你发现没有，现在南京一批开发商最大的竞争对手，已经不是同行，而是自家小区业主
放在五年前，没有人能想象这样荒诞的一幕：同一个楼盘里，售楼处新房与业主挂牌二手房同台竞价，开发商跟业主为了抢同一个客户，而互相压价
一、南京一批开发商，开始跟自家业主抢客户
产生这一现象的原因，无疑是市场下行造成的
以前房子卖得快，几乎每个楼盘都能在交付之前清盘，加上二手房限售锁仓，从买新房到挂牌成二手房，中间基本要5年时间
现在房子不好卖了，很多小区交付了，售楼处还有新房在售。但同时二手房限售解除，不少业主拿房就挂出来卖，就出现了新房、二手房同场内卷，开发商被迫和自家业主正面抢客，成为当下南京楼市极具代表性的尴尬现象
在南京，这样的案例有很多
比方江宁正方新城的山语春风
2020年7月，路劲和中交联合拿下正方新城地块，楼面地价11334元/㎡，路劲操盘打造了山语春风，共建18栋24-27层住宅，共1892户，面积79-129㎡
2021年3月该项目首开122套房，均价21000元/㎡，需要公证摇号，当年比较受欢迎
南京网上房地产数据显示，目前山语春风领证未售新房还有193套
要知道，山语春风在2023年已经开始陆续交付，随后不少小区业主挂牌上架二手房，目前链家上有30套房在售，挂牌均价只有9723元/㎡
更夸张的是成交价，小区二手房2024年2月成交价还在1.2万/㎡，2025年降到了9000元/㎡左右，现在已经低到6000多元/㎡，要知道这可比开发商拿地价还便宜四千一平，很夸张。低价吸引了很多刚需，小区二手房最近90天成了18套房
面对业主的低价抛售，开发商也只能降价，今年初山语春风新房价格被打到8000多元/㎡，129㎡精装一口价只要110万，还是精装现房...数据显示，今年山语春风次新房已经卖了100多套
比方雨花人居森林的天萃
天萃也是一样经历，2021年5月经摇号，雨花人居森林G40地块被越秀夺得，楼面地价25189元/㎡，楼盘建14栋高层住宅，共1323户，建筑面积约98-140㎡
2021年底项目首开，恰逢楼市下行，销许均价33899元/㎡（全装修），南京网上房地产数据显示，目前销售未售新房还有50套
要知道，该楼盘在2024年已经交付，不少业主也已经挂牌出售，目前链家上有12套房在售，去年6月成交价2.19万/㎡，去年底成交价低到1.86万/㎡
近两年，开发商也玩命促销，高佣抛售，108㎡220万起、125㎡240万起，单价2万出头，房价比地价还便宜，也是实景现房
关键是，今年初雨花台区还出了人才优惠政策，天萃享受博士25万、硕士21万、本科17万、专科13万补贴，直接相当于在开发商优惠基础上再打8折、9折
如此低价确实也吸引了买房人，今年1-5月成交235套，居全南京第11位，二手房一套都没有成交
目前南京面临这样尴尬境地的项目有很多，甚至河西、大校场都不可避免
要知道，在二手房市场，业主的能动性极其高，真的想卖，或者逼不得已的时候，价格真的突破想象
但开发商作为企业，降价就没有那么随性，民企可以要向集团报批，相对好操作。而国企央企要考虑到国有资产不可流失的问题，降价很困难，通常动作都要比市场慢一步
因为类似问题，其实南京现在很多楼盘，虽然开着售楼处，但一年也卖不了几套房，被很多人称为僵尸盘
二、多方博弈下的楼市连锁影响
过去买房核心逻辑是资产增值，业主收房后长期持有等待涨价；如今市场预期扭转，大量高位上车业主面临资金压力：置换新房、生意周转、房贷压力，交付后第一时间挂牌变现
加上南京楼市进入买方市场，买房人掌握了绝对一家主动权，也造成了开发商和自己业主争客户的荒诞局面
当然，我们今天聚焦的是开发商与自家小区业主拼价格，但不可否认的是，当下南京新房最大的竞争对手就是二手房
今年南京二手房的成交量，是新房的四倍，二手房凭借低价，吸纳了大量买房人
目前在多方博弈下，南京市场也产生了一系列的连锁反应
对买房人来说，选择权提升，但辨别成本增加
买房人可在同一小区对比两类房源，拥有更大议价空间，更容易淘到高性价比房源。但同时需要区分：开发商新房产权清晰、无债务纠纷、可选楼层户型更多；二手房源存在业主债务、税费、装修损耗等隐性问题，辨别、谈判时间成本大幅提升
对前期购房业主，资产价值承压，进退两难
高位买入的业主陷入尴尬，不降价，房源长期无人问津；大幅降价出售，亏损上百万。同小区开发商持续特价卖房，直接锚定小区价格底线，业主资产升值预期彻底落空，置换、变现难度显著增加
对开发商而言，短期加速去化，长期损伤项目口碑
尾盘特价可以快速回笼资金，缓解房企现金流压力，但持续大幅降价会冲击小区整体价值，损害房企品牌口碑；同时同小区二手低价房源长期存在，后续剩余房源去化难度只会持续加大
对板块市场更残忍，板块房价体系重构，价格分化加剧
单个小区新旧房源价格内卷，会传导至整个板块，买房人会以小区最低成交价作为板块价格参照，带动周边小区二手业主同步降价
关注楼市的朋友应该发现了，现在南京已经没有价格体系了，房价已经乱成了一锅粥
结语
开发商与自家业主抢客户，是南京楼市调整周期下的阶段性产物，本质是供需关系逆转、市场预期重构、行业库存压力叠加共同催生的楼市现象
对于购房者而言，当下是难得的买方窗口期；对于房企，单纯依靠降价内卷并非长久之计，唯有打磨产品力、合理定价，才能跳出价格厮杀；对于持有房产的业主，需要放平资产增值预期，理性规划置换与持有节奏
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