南京向南30年:双龙大道与天元路,如何划出江宁的房价版图?

22亿贪腐案背后的南京城运：向南，为什么是当年的唯一出路？

主要分享了，90年代的南京，向南发展的底层逻辑。

同事接着问：南京优选发展江宁后，接下来具体是怎么干的？

道一说：前面讲了“为什么要选江宁”，接下来讲讲“选中江宁后，南京给它的定位是什么？交通怎么规划？功能怎么分区？”

以下内容，只代表个人观点，不一定对，随便看看。

很多人以为，当年南京决定开发江宁，目标就是“搞个开发区、盖点厂房、卖点地”。

实际上，南京给江宁赋予的使命，远比这复杂得多。

1.1 第一副担子：工业容器

前面已经说了，南京老城区挤满了大型国企。

这些工厂地理位置优越，占地极广，既无法原址扩张满足现代化生产，又严重挤占城市进一步发展的空间，向外搬迁，是当时面临的唯一出路。

江宁的核心任务之一，就是把这些“大烟囱”连根拔起，为主城腾出黄金地皮去搞商业和住宅。

1.2 第二副担子：财政造血

1994年分税制改革后，中央拿走了财政大头，地方财政捉襟见肘。

南京主城产权复杂，根本拆不动。

江宁能提供什么？

低成本农田。

于是形成了“快速修路→招商工业→激活地价→挂牌卖地→回笼资金→反哺全市”的决策链。

江宁富，则南京富，这是当年南京市财政的生存底线。

1.3 第三副担子：招商引资

利用开发区的政策优势和税收特权，南京希望江宁成为吸引外资的主要窗口。

彼时的开发区，既要承接主城迁出的工业，也要大力引进其他国内外优质的第二产业。

菲亚特、福特等外资企业，正是在这个背景下落地江宁，为南京赚取了第一笔外汇储备。

前三副担子，决定了江宁前10年，必须做一台高速运转的“工业发动机”。

1.4 第四副担子：远期蓝图

前面三副担子解决的是“生存”，第四副担子解决的是“生活”。

虽然当时南京给江宁的定位是“工业重镇”，但随着产业的迁徙，大量的技术人员和工人，需要解决住房的问题。

因此，“产业提供就业，就业吸纳人口，人口导向住房”的链条逐渐清晰。

尤其是2000年以后，土地财政成为重要支柱，为江宁发展成南部副中心提供了可能。

Part2  骨架

要想富，先修路

同事说：这么说来，江宁的核心任务，就是通过工业生产，开启印钞模式，那它接下来是如何规划的？

那个年代，有句很写实的口号“要想富，先修路”。

城市扩张，永远都是修路先行。

90年代，江宁的道路规划，主要是为了解决连接主城，快速、高效地输送人流和货物。

2.1 公路

打开地图，可以清晰地看到江宁区的路网规划。

（底图来源：江宁规划）

90年代中期，几乎同时开建的“宁溧路（现双龙大道）、机场高速（现宁宣高速）、将军大道”，成为连接老城区的南北交通大动脉。

而东西走向的“天元路”，则成为贯穿江宁经济技术开发区、江宁科学园（现江宁高新区）和东山主城的黄金要道。

双龙大道与天元路一同构成的十字龙骨，成为江宁早期城市扩张的基本骨架。

今天江宁房价的阶梯，就是从这两条路开始分化的。

2.2 航空

1997年7月1日，禄口国际机场正式通航，成为江宁起飞的“超级引擎”。

（图片来源网络）

同年，机场高速竣工通车。

2.3 铁路

90年代，江宁区内的铁路，没有迎来轰轰烈烈的大建设，而是处于“重规划、缓建设”的酝酿期。

彼时围绕“宁芜铁路的搬迁改线”与“南京南站的规划落地”这两大议题，展开了长期博弈与顶层设计。

南京南站的规划，引导城市资源向南倾斜，为江宁从“郊县”向“主城南部中心”的转变提供了政策依据，并深刻影响百家湖、九龙湖等板块的崛起。

2.4 水路

江宁拥有近20公里的长江岸线，滨江港区是当时南京南部最重要的货运码头之一。

钢材、煤炭等工业原材料，通过长江水运直达，支撑了江宁早期重型工业的运转。

这条岸线后来随着工业外迁，逐步从“货运码头”向“滨江居住区”转型——如今江宁滨江的新盘，正是建在当年码头仓库的地基上。

Part3 布局

功能分区的两次升级

道一说：政策条件、市政条件均已逐步完善，剩下的就该具体规划产业布局了。

就如同咱们做总图设计，要科学划分功能分区。

从当时的城市功能分区看，江宁区主要有三大板块。

（底图来源：江宁规划）

东山老城区：作为城市的政治、文化、金融和商贸中心；

新城区：以百家湖为中心，优先发展工业，集科、工、贸于一体，第三产业配搭的经济技术开发区，形成一个相对独立的新城区。

岔路口区：依托南京南站（尚在规划），面向东山，背靠南京，逐步建成东山的副中心。

这些功能分区，并不是一次建成的，而是经历了两次极其关键的“规划升级”。

3.1 第一阶段（1992-2000年）：工业绝对优先

这个阶段，江宁的定位就是“工业容器”，功能分区极其明确：

90年底，宁溧路（现双龙大道）以东的大片平原，主要划为“工业/仓储用地”，也就是后来的江宁科学园、开发区东区。

这里全是工厂流水线、物流仓库。

工业区占据了江宁最大的土地份额，这是当时的第一优先级。

那住宅和商业怎么办？

区政府还挤在东山老镇，开发区的管理者也主要活动在那一带。

最值得关注的是百家湖、九龙湖周边。

这些地块在当时被划定为“生态预留用地”。

规划者看中了这里的天然水系，等江宁工业先赚够钱，再把这里打造成“江宁的富人区”。

这正是前面提到的“远期蓝图”的第一步伏笔，也是后来百家湖、九龙湖豪宅区的起点。

3.2  第二阶段（2000年以后）：撤县设区，重心南移

2000年，江宁撤县设区，正式从“郊县”变成“主城组成部分”。

这个行政身份的改变，直接触发了江宁功能分区的第二次大洗牌：

居住重心南移：随着地铁1号线南延线的规划落地，百家湖、九龙湖周边的住宅用地价值飙升。

大量高品质楼盘沿湖而建，江宁的改善型居住人群开始向湖区聚集。

商业定点引爆：原本的“生态预留用地”，被重新控规，划入了大量的“商业/商住混合用地”。

景枫KINGMO、江宁金鹰等大型商业体的选址，正是踩在这个规划升级的节点上，精准落位在百家湖周边，“南部副中心”的蓝图，在此刻开始逐步兑现。

工业二次外迁：百家湖周边的工厂，开始分批向更远的“江宁滨江”和“禄口”转移，完成了从“工业用地”到“住宅/商业用地”的完美蜕变。

从城市定位、到交通规划、再到功能分区，看懂江宁30年的历史变迁，就看懂了南京向南发展30年的财富地图。

今天的房价，是30年前规划埋下的伏笔。

双龙大道与天元路交汇的地方，是江宁房价的起点；而这两条路延伸的方向，决定了江宁未来的边界。

30年前，两条路划出工业区与留白区；

30年后，留白区变成了富人区，工业区正在变成总部园区和居住社区。

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