谁能想到，如火如荼的四代宅居然被一些城市“叫停”了！

✪ 广州：明确40米以上楼层花池不得改动、阳台率强制控制在20%以内，直接叫停不少得房率超120%的待建项目；

◎花池示意

✪  天津：不仅出台专项管控文件，此前还中途直接叫停“建投滨海雲阙”等6个在售项目的宣传推广，要求限期整改违规设计。

◎天津建投滨海云阙效果图

与之相反的是，在当下的南京乃至全国楼市，一大批贴着“第四代住宅”标签的新盘正排着队进场，这里面到底发生了什么？

首先要厘清一个基本事实：截至目前，没有任何国家部委出台文件，宣布第四代住宅“禁止建设”。

所谓“叫停”，准确的说法是——地方对“试点项目”的审批收紧，对部分过于激进的指标进行了约束。

为什么收？因为有些指标确实越界了。

以成都某项目为例，露台覆土厚度50公分，叠加花架灌溉系统后，实际荷载9.2千牛每平方米，远超建筑结构荷载规范中阳台2.5千牛每平方米标准值。

这不是创新，是冒险。

所以你会发现，被收紧的城市，本质上其实只是把越界的项目拉回来而已，所以这不是否定四代宅的方向。

而在另一个层面——收紧是意味着“四代住宅确实对三代住宅实现了降维打击”。

我们在看当下的四代宅时，问得房率已经成为了一种习惯，但是如果当下新盘的得房率搞成了“军备竞赛”，那么就很可能反噬市场稳定。

再来看南京市场的四代宅，南京这一波四代宅，并不是“为了做露台而做露台”，而是“为了做改善而做露台”，即使剥离四代宅的概念，这批项目的地段指标、容积率指标、产品配置，本身已经具备独立的市场价值。

丹锦园：南部新城首个四代宅，创新推出119㎡起小户型，降低区域“上车”门槛，配备酒店式落客区和下沉式庭院。

象屿天誉东方：规划11栋8-11层纯洋房四代宅，容积率1.6，主力户型139㎡及以上，定位高端改善。

宸嘉发展G07：南部新城首个叠墅项目，规划15栋住宅，含4层叠墅和7-10层洋房，打造空中院墅概念。

映秦淮：南站首个四代宅，一线正观秦淮河，容积率1.8，打造13栋8-10层洋房和17-18层小高层，配备约2500㎡会所和悬浮吧台式恒温泳池。

中建东山樾府：江宁东山政务核心区四代宅，主力户型120㎡、140㎡、175㎡，近2000㎡会所+近3000㎡景观+近500㎡架空层＝超5000㎡的超级实景示范区堪称区域内的无冕之王。

江宁金茂府：九龙湖首个四代宅，建面约140㎡起步，是江宁四代宅中唯一做大户型的项目，配备约1400㎡下沉庭院和约2500㎡室内会所，项目售楼处未开即售罄，网签率突破83%！十分火爆！

中天金宁文华：江宁3万+/㎡级四代宅标杆，以“艺术奢居”理念打造，户型覆盖106-198㎡，配备1700㎡下沉会所。据悉，项目所有户型，实际使用率全部突破100%，最高可达约118%（含梯厅），和市面上主流四代宅相比，优势突出！

经东和旭院：仙林湖首个四代宅，规划11栋5层低密洋房，容积率1.3，户型约89-168㎡，以奇偶错层露台设计营造自然共生理念。

电建华曦府：仙林湖纯洋房社区，规划建设14栋9-10层低密住宅，容积率1.5，部分楼栋首层架空，打造下沉庭院和景观园林，89㎡、110㎡、131㎡三大全优户型，上车门槛最低总价仅约230万起。

联发雨花新澍：软件谷首个四代宅，户型面积最小69㎡，总价200多万起，主打智慧化社区，配备约1500㎡会所和架空层空间。

颐和金陵印：城芯四代洋房，主力户型108㎡、132㎡，空间利用率高，配备独立家政间和丰富收纳系统，定位改善。

这也是目前主城叫好又叫座的现象级四代宅产品。据悉，项目公开了区域首个约6.2米挑高墅厅洋房，一梯一户，电梯光厅，实际使用率约108%-112%（含挑空区域），媲美传统高层180-200㎡空间感，采光、体验都非常好。

锦绣江序：江核一线江景四代宅，规划6栋30层住宅，户型约140-188㎡，其中270°转角环幕设计很惊艳，是长江北岸唯一的户内观江豪宅。

谷翠星岚：目前江北高新新房唯一在售楼盘，项目共10栋6-11层纯粹洋房社区，总共只有393套，带有区域首个沉式庭院会所，干挂铝板立面，项目打造建面约105、117㎡主力户型，此外还有建面约139㎡顶层户型，143、155㎡顶复户型。

七里江澜府：一线河景四代宅，采用南低北高布局，项目规划9栋楼，包含8-10F河畔洋房、25F瞰景高层，主力建面约102-142㎡，其中高层建面约102、114㎡，洋房建面约127、142㎡，基本全户型使用率达到100%以上，同时配备了约1650㎡下沉会所+约2500㎡主题架空层，并且配置了瑜伽室、电竞房、共享厨房等等。

上城十号院：桥北低密四代宅，容积率1.2，打造10栋10-17层住宅，配备科技系统，其中140㎡王牌洋房，堪比传统190㎡大平层。

关于四代宅，由于买下的业主目前基本还没有实际居住，市场上存在着一种笼统的担忧：雨雪天气、不能封阳台、四代宅未来在二手房市场可能面临的折价。

从目前一线城市反馈的情况看，真正在二手市场遇冷的，往往是那些高密刚需盘+极限赠送露台的组合。

这类项目的买家本身就是价格敏感型，对物业费、维护成本、露台利用率都缺乏长期预期。新鲜感消退后，往往会转向同价位的传统户型。

而南京这一批项目的客群结构不同。

第一，改善客群对“维护成本”的敏感度远低于刚需客群。 愿意为露台支付溢价的人，通常也愿意为露台的维护支付费用。

第二，稀缺且低密产品的四代宅本身就少。 譬如紫金山脚下的绿城云庐、河西中的名品城地块，即使没有露台，在区域内也是稀缺标的。露台是增量价值，不是存量替代。

当然，这不意味着所有南京四代宅都能在二手市场获得同等溢价。但至少，当项目本身的土地禀赋足够扎实，露台就只是一个加分项。

不过仍然需要注意的是，四代宅的物业费通常高于同档次传统住宅，绿化露台的排水、维护都需要持续投入。如果你对这些成本敏感，传统户型或许是更理性的选择。