苏州园区和乔丽晶6幢605室(尽调)

（一拍）苏州园区和乔丽晶6幢605室

各位朋友大家好，欢迎坐客大理寺的法拍，大理寺看法拍，我们懂法拍。今天我们来看一套双湖板块的和乔丽晶的房子，接下来我们看它的

基本信息：

区域位置

小区位于金鸡湖大道跟星洲街的交汇处、地铁5号线金厍（shè ）桥站距离小区200米距离、周边商业生活配套太湖城邦商业街、李公堤商业街区、星尚邻里、都在周围一公里范围内。生活方便、日常出行上独墅湖大道1.5公里范围即可到达，小区在整个板块生活衣食住方便环境宜人、

小区分布图

上面展示的两张图片第一张为小区整体分布图。小区共6幢、由4幢带电梯洋房跟2幢高层组成、第二张为本次拍卖的6幢位置，该幢位于小区的西北角、紧挨金鸡湖大道。而本次拍卖的户型也是客厅朝北户型，日常居住方面从舒适度来说势必会有噪声跟灰尘的影响问题存在。整幢的位置在该小区不佳，此次的楼层也较低为6楼采光方面虽未太大影响，但由于户型构造日常日照方面存在较大问题，喜欢日照充足的需要慎重考虑。

户型图

该房子的户型为一套客厅朝北的 3房2卫户型结构，准确说2房加1个小书房设计、客厅朝北、而北门又是靠金鸡湖大道，因此噪声跟灰产问题比较大、东边未主卧带内卫，衣帽间、餐厅旁边为一朝南小书房、对应北面一北房间。整个房型很一般，130平左右只有2个房间加小书房。户型布局不通透、客厅朝北、居住舒服体验感不佳

照片

小区介绍

小区位于园区的金鸡湖大道与星洲街交汇处的星州街9号、是由和信地产于于2004年左右交付使用的一个由4幢电梯洋房和2幢高层组成的小区，小区1-4幢由开发商统一装修交付，5-6幢少数部分套数开发商统一装修大多数为毛坯交付。整个小区楼间距大、密度低。小区也不大共6幢房子，另外小区还配比了游泳馆、健身房、整个小区的面积户型段由59-210平左右的1-4放构成、其中1房为59-80平左右。客厅朝北1房北、1卫不通透套型、客厅朝南1房南1卫不通透套型、2房面积段由106-133平左右，户型为2房南2卫不通透套型、1南1北1卫不通透套型、2北2卫不通透套型、3房面积段由129-160平左右。户型为3南2卫不通透套型、2南1北2卫不通透套型、2北1南2卫不通透套型、2北1东或西2卫不通透套型、4房面积由153-210平左右，整个4房户型面积多样较为难描述。此处不做详细讲解了如有需求可私信、整小区密度低，楼间距也大，不过整个小区户型较为一般，很多户型大多数人不太能接受朝向各异。因此也是导致整体小区价格不高应素。

小区优点

一、小区地理位置优越周边配套齐全成熟

二、对应的学校资源较为不错

三、小区配套健身房、游泳池

小区缺点

一、小区户型设计不好，户型奇多但大多数户型不能接受。各种朝向都有、并且套内实用面积也低

二、小区车位配比不足日常停车困难

三、部分设备老化需要翻新维护

物业服务

小区物业是万科物业在其管理，整个小区采用封闭式管理，门口有安保人员24小时值班。陌生人进入小区需要登记，安保也相对负责任。保洁人员及时打扫卫生，垃圾箱附近无残留垃圾，地面干净。

物业服务好，小区采用楼幢管家式服务、能做到认真负责，有需求及时响应，日常生活有保障。整个小区虽然房龄上较为久点但整体物业管理的环境品质还是较为不错的。

大理寺拍案独家观点建议：

本次拍卖的这套6幢605室，从了解的信息情况，我司有以下几点观点其一：该幢位子位于小区的西北角最北面一排紧靠金鸡湖大道、因此日常势必会有灰产问跟噪声问题的存在。而采光方面由于该幢楼层较高前面也是多层、虽然此次楼层不高采光方面不受影响。但由于该户型是客厅朝北，厨房朝南如果日常需要较多充足阳光的人来说，该户型存在较大缺陷只有主卧河和厨房阳台具备一定日照时间、对此介意的需要慎重考虑。

其二：整个房子于2023年重新装修、目前基本大多数东西丢留下来，装修情况保养较好、参拍下来整个装修无需再次装修、基本可以利用到，具备修葺配置适量家具家电即可入住，需要再次投入较少。

其三：整个房子户型格局较为一般、客厅朝北紧挨靠金鸡湖大道，因此噪声跟灰产问题比较大、另外次卧也位于北面、而次卫无窗户容易产生异味、南面为主卧带内卫，衣帽间、旁边为一朝南小书房、整个房型很一般，130平左右只有2个房间加小书房。户型布局不通透、客厅朝北、空间分配不合理、居住舒服体验感不佳

其四：该房屋拖欠物业费1984.97元。

其五：该小区由于户型较为多样且大多数不太符合国内设计认可、加上房龄较久、整体被认可度较低、购买后再次考虑出手存在一定对应较长周期性的可能性。好在对应学区在园区较好。

基于以上原因我们通过多方调研、求证、勘察、结合目前实际可以成交的行情得出我司给出的评估价格在255万以内能拿下为较优价格，（我司承若每次给出的评估价客观、公证。独立、严谨......）。以上仅代表（大理寺拍案）一家意见，如有意向需要参拍服务欢迎微信我们将一对一提供专业化咨询法拍辅助服务

附：京东拍卖信息链接：

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