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南京楼市周报 | 三盘去化9成多,二手带看超2.6万组,银四窗口期到了吗?

2026-04-16 22:45:40

南京楼市这盘棋，局势越发明显了。

一边是清明假期后网签数据陆续上传，上周新房认购量再次冲破1400套，环比涨了11.6%；另一边二手周带看量也超过了2.6万组，环比上涨26.12%。

更具冲击力的是，上周南京新房成交均价重回2.9万+/㎡，像金基屿樾府2期、锦绣金陵这些占据核心资源的优质改善盘，一出场就是“去化9成”的统治力。这不仅仅是认购数字的跳动，更是一个强烈的信号：南京的核心资产，正在率先完成它的价值修复。在“量降价升”的表象下，聪明的购房者已经开始用真金白银，为市场的“确定性”投下赞成票。

@戴璇南京好房

上周均价上涨与认购爆量，标志着核心板块已经走出“非理性下跌”的阴影，这是“政策底”与“情绪底”共振的结果。

我一直强调的观点，越是波动期，核心资产的抗折旧属性和确定性就越强。金基等热盘去化超9成，再次说明，市场不是不买房了，而是对产品和地段的要求变得极度挑剔。

这是一次长周期的“均值回归”。南京作为区域中心城市的地位没有变，但板块价值正在剧烈分化。现在的行情不是全面普涨，而是优质资产的价值重塑，这种分化态势将贯穿全年。

你别总想着去踩那个“100%的底部”，能被你踩到的底往往都带着“血色”。如果你手上有房龄超20年的老房子，趁着二手房成交高位，果断“卖旧买新”；如果你正盯着河西、南部新城或雨核等核心区，现在的窗口期就是留给那些看准信号、果断下手的“行动派”的。

一

HOTSPOT OVERVIEW

新房：认购冲高，优质改善盘“统治力”回归

NEWS

上周南京新房市场呈现出一种非常有趣的“快慢节奏差”，这种“体感热度”与“账面数据”的背离，正是市场触底反弹的典型特征。

南京网上房地产数据显示，上周（4.6-4.12）南京新房认购了1452套，环比上涨了11.6%。这说明清明假期网签办理滞后的影响，首波成交潮已经在集中释放。

上周新房成交均价达到29052元/㎡，环比上涨了5%，价格端的表现同样抢眼。

这里的价格上涨并非全城普涨，而是典型的“结构性拉动”：比如金基屿樾府2期、映象星潮、锦绣金陵等占据核心地段、拥有强产品力优质项目网签，“成色”极高，展现出了惊人的吸金能力，拉升了全市平均水位。

注意，这一次的新房市场仍然不是“普惠式”的回暖，而是极度分化的“精英式”修复。

二

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二手房：成交维持高位，“卖旧买新”置换链条持续畅通

如果说新房认购量代表了市场的“上限”，那么二手房的活跃度则决定了南京楼市的“底盘”。上周，南京二手房市场核心的关键词依然是：高位运行与置换畅通。而且近期的二手房市场反应更像是一场“情绪的海啸”，不再是无奈的阴跌，而是业主信心的快速回归。

核心板块强劲回弹，局部个案创下新高

上周，南京二手房成交1905套，环比下降23套；成交均价为15765元/㎡，环比略涨1.4%！

二手周带看客户量有一定幅度提升，有某机构数据显示，上周总带看26196组，环比上涨26.12%。

从市场一线的反馈来看，二手房带看量与成交量继续维持在相对高位。并且二手市场里面，一些原本急于出手的“诚心卖”房主，心态发生了剧烈波动。不少核心区（如河西、南部新城、雨核等）的业主开始撤回原本的低价挂牌，甚至出现了“跳价、涨价卖房”的情况。这种现象在变多，卖方的阵脚稳住了，市场正在从“非理性阴跌”转向“价值博弈”。

情绪在反转

二手房流动性的保持，在当前至关重要。它意味着南京楼市底层的刚需购买力依然庞大，且二手房向新房改善的“资金蓄水池”通道是顺畅的。这也解释了为什么前文提到的金基等千万级改善盘能够迅速去化：因为改善客群手里老房子的钱，成功变现了。

而且二手房房主们看到新房均价上扬，开始意识到手中的次新房作为“准核心资产”，其价值正在修复。不再愿意像前几个月那样通过极限降价来完成置换。

“这不叫房价反弹，这叫超跌后的价值修复。” 过去半年，南京不少优质次新房被“误伤”太深，价格跌破了合理中枢。现在的业主提价，本质上是市场在寻找新的平衡点。

三

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楼市表现：多家新盘热度不减，二手房极度分化

Step1：

金基屿樾府2期（雨花）：首开38套房源，延续了一期的火热势头，去化率超9成。

映象星潮（江核）：加推9号楼洋房，3小时卖光，再次上演深夜抢房。

锦绣金陵（江核）：再次加推31套洋房产品，去化同样近9成。

金茂樾满云川（江宁）：持续热销，上周末两天时间，卖掉21套房。