打开朋友圈，你会看到这样一批房子：
龙誉花园，88平精装中间楼层，40万。
荣盛花语馨城，95平三房两卫双阳台，精装没住过，55万。
璟阅一期，95平三房两卫，精装好楼层，50万。
正荣悦东府，89平三房两卫，精装没住过，二次装修花了20万，70万。
正荣悦东府，79平两房精装，35万。
一套95平的三房两卫，在南京卖55万。一套79平的两房，只要35万。
2019年，同样的房子卖到1.8万一平，总价150万起步。
六年时间，房价从1.8万跌到了5000多。曾经"1字头"的刚需圣地，如今成了南京楼市最冷清的一角。
对2019年高位接盘的业主来说，这无疑是一场漫长的煎熬。但对手里预算有限的刚需来说，龙潭正在出现一个过去想都不敢想的上车机会。
一、法拍房三折入市，市场在重构
2026年7月，阿里法拍网上架了24套璟阅的住宅，建筑面积约125、127㎡，起拍总价70万到73万，折合单价5600到5800元/㎡。这批房源集中在3、5两栋高层，2020年竣工、2021年登记，属于开发商自持的库存新房。
拍卖的原因是开发商南京骏原房地产与龙信建设集团之间的工程款纠纷，执行标的约5700万，小区共有44套房源被移送拍卖、变卖。2019年项目首开时精装销许均价约1.8万/㎡，一套125平的房子备案总价230万以上。如今法拍起价70万。
京东资产交易平台上曾经还有22套正荣悦东府的法拍房，起拍单价4600到5000元/㎡。这批房子1月挂过一次，起价52万到71万，流拍。3月二拍降到41万到58万，还是流拍。
值得注意的是，法拍房的起拍价并不比二手房便宜多少。璟阅法拍起拍单价5600到5800元/㎡，璟阅一期二手房实际成交均价5271元/㎡，两者差距并不大。而且法拍房有查封、抵押，部分房源长期空置、阳台未封闭、室内有渗水痕迹，隐性成本不低。
法拍房批量入市，短期确实加剧了龙潭的价格压力。但从另一个角度看，这也意味着龙潭的房价正在经历一次彻底的重构——高位泡沫被挤干净，价格回归到底部区域。
二、成交量低迷，但底部特征明显
中骏东原璟阅一期，已经是龙潭卖得最好的小区了。整个小区几十套挂牌，一年成交三五套，平均两三个月开一张单。
璟阅二期，交付至今成交1套，均价4713元/㎡。璟阅三期，0成交。荣盛花语馨城，交付至今成交1套。滨江孔雀城，0成交。正荣悦东府交付至今成交3套，平均一年一套。
整个龙潭十几个小区，二百多套房子挂在那，一个月成交2套已经算高的了，很多月份零成交。全龙潭二手房近一年均价跌了28.28%。
成交量极度萎缩，价格深度下跌——这两个指标放在一起，通常意味着市场正在接近底部。龙潭现在的状态，是典型的"有价无市"：价格已经降下来了，但买家和卖家还在僵持。
房东们急卖、割肉，买家观望、等待。谁先打破僵局，谁就先完成交易。
对于预算有限的刚需来说，成交量冰封的另一面是：你可以慢慢挑，慢慢谈，没有人跟你抢。
三、S5号线延期，但终归要来
龙潭楼市最核心的制约因素，一直是交通。
宁扬城际S5号线2021年12月28日正式开工，全长约57.8公里，全线16座车站，是国内首条跨越长江的城际地铁。原计划2026年通车试运营，目前延期至2030年左右。
延期的原因很实在——4.03公里的长江过江段。过江隧道采用盾构开挖直径14.1米的方案，是南京地铁建设以来最大洞径的盾构隧道。过江段2025年1月完成招标，计划施工工期1281天。即使一切顺利，过江段本身也要到2028年下半年才能完工。截至目前，南京段8座车站中只有3座在施工，龙潭车辆段和过江段工程2024年11月才发布招标文件。
但有几个事实应该客观看待：
第一，地铁建设延期在南京并非个例。放眼全国，跨江、跨海的地铁线路延期是常态。青岛地铁1号线过海段、武汉地铁过江隧道都经历过类似周期。
第二，即便延期，S5号线终归是要通的。2025年6月，S5宁扬线首个车站完成了主体结构施工。南京段正推进3座车站及3个高架区间土建施工。过江通道建设方案已经定案，盾构机早晚要下井。
第三，2025年1月1日宁扬长江大桥已经通车。龙潭与主城的陆路连接多了一个选择。从"只有一条路"变成"有桥、有地铁（在建）"，龙潭的交通正在从单一走向多重。
一条地铁线从开工到通车，五到八年是正常周期。龙潭的等待，放在轨道交通建设的普遍规律里，并没有那么特殊。
四、配套在补课，虽然慢但没停
商业配套方面，龙潭最大的短板正在被补上。总建面近7万方的商业综合体已经签约，计划2027年10月开业。从2019年到2027年，等待时间确实长了点，但商业配套从无到有，本身就是板块成熟的重要信号。
龙潭新城的规划定位是"产城融合"。港口物流产业虽然不像金融、互联网那样耀眼，但它提供的是稳定的就业岗位和人口支撑。龙潭港是南京港的重要组成部分，集装箱吞吐量常年位居长江港口前列。只要港口在运转，龙潭就有人口基本盘。
开发商暴雷带来的烂尾问题也在逐步消化。烂尾项目也在逐步盘活，只是需要时间。龙潭楼市最坏的时刻，正在过去。
五、写在最后：龙潭正在回归它本该有的样子
龙潭现在的状态，一句话就能说清楚：规划在路上，配套在建中，价格已触底。
2019年买入的业主，正在经历一段煎熬的等待。S5号线延期了，商业配套还没来。当初被描绘得无比美好的蓝图，兑现的周期比预期长得多。
但另一方面，过江通道在推进，商业体在建设，烂尾项目在盘活。外部环境也在变化——2026年以来，从中央到地方出台了一系列稳定房地产市场的政策，市场信心正在逐步修复。
龙潭的价格已经跌掉了七成。一个板块的房价如果跌掉七成，该出的利空基本都出得差不多了。刚需买房，本来就不该指望短期暴赚，而是在自己能承受的价格范围内找一个容身之所。从这个角度说，现在的龙潭确实提供了一个极低的上车门槛。
对买家来说，龙潭的房价已经回到了一个相对合理的区间，但需要在通勤时间、生活配套、价格之间做出取舍。龙潭不是完美的选择，但它提供了一个用时间换空间的可能性——用更长的等待，换更低的上车门槛。
对卖家来说，需要接受市场已经发生变化的事实，以合理的价格等待合适的买家。
龙潭这个板块，并没有被市场抛弃。它只是从2019年的狂热，回归到了它本该有的样子。
数据来源：阿里法拍、京东资产交易平台、克而瑞、链家APP、南京市公共资源交易中心
