南京税务:房开企业土地增值税申报全攻略:政策与操作要点

房地产开发企业开发新的房地产开发项目时，应向税务机关报告土地增值税项目信息。报告后生成土地增值税项目编号，用于纳税人后续土地增值税预缴、清算、尾盘等申报。

方法1：登录电子税务局，点击【我要办税】-【综合信息报告】-【税源信息报告】-【土地增值税项目报告】。

方法2：登录电子税务局，点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税申报】-【财产和行为税税源采集及合并申报】，点击【填表式申报】，选择“土地增值税”，点击【新增税源】，点击【新增项目报告】进入。

小贴士

在土地增值税项目报告界面，点击对应项目后的【变更】按钮，可对已采集的项目报告信息进行修改。

纳税人开发房地产项目并进行转让不动产的行为具有开发周期长、预销售再竣工等特征，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，应预征土地增值税。

江苏省：预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产项目，预征率为8%。

保障性住房预征率为零。

除上述情形外，房地产项目各类型房地产的预征率为1.5%。

登录电子税务局，点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税税源采集及合并申报】。

小贴士

在进行“新增税源”操作时，“税源明细报告类型”应选择“1.从事房地产开发的纳税人预缴适用”。税源信息采集完毕后，提交申报并缴款即可。

纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算应缴纳的土地增值税税额，并填写《财产和行为税纳税申报表》等相关资料，办理土地增值税清算手续，结清应缴纳的土地增值税税款。

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

登录电子税务局，点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税税源采集及合并申报】。

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税尾盘的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

登录电子税务局，点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税税源采集及合并申报】。

小贴士

在进行“新增税源”操作时，“税源明细报告类型”应选择“5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用”。税源信息采集完毕后，提交申报并缴款即可。