南京居住类地段更新:类型、历程与关键问题

研究背景与核心定位

研究对象：南京作为全国首批城市更新试点，居住类地段更新包含居住类历史地段、危旧房/棚户区、老旧小区三大类型，是城市更新核心板块。

核心矛盾：老城部分居住地段物质衰败、功能落后，与人民美好生活需求形成冲突，更新需兼顾民生改善、遗产保护、社会结构留存。

核心转向：南京以“有温度的城市更新”为目标，更新从政府/开发商单一主导的大拆大建，转向产权人主导、多方参与、小尺度渐进的自主更新模式。

三大居住类地段更新类型与实践历程

（一）居住类历史地段更新（以老城南为核心）

1. 早期：整体征收、大拆大建（20世纪80年代—2009年）

• 模式1：整体征收+增容平衡（开发商主导）：全部拆除、居民全搬迁，提高容积率平衡资金，如木匠营小区。

• 模式2：整体征收+院落式别墅（开发商主导）：全部拆除、居民全搬迁，按控高建规整院落，如南京院子、长乐渡，丧失传统致密肌理，出现绅士化。

• 模式3：整体征收+镶牙式填充（政府主导）：仅保留文保/历史建筑，其余拆除，如南捕厅四期，普通民居大量消失，地块长期荒废。

• 关键事件：2006年、2009年两次学者联名上书，叫停老城南大规模拆除，推动保护转向。

2. 中期：小规模整治、渐进征收（2010—2019年）

• 模式4：整体征收+新建文旅街区（政府主导）：修缮文保建筑，恢复传统尺度，打造开放街区，如老门东、大板巷，居民全搬迁。

• 模式5：自愿渐进征收+自主更新（多方协商）：以院落/幢为单位，居民自愿搬迁，保留半数原住居民，如小西湖街区；征收费用占总投入80%以上，政府资金压力大。

3. 近期：产权人自主更新（2020年至今）

• 核心模式：不改变产权、居民主导，如马道街39号许宅，采用产权人出资+政府补助+社会资本模式，实现多方微利共赢，为可持续更新提供新路径。

4. 模式演变规律：

   实施主体从单一主导→多方协商；空间从全拆→部分保留→全周期遗存保留；居民从漠视产权→尊重意愿、自愿留守。

（二）危旧房/棚户区改造

1. 传统模式：整体征收、异地安置

• 政府/市场主导，整体拆迁、居民外迁，通过增容平衡资金，易破坏历史资源、忽视居民权益；南京三轮棚改已完成20.7万户改造，剩余地块均为改造难题。

2. 创新试点：产权人自主翻建（2015年至今）

• 虎踞北路4号5幢：南京首例产权人自筹资金危房翻建，遵循原址、原高度、原面积，改造为框架结构，解决潮湿、厨卫缺失问题；推动南京出台危房消险政策，C/D级危房分别获40%/60%财政补助。

• 八宝前街72号院：抽户改造，每层外迁1户，为留守户优化成套户型，补齐独用厨卫。

  

3. 成片试点：留改拆结合、回迁安置

• 石榴新村：三次拆迁失败后，2020年列入试点，采用原地重建+回迁+异地置换+货币回购，召开40余场议事会、修改80余轮方案，适配居民需求；D级危房居民仅承担40%翻建费用，政府补助60%，改造后融合住宅、商业、社区中心。

（三）老旧小区改造

1. 发展历程

• 2005年起步：仅外立面整治，标准40元/㎡。

• 2017年细化：16类72项整治内容，含拆违、管线、适老化、海绵城市等。

• 2021年规范化：分基础类、完善类、提升类，基础类财政保障，其余多元筹资；改造由居民申请、街道制定计划。

2. 典型示范模式

• 适老化改造：公教一村增设电梯、缓坡道、老年活动区。

• 共享空间打造：雍园41号建共享客厅，复合绿化、储物、休憩功能。

• 停车优化：和平大沟设带储物的高标准车棚。

• 文保建筑配套补齐：树德坊（民国石库门）可逆式新建厨卫，开创非成套文保建筑改造先例。

3. 现存局限：资金以财政为主，多为外部整治，极少涉及住宅内部功能优化。