南京房价,要见底了

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作者：余飞

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南京，久违的排队抢房

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南京房价，快要见底了

制图：城市财经；数据：国家统计局

制图：城市财经；数据：国家统计局

制图：城市财经；数据：央行

这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。

那么关键问题来了，为何本号判断南京的房价基本见底了呢？

逻辑在于其房价收入比，即将进入合理区域。

国际公认的房价收入比合理区间为3-6年。

南京2025年人均可支配收入为78243元，南京公布的第七次人口普查户均人口为2.48人，二手房均价为1.61万元/平方米。

以此则可计算当下南京的房价收入比=（1.61万元/平方米×90平方米）÷（78243元/人·年×2.48人）=7.5年。

无论是从房价调整的幅度，目前1.61万元的绝对均价，还是7.5年的房价收入比，均意味着南京的房价已经非常接近合理区间的上沿。

换句话说，从“估值”的角度来看，南京的房价的确正在接近底部区域。

但问题在于，见底并不意味着反弹，而是会陷入漫长的底部横盘周期。

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见底并不意味着反弹

首先是人口。

在全国人口四连降背景下，中心城市虽然仍保留着人口竞争力，但增速早就不复往昔，但近几年新增人口规模已经明显下降。

人口不再高速增长，意味着新增住房需求也不可能像过去那样持续膨胀。

其次是金融环境。

上一轮房价上涨的重要燃料是居民部门的高杠杆扩张，而如今居民部门已经进入去杠杆阶段。央行数据显示，全国住户部门贷款余额近两年基本停止快速增长，新增住房贷款规模相比高点时期大幅萎缩。没有信贷扩张，房价就很难出现趋势性上涨。

第三是住房存量。

经过二十多年的高速开发，中国多数大城市已经进入存量时代。

南京同样如此，二手房挂牌量长期处于高位，市场供给远比过去充裕。供给充裕意味着价格的弹性会被显著压制。

因此，即便南京房价从估值角度接近底部，也更可能呈现一种“长期横盘”的状态，而不是迅速反弹。

日本东京房地产市场在1990年泡沫破裂后，房价用了将近二十年才逐渐稳定；美国2008年房地产危机之后，多数城市房价也经历了长达七八年的横盘期。

房地产周期从来不是V型，而更像一个漫长的U型。

对于南京来说，未来更可能出现的情形是：

价格逐渐稳定，但上涨速度极为缓慢，甚至长期跑不赢收入增长。

这不仅是南京一座城市的未来，也是绝大多数城市的未来：

核心城市横盘或温和上涨，普通城市长期缓慢下行。

这也是成熟房地产市场的常态。

日本在经历房地产泡沫破裂之后，东京核心区房价最终重新上涨，而大量地方城市房价却长期下跌。

中国未来的房地产市场，大概率也会走向类似结构。