央视下场!“宁六条”发威!南京小阳春还在爆量……

上周的南京楼市，被三组极具冲击力的信息“硬控”了。

一组是央视报道南京楼市小阳春，量价同步上行，市场信心明显增强；

第二组是顶层政策给出的真金白银：重磅“3·20宁六条”落地，以旧换新直接给贷款额1%的贴息，人才房票最高补贴15万；

第三组是上周“真金白银”的成交成绩单依旧亮眼：新房单周网签强势突破2000套，成交均价更是单周大涨12.76%。

政策大招与量价齐涨同时出现，对于楼市信心的推动还是非常明显的，实打实的带看量、签约量都是增长的。

从现阶段看，比起盲目喊出“全面回暖”，这更像是一场政策利好释放与房企积极推货共振带来的“边际改善”与“明显修复”。它不是无差别的普涨，而是正在为后续的成交回升筑牢坚实的基础。这背后究竟有着怎样的市场逻辑？

@戴璇南京好房1分钟前

当前的“量价齐涨”是政策底与情绪底共振下的一次“超跌价值修复”，而非无差别的全面暴涨。市场没有所谓的绝对“稳”，超跌的部分正在迎来向上的修复。

直接贴息贷款额的1%，加上区级的人才房票补贴，“真金白银”的降低了交易成本，直击购房者的痛点。但我们也要看清数据背后的结构：新房均价大涨超12%，本质上，是因为像雨核、河西等核心地段吃到了政策红利，高价改善盘集中网签拉高了均值。而在硬币的另一面，外围板块依然在靠特价房（单价8000-19000元/㎡），“以价换量”。这种数据的暴涨是结构性的拉伸，而不是全市场的狂欢。

在顶层设计共识与买房人预期逐渐统一的背景下，修复态势具备一定的持续性。特别是那些前期价格出现极限非理性下探的核心资产，其价值修复的概率已经大过继续下跌的概率。

现在不要再抱着“踩着别人吃人血馒头”的心态，去极限抄底，因为你能把的机会越来越少了。如果手上有老破小要置换，不要因为舍不得所谓的差价而犹豫，只要接受市场价，在半年内同步完成买卖周期，当下的南京核心板块，正是进行优质资产置换的最好窗口期。

上周，南京网签与认购双双冲高。

只看宏观数据的话，上周的新房市场确实走出了“金三”该有的气势。

不仅如此，央视也亲自下场，发布了南京楼市小阳春的现状，“量价同步上行，市场信心明显增强”。

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据报道，3月份短短两周时间，南京二手房累计成交量达到3737套，其中3月13日单日成交量达438套。中介门店反馈，进入3月以来，南京二手房带看量和签约量明显增长！而且有数据显示，上周南京二手房整体成交均价环比上涨7.2%。

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南京网上房地产数据显示，上周南京新房认购1300套，网签成交更是高达2071套。而且部分房企也敏锐的捕捉到了契机，加大了供应量，以期承接这波被新政激发出的市场需求。据克而瑞南京数据，上周市区商品房供应量达到3.50万方，环比大涨63.91%。房企及时补货与政策利好释放形成合力，修复态势明显。

更抓人眼球的是价格数据：上周新房成交均价达到26515元/㎡，较上上周大幅上涨12.76%。

河西中：丹荔云府3月单周劲销5000万元；华润瑞玺，在南京3月总价1200万元以上豪宅中，双周成交金额稳居南京TOP1。

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玄武：紫金观云已提前完成3月指标，月销售额超2亿！绿城云庐是城东到访&认购双TOP1。

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雨花：软件谷红盘雨花新澍3月来访已破千组，3月成交套数、金额、面积持续在雨花台区位居第一，市占率更是断层领先；颐和金陵印在雨花台区总价400万以上的住宅里，销售金额、面积、套数都稳居TOP1；石林云城3月以来案场来访近700组，每个周末单日来访超100组。

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燕子矶：龙湖央璟颂单日劲销5880万，周度成交位居板块TOP1，甚至还宣布“洋房全线涨价1%”；保利·国贸璟上周末两天销售额突破4000万；

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江宁：金茂樾满云川已经连续三周排队如潮，20天狂卖80套房，热销3.2亿！

江北：江韵瑧悦上周末瑞园2号楼加推，卖掉36套；七里江澜府周来访超200组；映象星潮上周7号楼景观楼王领证，一天不到，24套洋房售罄；龙湖天曜城上周项目一口气签了25套，其中周末单日卖了10余套！玖印府单周劲销9000万+，月销突破3.1亿，500+到访。

但我们必须厘清，均价暴涨近13%并不意味着南京新房在“全面涨价”，而是一场典型的结构性拉伸。拆解目前的成交榜单可以发现，当下新房去化主要依靠两条截然不同的逻辑“双线并行”：

第一条线，是核心区改善盘吃透“政策红利”，拉高了整体均价。最典型的代表是雨花台区。上周，联发雨花新澍加推新房源，在区级人才房票政策的强力助推下，该项目单周成交37套，不仅位列全市套数榜首，更以1.24亿元拿下成交金额第一。这类核心区资产的顺利去化，是均价上浮的核心推手。

图源金刚石地产

第二条线，是外围刚需盘继续坚持“以价换量”，稳住了去化基本盘。在均价2.6万+的表象之下，低价特价房源依然是不可忽视的走量主力。榜单上的第二、第三名均被特价房源包揽：仙林湖的中海观文澜（特价房源19000元/㎡）单周成交34套；江宁的联发云启（均价8000-9000元/㎡）单周成交24套。

整体来看，新房市场不是普涨，而是分化极其明显的局部修复。优质板块靠真金白银的补贴撬动购买力，外围板块靠足够吸引人的特价博弈成交量。这种务实的供需互动，正在为南京楼市后续的成交回升筑牢基础。

如果说新房市场的暴涨带有明显的结构性特征，那么二手房市场的表现，则更加真实地反映了南京楼市底层的流动性现状。

数据显示，上周南京二手房成交达到2052套，环比微增1.6%，成交均价为16251元/㎡，整体保持在平稳的水位线上。

这组看似不起眼的数据，其实释放了一个非常积极的信号：在近期新房供应大涨、特价房频出的冲击下，二手房的成交量并没有被吸干，而是稳稳站住了单周2000套以上的“荣枯线”。

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之所以能维持这种高频的流动性，核心逻辑依然是买卖双方在价格上的妥协与共识。上周二手房1.62万/㎡的均价与新房2.65万/㎡的均价之间，依然存在着明显的“一二手剪刀差”。可以说，二手房市场目前依然处于典型的“以价换量”筑底阶段。正如我们在长期观察中反复强调的：老房子没有卖不掉的，只有卖不掉的价格，只要房东愿意接受当下的市场定价，成交周期正在显著缩短。

二手房的稳，真正为全市场后续的成交回升筑牢了基础。

与成交端的热闹相比，上周的南京土地市场显得较为平静，全市无新增土拍与供地动作。

虽然没有直接的交易数据，但在上周出台的重磅“楼市六条”中，官方对接下来的土地市场给出了极其明确的定调——“一类群体一策”供给差异化好房子。政策明确指出，未来将面向青年人、养老人群的实际需求，推出区位、面积、容积率适宜且配套齐全的土地。

这种从源头上转向“精准供给”与“定制化开发”的思路，意味着南京的土地供给正在告别过去的粗放模式。上周土地市场的“留白”，恰好也为当下新房市场去库存、特别是房企借势“金三”节点出货留出了宝贵的缓冲空间。

整体来看，上周的南京楼市在“真金白银”的政策利好（最高15万房票+1%以旧换新贴息）与房企积极推货的共振下，走出了明显的阶段性修复行情。无论是新房单周网签突破2000套的冲高，还是二手房企稳2000套以上的韧性，都在实质性地为后续成交回升筑牢基础。

但这依然是一轮特征鲜明的结构性修复。接下来，市场能否将这种热度转化为长期的稳定，我们需要重点观察两个维度的指标验证：

一是政策刺激的“长效性”：核心区高价盘和外围特价盘的双线去化逻辑，能否在接下来的4月份继续保持稳定的网签转化率；

二是二手房的“流转度”：在大量新房入市的挤压下，二手房能否继续依靠买卖双方的价格共识，稳住单周2000套以上的流转底线。

对于当下的买房人而言，与其去猜测市场的绝对底部，不如在政策友好的窗口期，审视自身的真实需求，顺势而为，为确定性的优质资产买单。