王垒

南京仟佰间房产总经理

做客FM95.2江苏财经广播《家在南京》栏目（12:00-13:00）

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南京学区房一周市场

新年第三周，南京热点学区板块成交突破160套，和上周相比，成交量小幅上升近10%，相比去年同期，交易量翻倍增长（去年春节假期因素）预计本月将迎来近3年学区房单月成交高峰。

在客户咨询量，带看量等业务核心数据保持继续增长，因下行市场累积的需求压抑，开启释放。

价格方面，目前市场整体报价理性，成交房源依然保持“以价换量”的买方特征，但随着高性价比房源的快速成交，部分热点片区的优质房源议价空间出现减少趋势，但因整体供应充裕，当下议价空间基本保持在10%-15%之间。

前三周，根据初步统计，热点初中板块成交纷纷突破：树人，钟英板块三周成交量已超80套成交规模；29中，汇文等成交也达70套左右，远超平常单月规模，预计热点初中板块单月成交有望集体“破百”。

综合当下市场情况：建议售房业主抓住成交的黄金窗口期，不要过于纠结议价空间的细小差距，尽可能的达成售房置换或资金需求；对有实际需求的购房客户，多看房，多比较，决策可更果断些。尽管当下市场“涨价”还没有基础，但高交易量不仅会加速消化高性价比的房源，同时也会带来议价空间的减少。

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在细分市场，根据运营数据统计:

一线名校中：

拉小，力小，琅小周分别成交：6套，4套，5套；成交量和上周基本持平，从成交户型来看：

拉小29中，两室房源成交4套，成交价在185-260万之间；三室房源成交2套，成交总价：256-345万；

力小29中，两室房源成交3套，总价235-340万之间，三室成交1套，成交总价386万；

琅小29中，两室房源成交3套，成交总价168-237万之间，三室房源成交2套，成交总价268-325万；

芳草园小学，成交3套，均为2室房源，成交总价：210-260万之间；

从一线名校市场成交来看，交易量从上周开始就出现明显增长，这和小学落户期的临近密切相关，今年入小学的需求，要在5月前完成落户。预计接下来的一段时间，双学区市场的成交量将会迎来持续增长。

二线双学区市场中双汇文，银城汇文分别成交：8套，7套，和上周相比，交易量小幅增长，根据成交户型统计：

双汇文：两室房源成交5套，成交总价188-290万之间；三室房源成交3套，成交总价330-440万，

银城汇文：两室房源成交4套，成交总价195-320万之间；三室房源成交3套，总价320-430万；

游小钟英，长小九初，南师九初周成交：2-5套；和上周小幅增长，成交均以低总价两房为主，成交总价150-250万之间。

二线名校市场的交易量稳中有升，成交房源的议价空间维持在10-15%之间，“以价换量”仍是成交的主要特征。同时，成交户型中，三室房源的占比，有所提升，而单室成交占比极少，说明购房客户的居住要求在大幅提升，因此，小区环境，楼层，户型这些和居住体验明显相关的因素，也是决定售价和成交周期的重要依据。

初中市场，热度较高，成交量相比上周继续增长近20%；低总价以及高性价比两房仍是成交主力；从成交户型来看：

树人片区，周成交超20套，从成交户型来看：两室房源占比近7成，成交总价195--350万之间；

29中板块，周成交量超10套，两室房源仍是成交绝对主力，成交总价在160-220万之间；

科利华，钟英等区域头部初中，交易量继续增长，周成交量分别为：8套，20套；

成交房源仍以两房为主，单室成交占比明显下降，实际居住需求提升，成交总价中单室成交价格120-150万之间，两房成交总价150-230万之间。

预计在春节假期前，学区房市场的成交量将保持增长，这波需求的释放，能否带动市场的价格企稳，不仅需要成交量的持续加持，还需要政策层面的有利刺激，未来降准，降息，甚至公积金定向降息，以及贴息等政策能否落地，将影响市场的走向。