康养城市研究第8期 | 古老的南京,正在探寻“大城市养老”的破局之道
- 2026-04-28 03:12:26
南京，又称金陵、建康，历史悠久，是首批国家历史文化名城和全国重点风景旅游城市，有着6000多年文明史、近2600年建城史和近500年的建都史，是中国四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都会”之称，是中华文明的重要发祥地。
说到养老问题，南京与养老院的渊源颇深，养老机构并非现代社会才产生，其出现最早可以追溯到1500年前的南北朝时期，中国的第一个“养老院”就诞生在南京（当时的京城建康）。南朝梁武帝在南京建立了中国第一个“养老院”——“孤独园”，是养老院和孤儿院的合体，既收养无家可归的孤儿，也收养无人赡养的老年人，并且负责为收养的老年人料理后事，是中国古代第一个官方创设的正式的救济赡养机构。
后来随着时代发展，南京作为江苏省省会城市暨南京都市圈中心城市，是中国国家区域中心城市（华东），国家重要的政治、军事、科教、文化、航运、经济和金融中心，国家综合交通枢纽、通信枢纽和科技创新中心，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，南京市委、市政府坚决贯彻落实国家和江苏省积极应对人口老龄化战略部署。
本文基于分析南京的三大康养维度：康养环境、康养市场、康养项目，研判南京康养产业发展的现状及发展趋势。
01
【康养环境】
1、自然资源
（1）山水城林融为一体的城市格局
南京山水城林融为一体，江河湖泉相得益彰。长江穿城而过，沿江岸线总长近200公里。紫金山风景绝佳，幕府山气势雄伟，秦淮河、金川河萦绕其间，玄武湖、莫愁湖点缀城中，水域面积占总面积的11%以上。全市林木覆盖率26.4%，建成区绿化覆盖率45%，人均公共绿地面积13.7平方米，在全国位居前三甲，是中国四大园林城市之一。
南京市平面位置南北长、东西窄，成正南北向；南北直线距离150公里，中部东西宽50～70公里，南北两端东西宽约30公里。南面是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江河地等地形单元构成的地貌综合体。
（2）气候适宜，四季各有特色
南京属北亚热带湿润气候，四季分明，年平均温度15.4℃，年极端气温最高39.7℃，最低-13.1℃。雨水充沛，常年平均降雨117天，平均降雨量1106.5毫米，相对湿度76%，无霜期237天。南京春秋短、冬夏长，冬夏温差显著，四季各有特色，皆宜旅游。因此就有了“春游牛首烟岚”、“夏赏钟阜晴云”、“秋登栖霞胜境”、“冬观石城霁雪”之说，由于大气环流的变化以及南京不断的植树造林，南京夏天的炎热程度与其他城市相比大为减轻，故已摘去“火炉”的称呼。
（3）资源丰富，尤以温泉资源出名
南京除了动植物资源丰富外，还蕴藏着较丰富的矿产资源。尤其地下水源丰富，水质优良，温泉是南京主要的地热资源，著名的有汤山温泉、汤泉温泉、珍珠泉温泉等。其中尤以汤山温泉最知名，是世界著名温泉疗养区，居中国四大温泉疗养区之首，也是中国唯一获得欧洲、日本温泉水质国际双认证的温泉，有“千年圣汤，养生天堂”之美誉。汤山温泉至今已有1500多年的历史，自南朝时期就已有人到处沐浴浸泡，享受温泉水的洗礼。汤山温泉内水温常年保持在60到65度左右，水呈微黄色，透明度较好，无味。水中含有30多种矿物质和微量元素，对人体常见的皮肤病、关节炎、神经痛等疾病有着显著疗效，据说还能杀死寄生生物，促使皮肤细洁光滑，非常适合养生。
2、社会资源
（4）高质量的经济发展
五年来，南京经济总量连跨5个千亿元级台阶，人均GDP、人均社会消费品零售总额居全国同类城市首位。2022年，南京市实现地区生产总值1.69万亿元、同比增长2.1%，继续排名全国第十。GDP稳步增长的同时，居民的“钱袋子”也日益饱满。2022年，南京人均社会消费品零售总额达8.25万元，居GDP超万亿元城市的首位；人均GDP达17.88万元，居副省级城市首位。2022年全年全体居民人均可支配收入69039元，同比增长4.4%。其中，农村居民人均可支配收入增长6.0%，快于城镇居民1.9个百分点。城乡居民人均可支配收入比由上年的2.25:1缩小至2.21:1，城乡收入差距连续10年缩小。
（5）交通条件十分便利
南京是国家综合交通枢纽，国务院批复建设的国际性综合交通枢纽城市。以南京为中心，有宁沪、宁高、宁镇、宁扬、宁滁、宁连、宁通、宁巢、宁合、宁洛、宁马、宁宣、宁盐、宁淮、宁蚌、宁常、宁杭等高等级公路呈放射状通往江苏省及周边省市。南京是国家重要的铁路枢纽，连接华北、华东和华中铁路交通的主枢纽，国家东部地区铁路交通枢纽中心，是国家四纵四横铁路格局中南北、东西干线的重要交汇点。此外，航空和航运交通也非常便利。
（6）丰富的历史人文积淀
南京是首批国家历史文化名城，中华文明的重要发祥地，长期是中国南方的政治、经济、文化中心，历史上曾数次庇佑华夏之正朔。南京早在100-120万年前就有古人类活动，35-60万年前已有南京猿人在汤山生活，西街遗址的发掘将南京建城史追溯到3100年前的西周时期，有十个朝代在此建都。南京是国家重要的科教中心，自古以来就是一座崇文重教的城市，有“天下文枢”、“东南第一学”之称 ，明清中国一半以上的状元均出自南京江南贡院。
（7）国家重要的医疗医药中心
截至2021年，南京有东部战区总医院、江苏省人民医院、鼓楼医院、江苏省中医院、东南大学附属中大医院、南京市第一医院等共30余所三甲医院，有卫生机构3450个，其中医院277个、社区卫生服务中心118个、卫生院15个，妇幼保健院（所、站）14个，专科疾病防治院（所、站）5个。各级各类卫生机构实有床位数6.61万张，其中医院5.97万张、社区卫生服务中心3637张、卫生院739张。南京是国家重要的医疗医药中心，中国新药研制的重要基地。2015年新药研发水平位列中国第3 ，2018年南京被国家药监局药品审评中心受理的1、2类新药总数位列全国第3。
02
【康养市场】
1、老龄事业制度体系逐步完善
为深入贯彻积极应对人口老龄化、健康中国、长三角一体化发展等国家战略的实施，保障老有所养，南京市市委、市政府把老龄事业融入全市经济社会发展全局考虑，老龄事业有关法规和政策继续完善，“放管服”改革持续推进，行业管理机制逐步健全。施行《南京市养老服务条例》，出台《南京市贯彻〈国家积极应对人口老龄化中长期规划〉实施方案（2020—2022年）》《南京市提升养老院服务质量若干意见（试行）》《关于建立完善老年健康服务体系的指导意见》《关于深入推进医养结合发展的实施意见》等文件，积极探索失能人员照护保险。
l 2014年8月市政府印发《关于加快发展养老服务业的实施意见》；
l 2015年1月市政府印发《南京市公共设施配套规划标准的通知》，就社区一站式居家养老服务中心、老年人日间照料中心（日托所）、社区养老院等制定了配套规划标准。
l 2019年1月，市政府出台《南京市提升养老院服务质量若干意见（试行）》；7月，市政府办公厅出台《南京市养老服务时间银行实施方案(试行)》。
l 2020年7月，市人大颁布《南京市养老服务条例》，构建了南京加快发展康养产业的基本框架。
l 2021年9月,市政府办公厅印发《南京市“十四五”养老服务发展规划》《南京市“十四五”民政事业发展规划》。
l 2022年10月，市人民政府办公厅印发《南京市“一老一小”整体解决方案》，目标是到2025年，全市每千名老年人拥有养老床位数保持45张以上，每千人口拥有3岁以下婴幼儿托位数达到4.5个以上，进一步扩大普惠性养老托育服务供给。
l 目前，市规划资源局正牵头修订《南京市公共设施配套规划标准（修订版）》和《南京15分钟生活圈规划设计导则》，推进养老设施、0-3岁照护服务设施等专项规划编制，加快打造宜居宜业生活空间。
2、养老市场基数大、增速快、高龄化
南京是长三角地区的特大城市，放眼全国，南京提前十多年进入人口老龄化社会。据《江苏省老龄事业发展报告（2022年）》披露，2021年末南京市942.34万常住人口中，60岁及以上常住老年人口182.46万人，占比19.36%，鼓楼区与江宁区均突破22万人；65岁及以上常住老年人口136.57万人，占比14.49%，其中江宁区最多，达到21.68万人。
总体来看，南京市老年人口基数大，到2021年底，南京市户籍人口数733.7万人，其中60岁以上户籍人口达162.86万、占总人口的22.17%，高出全国平均水平3.47个百分点；增速快，全市60岁以上户籍老龄人口比例于1986年首次超过10%，2016年达到20.1%，30年间翻番；高龄化，到2021年底，全市户籍人口人均期望寿命已达84.07岁，80岁以上户籍人口25.75万人，占户籍总人口的3.51%。
这样一座人口规模巨大、老龄化程度较高的城市，面临着老年人口基数大、增速快、高龄化等特点带来的挑战，养老服务发展不平衡、不充分问题显著，老年人的养老需求呈现出多层次、多样化、个性化、品质化的发展趋势。
3、产业规模发展快
近年来，南京新医药和生命健康产业持续增长，计划到2025年，全市新医药与生命健康产业规模超5400亿元。目前，南京已形成完整的生物医药产业链，涵盖原料设备、生物医药制备、生物医药应用三个环节。同时，高度集聚是医疗健康产业做大做强的必备条件，南京布局了“一谷一镇三园”，分别是：南京生物医药谷（江北新区）、南京生命科技小镇（江宁区）、江苏生命科技创新园（栖霞区）、高淳医疗健康产业园、南京原料药产业园（江北新区），五个主要集聚区的主营业务收入规模占全市比重超过四分之三。截至2021年，南京新医药与生命健康产业链上企业已突破14000家，其中规上企业671家，同比增长18.1%；新增注册企业2266家，其中，研发生产类企业667家，总数达3000余家。企业研发创新能力不断提升。2021年南京新上市药品63个品规，约占全省的30%。2021年，南京新医药与生命健康产业链主营业务收入3193亿元，增幅超过20%。预计到2025年，南京市新医药与生命健康产业规模超5400亿元。南京生物医药产业也将“跑出”更多“领头羊”。
南京现有中国药科大学、南京医科大学、南京中医药大学等4家生物医药领域专业院校，南京大学、东南大学、南京工业大学等20余家开设生物医药相关专业的高校院所，相关基础人才输出数量居全国前列。翻开南京健康产业地图，从产业集聚上看，南京头部生物医药企业在江北生物医药谷、江宁高新区、南京经开区等3个重点园区集聚度较高，作为南京“南大门”的高淳区，高值耗材、体外诊断、康复医疗器械为主的研发、生产、销售形成规模。在主城区，产业相关企业围绕高校自发形成集聚，在鼓楼区中央门街道辖区内，有中国药科大学、东南大学附属中大医院、江苏省药物研究所等医药院所和医疗机构，以及药大制药有限公司、海纳医药等知名医药企业，分别居于产业链的上游和中坚部分，仅在中央门街道，规模以上大健康产业链企业数量达到10家。
4、行业格局布局广
南京康养地产项目供应众多，市场格局呈现以南京市中心为原点，南北东三向供应。典型项目中既有恒大养生谷、桃李春风、雅达等品牌连锁布局，也有项目因地制宜，依托地块资源优势落地，如汤山温泉、茅山道教养生文化等。
l 恒大养生谷为恒大健康打造的全方位、全龄化健康养生养老胜地，选址南京北部六合区，地处金牛湖畔（南京市自然保护区和金陵四十景之一），面向区域及城市客户，打造精品洋房住宅，并围绕全龄化，创建颐养、长乐、康益、亲子四大园，提供852项设施设备、867项全方位服务。
l 汤山温泉康养小镇由苏豪控股与中国金茂合作，开发集“旅游度假、健康休闲、城市宜居”于一体的健康产业综合开发项目，选址南京紫东区域新兴板块（南京汤山旅游度假区核心区域），借助汤山温泉资源康疗养生价值，以纯正低密度住宅产品、12大配套、4大服务，受到了众多南京康养客群的认可。
l 茅山颐园由默元地产斥资30亿元打造，设置文娱、体育、文艺、学术、休闲5大精神颐养体系，结合茅山独特的人文历史和自然资源，打造集医疗、教育、养老中心、住宅、商业、酒店等多生态为一体，具备较为完善配套设施，多样化的适老住宅。
除此之外，也有众多地产公司和养老服务公司涉足居家-社区-机构养老服务领域。
l 新城控股布局康养行业，依托旗下康养品牌“新城·心颐”，首个城市康养综合体新城·心颐荟项目落子南京，以“颐养中心”、“康养公寓”和“城市酒店”三大服务业态为内核，积极探索康养服务模式。
l 银城集团旗下银城康养深耕南京、布局长三角，已形成高端康养社区－连锁养护机构－社区居家养老三位一体的全面养老体系。
l 朗诗集团旗下朗诗常青藤养老品牌，推崇“就近养老”服务模式，不断探索居家上门、日间照料、适老型公寓、养老机构、护理院、CCRC等全生命周期业务线，逐步覆盖长者从活力到临终不同阶段的养老服务需求。
l 金地集团旗下金地健康，专业从事医养健康产业开发、管理和运营，聚焦养老及医疗业务，努力构筑全龄段、全生命周期的健康管理生态闭环，南京仙林湖颐养中心是金地健康品牌重磅打造的第一个专业颐养机构项目。
l 南京新百，从国营百货商店华丽转身到康养龙头企业。截止目前，公司主要业务分为三大板块，现代商业业务（主要包括零售业，物业租赁业务）、养老护理业务（主要包括智慧健康综合一体化平台及相关衍生业务）和生物医药业务（主要包括脐带血干细胞存储、细胞免疫治疗等业务）。旗下安康通专注中国养老20多年，是国内居家养老行业的龙头；Natali（中国）引入全球领先的健康养老服务理念和运营模式，实现高净值人群养老护理服务的本土化。
近几年也有诸如法国欧葆庭、新加坡吉宝等国外的康养品牌纷纷落地南京，正加速市场布局。
l 源自法国的欧葆庭养老品牌是国际驰名的养老康复企业，于2013年进入中国市场，2016年在南京开办其在华旗舰店项目——欧葆庭仙林国际颐养中心。开业至今，欧葆庭品牌已经成为南京市养老服务样板项目之一，接待各级政府、同行参观考察上千人次，并获评为南京市级、江苏省级5级养老机构。
l 新加坡吉宝首个照护式养老机构落子南京栖霞区，布局中国养老市场。
03
【康养项目】
下面以机构类、社区类、小镇类几个典型项目为例，介绍下南京康养项目的一些具体情况。
南京新城·心颐荟位于新城旗舰级商业综合体36万㎡建邺吾悦广场之上，2022年4月30日正式对外运营，总建筑面积约3.8万方，总床位724张，公寓酒店235间，护理床位138床，是南京首座城市康养综合体，构筑集康养公寓、日照与颐养中心、城市酒店三大业态垂直分布于一体的康养模式，提供创新型的康养一站式解决方案，体系化地满足长者居、养、医、学、乐的养老需求，让长者自然、舒适地度过晚年生活。
项目地上一共20层，其中：
1-2层为接待大厅及管理办公区，接待中心按照星级酒店标准设计，顶部挑高8米空间，大气舒适。
3层为日间照料中心和内部产业学院。
4层为健康管理中心，建筑面积为1364㎡，设置综合门诊部，设有老年科、康复科、中医科等科室，提供日常健康维护、亚健康与慢病管理、就医服务等核心服务；引入春雨医生等知名互联网医疗品牌，为长者提供在线专家问诊、绿色通道预约等服务。
5-8层为康护颐养中心，设置138张床位（含一个认知症专区），为需要照护的长者提供全周期全方位的专业颐养康护服务。
9层设有乐龄大学，建筑面积2303㎡，引入江苏省文化馆，提供丰富的艺术、文化、养生、科技生活等课程，打造长者活力社群。
10-11层为康养公寓，长者可根据自身情况选择4种不同户型产品。
12-20层为酒店业态。
7层和20层分别设置了空中花园，以五感疗法为指导，设置室外健身、休闲平台、花房花圃等，分别满足颐养中心和康养公寓长者的户外活动需求。
银城君颐东方国际康养社区作为银城康养首个高端CCRC养老社区（持续照料退休社区），位于南京市主城区紫金山南麓，总投资近8亿，总建筑面积9万平方米，涵盖3.6万方活力型公寓、1.4万方医养结合型护理之家、3万方的南京银城康复医院、1万方包含文娱学乐主题的东方会馆，打造低密度城市康养社区，一站式解决城市高端康养需求。君颐东方国际康养社区融合西方CCRC（持续照料退休社区）养老服务理念，将中国式“家”文化、“庭院”文化，与苏式园林景观、去机构式的居住空间相结合，打造住养医为一体的综合社区。
其中南京银城康复医院是银城君颐东方社区重点服务板块，该院医疗资源将优先向君颐社区的居民使用，在就医流程上提供便捷、高效的医疗服务。
东方会馆服务对象主要为60-85岁不同阶段的老人群体，打造让老人感到有温度的情感的空间与服务。会馆内设置了7大类，28个功能空间，包含运动空间、学习空间、娱乐空间、餐饮空间、生活空间、健康空间等，打造让老人感到有温度的情感的空间与服务。
汤山温泉康养小镇是由城市运营专家中国金茂、康养产业巨头苏豪、汤山建投强强联合打造。整个小镇总占地规模约2017亩，总建面约100多万方，整体容积率约在1.01左右，是整个市场上都少见的低密产品。汤山温泉康养小镇以“康养”为核心、汤山温泉资源为特点，打造“医疗康复集群、颐乐文博集群、旅游度假集群、老年贸易集群、生态休闲集群、CCRC生命公寓”六大功能区。构建了“乐活+”服务体系，聚焦于每一位家人，通过“生活、健康、快乐”三大服务模块，十五大服务子系统百余项服务，旨在创造一个更加温暖、丰盛、美好的小镇，成为长者的栖心地、家庭的理想乡、关系的能量场。目标借助汤山温泉资源康疗养生价值，推进大健康产业发展，带动汤山国家级旅游度假区的持续升级。
其中小镇内长三角首个国家级温泉旅游度假区内的CCRC生命公寓——苏茂颐园国际标准颐养中心（以下简称：苏茂颐园），是汤山温泉康养小镇的医康养综合体项目，将打造成为普惠型高品质养老社区。项目总建筑面积约2.6万m²,活力公寓152套，介护公寓95套，共有床位数369张。公共配套约4500㎡左右。苏茂颐园立足“独立、参与、尊严、照料和自我实现”五大照护原则，参考国际化颐养服务标准，以CCRC持续照料服务模式，为长者提供自理、介护、介助一体化的居住设施、配套以及服务，打造集养老、医疗、文化、生活、娱乐等多元功能于一体的“乐活社区”。
04
总结
南京是长三角一体化发展的深入参与者、有力推动者和积极实践者。面对严重的老龄压力，南京市积极构建以居家为基础、社区为依托、机构为支撑、信息为辅助、社会为主体、法制为保障，功能完善、服务优良、覆盖城乡的社会养老服务体系，加强医养结合服务，并大力鼓励机构建设，保障基础设施供应。主动服务、积极支持上海发挥龙头作用，充分发挥南京优势，提升省会城市功能，加快南京都市圈一体化建设，强化区域协同、错位发展，合力促进长三角区域一体化发展，打造具有全球影响力的创新名城、美丽古都。
未来，南京加入长三角一体化建设，着重强化区域联动发展。深化都市圈各城市在医疗、教育、养老、旅游、市场监管等领域的务实合作。同时，建设协同创新产业体系，加快发展高端服务经济。不断提升消费产品和服务供给质量，推动文化娱乐、体育、健康养老、教育培训、家庭服务等生活性服务业向便利化、精细化、品质化发展，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要。推进江北新区长三角精准医学"三中心一高地"（前沿医疗服务中心、国际专科服务中心、综合健康服务中心和精准医疗高地）建设，打造协同化健康服务新模式。此外，推进公共服务标准化便利化。推进社会保险异地办理，促进异地养老。优化配置高品质医疗资源。支持民营养老机构发展，建设一批国内外知名的健康医疗服务、养生养老基地。
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