈层纯粹，自住属性拉满。
大户型改善房源在主城本身供应稀缺，市面上挂牌量不多，而这一套还是更加稀缺的大复式户型，稀缺性直接催生竞拍竞争。
凯悦天琴花园当前二手房挂牌均价稳定在3.5万/㎡左右，大光路作为秦淮老牌改善板块，依托一中教育资源、成熟主城配套，二手房流动性常年稳居秦淮前列。
竞拍买家对小区市场价心知肚明，清楚即便拍到505.9万，依旧贴合二手市场合理价位，不存在高价接盘，所以愿意持续抬价争夺。
02.
其实，最近的法拍市场以及二手房市场，频频出现豪宅被捡漏的案例：
比如，最近南京法拍房市场成交了一套证大九间堂的独栋别墅，成交结果引人关注。这套房建面约652.51㎡，起拍总价2352万，最终吸引了4人报名，以2375万的总价成交，折合单价仅3.64万/㎡。
再比如，最近江宁翠屏山风景区内的老牌别墅玛斯兰德，最新成交了一套别墅房源，建面约271㎡的四房户型，1280万成交，单价仅约4.7万/㎡。
比如，河西曾经的房价天花板——仁恒江湾城，仁恒江湾城二期，成交了一套建面约131.79㎡的房源，总价370万，折合单价仅约2.81万/㎡。对比巅峰时期的6.7万/㎡高价，房价跌了一半不止。
还有河西南的滨江ONE，当年新房均价5.5万/㎡，刚刚一套143㎡三房户型，二手成交价3.87万/㎡，总价551.8万元，对比高峰便宜了230多万。这样的案例还有很多。
03.
豪宅在法拍市场和二手房市场疯狂成交的原因也很简单，性价比。
当自住需求成为楼市压舱石，归根结底是价格。
过去楼市行情，投资客主导涨幅；如今市场回归自住本质，买房人群主力全部是刚需、改善自住群体。
这一类买家置业决策极度理性，对价格很敏感，其次房龄、物业、户型、圈层、居住舒适度，都是会纳入综合考虑的因素。
南京目前的二手房市场，竞争确实很激烈。这三类房源，在二手房市场会非常困难：一是，缺少价值支撑的板块。楼市价值回归主城，自主价值回归，远郊或者缺少价值兑现的板块，会非常困难。二是，投资客多的板块/小区。不管板块还是小区都会经历比较长的出清阵痛期，免不了会出现业主扛不住砸盘的情况。三是，产品力已经过时的小区。市场在调整期，新盘都在死磕产品，各家的产品力都在内卷，二手房市场上产品力不具备竞争力的产品，自然要经历以价换量的结果。楼市大分化时代，普宅价值仍在调整，而真正的稀缺豪宅，价值逻辑依然不变。一是，主城稀缺地段；二是，资源属性强；三是，具有迭代引领的产品。
我总结为：地段+资源+产品结合的均好项目，才能扛得起周期风暴。对此你怎么看？欢迎留言讨论。
