国寿抄底金茂南京康养项目,南京高端养老格局变天!

2026年2月，康养产业迎来开年首笔大宗资产交易。，中国人寿低调接盘中国金茂旗下汤山CCRC康养项目“苏茂颐园”，双方于2025年9月签署转让合同，并于春节前完成全部手续及产证过户。

这不是一次简单的资产买卖，而是险企与房企的战略博弈，更是南京高端养老市场的“洗牌信号”：险企加速收割核心城市康养资产，房企彻底转向轻资产，本土养老企业都在观望。

一、标的揭秘：苏茂颐园，到底是块“香饽饽”还是“烫手山芋”？

要搞懂国寿为什么花大价钱接盘，先看清苏茂颐园的“真实家底”——它的先天优势够硬，但短板也同样明显。

先天禀赋：自带“稀缺buff”，南京难寻替代

苏茂颐园不是孤立的康养机构，而是江苏省“十三五”重点项目【汤山温泉康养小镇】的核心配套，由金茂、苏豪控股、汤山建投三方联合打造，从出生就自带政策光环。

它的核心王牌，是别人学不来的：

✅ 区位+近医：坐落于江宁汤山温泉度假区，紧邻S6号线，交通便利；旁边就是东部战区八三医院、江宁医院汤山分院，“医养结合”不用刻意布局，天生自带优势。

✅ 稀缺资源：依托1500年历史的汤山温泉，是中国唯一获得欧洲、日本双认证的温泉水质——这种自然疗愈资源，在南京高端康养市场里，几乎没有对手。

硬件与运营：有骨架，缺灵魂

硬件配置上，苏茂颐园完全够得上高端标准：

总建面2.6万㎡，369张床位（152套活力公寓274床、95套介护公寓95床），还有4500㎡公共服务空间，能覆盖自理、半失能、失能所有类型老人，一站式提供医养、照料、文娱等服务。

但运营上，它逃不开房企做康养的“通病”：

作为房企主导的项目，虽然依托三方股东资源搭建了初步运营体系，但缺乏专业的康养运营团队，服务标准化跟不上，至今没实现规模化盈利——这也是金茂最终决定“放手”的核心原因。

收费真相：3500-18700元/月，覆盖全客群

差异化定价是它的另一大特点：3500元/月起的低端区间，能覆盖自理老人的基础需求；18700元/月的高端区间，瞄准半失能、失能老人和高净值群体。

这种定价，既贴合南京市场的客群分层，也给国寿接手后留下了巨大的运营优化空间——这也是国寿看中它的关键之一。

二、国寿为什么要接盘？3大逻辑，藏着险企布局的野心

国寿出手，绝对不是“捡漏”，而是蓄谋已久的战略布局——从南京市场补位、资金储备、业务协同三个维度，就能看清它的野心。

1. 南京市场：再不布局，就彻底落后了！

南京作为长三角核心、省会城市，老龄化加剧，高端养老需求旺盛，支付能力突出，是险企的“必争之地”。

但此前，国寿在江苏的康养布局只停留在苏州（国寿嘉园·雅境），南京市场完全空白；而泰康早已布局三年，泰康之家·苏园凭借“保险+康养”模式，牢牢占据高净值客群，形成了品牌壁垒。

这次收购苏茂颐园，加上在建的国寿嘉园·南京乐境，国寿瞬间实现“一运营一在建”的双项目布局，快速填补空白，省去自建的时间和成本，“借船出海”的算盘打得极精。

2. 资金弹药充足：专项基金，就是为并购而生

险企做康养，最大的优势就是“有钱、有耐心”，国寿更是如此：

- 国寿健投管理200亿大养老专项基金、100亿银发经济基金；

- 2026年初刚设立85亿养老产业股权投资基金二期，核心投向就是“存量养老不动产并购”。国寿85亿基金加码养老不动产，其他险资为什么不这么做？

苏茂颐园作为成熟项目，有现成硬件、稳定床位、清晰客群，完美契合基金投向——既能让基金快速落地，又能快速并表盈利，一举两得。

3. 业务协同：“保险+康养”闭环，才是核心竞争力

保险资金的长期属性，和康养产业“重资产、长周期”的特点天生契合。

国寿接手后，能直接把高净值保单客户和苏茂颐园的入住权益绑定，完善“保险+康养”闭环——既解决老人的养老支付难题，又提升保单附加值，给保险主业赋能。

更重要的是，国寿有成熟的标准化服务体系和智慧养老系统，能快速弥补苏茂颐园的运营短板，把项目盘活——这是金茂做不到的，也是国寿的核心底气。

三、金茂为什么要卖？不是放弃康养，是及时止损、战略转型

很多人觉得金茂卖项目是“退出康养”，其实不然——这是房企在行业调整期的理性选择，也是康养行业“专业分工”的必然结果。

金茂的康养布局：不做运营，只做“搭架子”

金茂的康养逻辑，一直是“城市运营+康养小镇”，苏茂颐园只是它布局中的一个小点：

- 浙江永嘉：投资100亿建青峰云顶文旅康养项目，14.5亿建碧莲本慧玛雅高端康复中心，引入专业机构运营；

- 上海、北京：康养只是住宅项目的配套，用来提升住宅溢价，不是独立盈利单元。

说白了，金茂擅长的是“拿地、建房、做小镇”，但不擅长康养运营——缺乏专业团队和标准化体系，康养业务很难赚钱，这是它的核心短板。

卖项目的核心逻辑：降负债、归主业，轻资产转型

近年来，房企的核心诉求就是“降负债、回笼现金”，而康养项目是典型的“重资产、慢周转”，占用大量资金，成为优化资产负债表的“优先剥离对象”。

不止金茂，保利、万科、复星等房企，都在陆续减持康养重资产——这不是放弃康养，而是“扬长避短”：把自己不擅长的运营环节，交给国寿这样的专业机构，自己聚焦城市开发主业。

对金茂来说，卖苏茂颐园：

短期：快速回笼资金，缓解压力，优化负债；

长期：保留康养布局，聚焦小镇开发和硬件建设，用轻资产模式实现可持续发展——既不丢市场，又规避了运营风险。

四、南京高端养老：群雄逐鹿

国寿接盘苏茂颐园，并非简单的“外来巨头入局”，而是直接闯入了南京高端养老的“群雄逐鹿”战场。不同于泛泛而谈的“混战”，南京高端康养市场早已形成清晰的头部阵营，各机构凭借项目布局、床位规模、核心优势占据不同赛道，我们结合项目数、床位数、代表项目等核心指标，逐一梳理，看清真实竞争环境。

先明确南京高端养老市场的整体底色：据统计，目前南京社会化养老机构占比超过80%，民营机构已成为市场主体，其中床位数300张以上的特大型高端康养机构达40家，200-299张床位的超大型机构32家，高端市场供给充足且竞争分层明显，主要分为四大阵营：本土龙头阵营、全国险企阵营、外资品牌阵营、国资背景阵营，各阵营实力悬殊但各有侧重。

第一阵营：本土机构

本土机构的核心优势的是“接地气”，贴合南京老人生活习惯，深耕本地资源，其中以银城康养、朗诗常青藤为核心代表，另有红叶林等中端高端机构补充：

1. 银城康养

✅ 核心指标：在南京及南通等地运营养老机构11个、筹建3个，其中南京本地运营项目8个，总床位数超4000张，是江苏省内规模最大的养老综合服务商之一，床位规模稳居南京第一；

✅ 代表项目：银城君颐东方（南京主城区首家CCRC社区），总建面约9万方，包含3.6万方活力公寓、1.4万方护理之家、1万方东方会馆，配套3万方江苏省人民医院城东分院，床位436张，7000元/月起，入住率常年超90%，近900位长者在住，主打“医养融合+老年大学”模式，东方会馆开设书法、绘画等多门课程，贴合本地长者精神需求；

2. 朗诗常青藤

✅ 核心指标：南京本地运营项目6个，总床位数约1800张，主打“智慧养老+绿色康养”，单项目床位规模集中在200-300张，定位中高端，填补银城之外的本土中端高端市场空白；

✅ 代表项目：朗诗常青藤南京仙林国际康养中心，床位280张，6500元/月起，依托朗诗绿色科技优势，打造恒温恒湿适老环境，引入智慧监护系统，主打“活力养老+康复护理”，聚焦自理、半失能老人；

第二阵营：全国险企

险企阵营的核心优势是“资金+模式”，依托保险资金的长期属性，布局重资产高端项目，主打高净值客群，目前以泰康、国寿为核心，双方形成直接对抗：

1. 泰康之家

✅ 核心指标：南京仅1个运营项目（泰康之家·苏园），但床位规模达420张，总建面约6万方，定位高端旗舰，是南京最早布局的全国性险企康养项目，已稳定运营3年；

✅ 代表项目：泰康之家·苏园，位于江宁区，主打“CCRC持续照料+高端医疗配套”，联动泰康仙林鼓楼医院，提供从活力养老到失能照护的全周期服务，12000元/月起，入住率超85%，客群以高净值退休人群、企业高管为主；

2. 中国人寿

✅ 核心指标：目前南京1个运营项目（苏茂颐园，369张床位）、1个在建项目（国寿嘉园·南京乐境，床位约400张），未来总床位数将达769张，快速跻身险企阵营前列；

✅ 代表项目：苏茂颐园（刚接手），依托汤山温泉稀缺资源，3500-18700元/月，覆盖全客群，国寿接手后将导入自身标准化服务体系和智慧养老系统，重点优化运营短板；在建的南京乐境，定位高端旗舰，将打造“温泉康养+智慧照护”模式，预计床位400张，主打高净值客群；

第三阵营：外资品牌

外资品牌数量不多，但定位极致高端，主打精细化照护和国际化服务，瞄准顶级高净值客群，核心代表为法国欧葆庭、新加坡吉宝，规模虽小但竞争力突出：

1. 法国欧葆庭

✅ 核心指标：南京1个运营项目（欧葆庭仙林国际颐养中心），床位120张，单项目规模不大，但定位顶级高端，是南京外资康养的标杆；

✅ 代表项目：欧葆庭仙林国际颐养中心，位于仙林大学城，联动南京鼓楼医院仙林分院，主打“国际化精细化照护”，配备外籍护理团队，提供多语言服务，15000元/月起，聚焦失能、失智老人的高端照护，入住率超80%；

2. 新加坡吉宝

✅ 核心指标：南京1个运营项目（吉宝国际颐享家园），床位180张，定位高端，主打“度假式康养”；

✅ 代表项目：国际颐享家园，位于钟山风景区附近，环境优越，主打“康养+度假”模式，配备高端餐饮、康复理疗中心，10000元/月起，客群以健康活力老人、高端度假式养老人群为主；

结合以上头部机构的核心指标的梳理，南京高端养老市场的竞争并非“无序混战”，而是呈现清晰的分层格局：

1. 床位规模竞争：银城（4000+张）遥遥领先，朗诗（1800+张）、安居集团（1200+张）紧随其后，泰康（420张）、国寿（未来769张）、外资品牌（120-180张）聚焦精品化，规模差距明显；

2. 客群分层竞争：欧葆庭、吉宝瞄准顶级高净值客群，泰康、国寿（在建项目）聚焦中高端高净值客群，银城、朗诗覆盖中高端全客群，安居集团、红叶林主打普惠高端客群，客群重叠度低但核心赛道竞争激烈；

3. 核心优势竞争：本土机构赢在本土化服务与政府资源，险企赢在资金与“保险+康养”闭环，外资赢在精细化与国际化服务，国资赢在政策与普惠定价；

4. 国寿入局的影响：此前市场是“银城主导本土、泰康主导险企、外资主导顶级”的平衡格局，国寿双项目布局（369+400张床位），既凭借苏茂颐园切入中高端全客群，又凭借在建项目冲击高净值赛道，与泰康正面硬刚，直接打破原有平衡，推动市场从“分层竞争”向“全面竞争”升级。

对我们行业人来说，这种洗牌不是“你死我活”，而是推动南京康养市场向专业化、精细化发展——最终受益的，是整个行业和老年群体。

最后想问大家：

国寿接盘苏茂颐园，你觉得能撼动泰康的地位吗？未来南京高端养老市场，本土龙头和外来巨头，谁能更胜一筹？

欢迎留言。