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【南京市城市更新政策清单】: 构建＂1+N+X＂政策体系, 从顶层设计到实施导则的完整图谱(截至2026年1月)

2026-02-19 00:13:19

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导读

近年来，南京作为国家首批城市更新试点城市，系统构建了"1+N+X"政策体系，形成了覆盖老旧小区、旧厂房、低效用地等全领域的更新制度框架。本文基于最新政策梳理，为您全景呈现南京城市更新的政策工具箱。按政策、规划、设计导则三大类型分类。

上几期我们整理了北京、深圳、上海、广州、成都杭州等城市的城市更新相关政策，点击对应文字直达对应文章。

文末附汇编获取方式

目录截图

（部分目前没有源文件，但通过公开网络总结了其主要内容）

一、政策类（法规与规范性文件）

（一）顶层设计（综合政策）

序号	政策名称	发布单位/时间	核心内容
1	《南京市城市更新办法》	市政府/2024年	全市纲领性文件，建立"1+N+X"政策体系，明确居住类、生产类、公共类、综合类四大更新类型，规定从体检评估到长效运营的全流程管理要求
2	《南京市城市更新行动计划（2024—2026年）》	市政府办公厅/2024年	明确3年目标：2024年改造地下管网292公里、老旧小区188万㎡；2025年完善配套政策；2026年形成可复制经验。建立项目联动推进机制
3	《南京市低效用地再开发试点实施方案》	市规划资源局/2025年	"1+2"政策包，将低效用地分为旧居住、旧厂矿、旧商服等4类，制定14条任务，允许5年过渡期、土地复合开发、协议出让、带方案出让等

（二）老旧小区专项政策

序号	政策名称	文号/时间	关键突破
4	《关于推进南京市老旧小区改造工作的实施意见》	宁旧改〔2021〕1号	明确不降低原规划标准，允许保留主体建筑进行改建增建；5年过渡期政策（不变更用地主体、不增收土地价款）；放宽建筑密度、容积率指标；明确新增设施权属和税费减免
5	《南京市老旧小区改造技术规范》	市老旧小区改造工作领导小组	明确消防设施、安防系统、房屋整修等基础类改造标准，完善类、提升类改造指引
6	《居住类地段城市更新规划土地实施细则》	市规划资源局/2023年	明确日照系数≥1:1可适度放宽密度退界；协议搬迁等价置换、跨区域安置；免城市基础设施配套费，可申请契税减免

（三）旧厂房与低效用地专项政策

序号	政策名称	文号/时间	关键突破
7	《南京市低效用地再开发试点实施方案》配套产业政策	2025年	允许工业用地转型升级，提高容积率（如案例中从<1调整到2-2.6）；支持"工业上楼"；存量房产改体育、养老、文旅等享5年过渡期；公交场站TOD复合开发
8	《关于促进产业用地高质量利用的实施方案》	市政府	明确低效产业用地再开发路径，支持原土地使用权人自主改造，允许协议出让、补缴地价款完善手续

（四）消防与审验配套政策

序号	政策名称	文号/时间	核心内容
9	《南京市城市更新项目消防审验管理规定》	市建委/2024年	全国首发，针对历史街区改造利用，制定防火安全保障方案，解决活化利用消防审验难题
10	《南京市城市更新项目施工许可和竣工验收备案管理办法》	市建委	明确更新项目施工许可办理条件、竣工验收备案流程，建立"豁免+告知承诺"绿色通道

（五）资金支持政策

序号	政策名称	文号/时间	核心内容
11	《南京市城市更新项目资金管理办法》	市财政局/2024年	市级财政对基础类改造按每平方米不超过300元补助（市、区4:6分担）；积极争取中央补助资金和专项债券
12	税费减免政策	多部门联合	专业经营单位改造费用可税前扣除；社区养老、托育、家政服务收入免征增值税，减按90%计入所得税；用于社区服务的房产土地免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费

二、规划类（专项规划与单元规划）

（一）市级专项规划

序号	规划名称	发布单位/时间	主要内容
13	《南京市城市更新专项规划（2021-2035年）》	市规划和自然资源局/2025年	划定34个更新片区、62个更新规划单元（老旧住区17个、老旧工业12个、老旧商业4个、历史文化10个、蓝绿空间11个、其他8个），明确分圈层（老城/中心城区/副城新城）差异化策略，部署八大更新行动
14	《南京市国土空间总体规划（2021-2035年）》	国务院批复/2024年	将城市更新纳入国土空间"一张图"，明确存量工业用地控制线、老城保护红线等刚性管控，作为更新规划的上位依据

分圈层更新策略示意图

（二）区级专项规划

南京市城市更新5大实验区主要内容

序号	区	关键内容
1	鼓楼区：	全面构建以“两特六老”为重点的城市更新体系。“两特”是指特色历史街区与建筑群和特色山水空间。即对特色历史街区与建筑群实施保护性开发，对特色山水空间进行系统性修复。而“六老”是指老校区、老设施、老厂区、老楼宇、老街道、老小区，全面推进“六老”的有机更新。
2	玄武区：	启动实施“一路四环”五大重点片区城市更新，初步形成“机制框架+示范场景”的阶段性成果。“一路四环”是指长江路片区、环紫金山片区、环玄武湖片区、环红山森林动物园片区、环东大片区。玄武区将在五大重点片区打造文商旅活力提升、空间品质焕新的城市更新标杆。
3	秦淮区：	按照“精明增长、紧凑城市”的发展理念，从“民生改善与居住品质提升、历史文脉保护与活化利用、基础设施韧性增强智慧化升级、产城融合与产业空间释放”四个方面，因地制宜系统推进城市更新行动，打造“宜居、韧性、人文、智慧”的城市更新实验区样本。
4	雨花台区：	重点打造南京玻璃纤维研究院老旧厂区、梅山老旧街区和区公卫中心三类具有示范性的特色项目，形成产业园区更新“风貌织补+功能重生”、老旧街区更新“土地资金闭环+文化传承重构”、公共空间提升“补足城市功能短板+集约用地功能扩容”的推广经验。
5	浦口区：	重点提升江浦老城的综合服务能级。启动一批城市更新单元，形成推广一批具有示范效应的重点城市更新项目。引入社区营造师等专业力量参与，统筹实施老城片区“微更新”、产业园区“腾笼换鸟”等行动，聚焦老旧小区改造，实施低效用地再开发，推动产业转型升级。

区级城市更新专项规划

序号	规划名称	发布单位/时间	主要内容
15	《南京市高淳区城市更新专项规划》	高淳区政府/2025年	明确旧居住、低效工矿及仓储等多类更新潜力地块，划定 11 个涵盖综合、居住、生产类的更新单元，确立 “慢享湖城” 总体目标与 “一轴两区、街镇联动” 总体更新格局，通过美好家园营造、历史文化赓续等五大更新行动，
16	《南京市雨花台区城市更新专项规划》	雨花台区政府/2025年	重点推进梅山矿业片区、软件谷片区更新，统筹工矿用地转型与产业功能升级

《南京市雨花台区城市更新专项规划》

三、设计导则与技术指引类

序号	文件名称	发布单位/时间	主要内容
17	《南京市城市更新导则》	市建委/2025年4月	全流程"菜单式"工作指引：更新体检→单元策划→项目入库→实施方案→验收运营；配套案例指引与政策摘编，明确各阶段工作流程、责任主体、编制要求，涵盖6大维度（安全韧性、数智建设、完整社区、产业功能、绿色低碳、全龄友好）
18	《南京市城市更新单元体检与策划技术指引》	市建委/2024年	提供现状评估清单、潜力评价模型、需求调研表、策划成果模板，明确体检指标体系与策划编制深度