1230万!南京豪宅,猛烈成交!

楼市分化时代，普通房子在降价，但真正的稀缺资产，依然有人愿意砸下重金。

就在前几天，位于仙林的低密盘——大鱼VILLA，成交了一套建面约615.35㎡的下跃，总价1230万，折合单价约2万/㎡。

01

稀缺资产，从来不缺买家

回到这次成交本身。

这套建面615.35㎡的房源位于一楼下跃，挂牌起始价为1400万，最终以1230万成交，折合单价仅2万/㎡，甚至低于当年新房备案均价的2.6万/㎡。

表面看，业主亏了。

但如果细算：当年买入这套大面积底跃，实际成交价很可能有一定折扣。更重要的是，在当前的二手市场上，能够以千万级总价快速变现一套600多㎡的底跃，本身就已经证明了产品的流动性。

不可复制的地段：仙林核心，低密富人区已成绝版

大鱼VILLA位于南京仙林大道以南、象山与狮山之间，属于仙林大学城核心腹地。

仙林板块经过二十余年发展，早已形成南京公认的低密高端居住区，最关键的是仙林核心区可供开发的低密住宅用地，已经彻底断供。

近三年仙林出让的宅地，容积率普遍在1.8以上，且多位于外围。像大鱼VILLA这样坐落在仙林大道沿线、正对山湖的项目，未来不会再有第二块。

不可复制的山水资源：城市山湖，天然私有

如果说地段是豪宅的骨架，那么山水资源就是豪宅的灵魂。

大鱼VILLA坐拥象山、狮山两座原生山体，南侧紧邻大蒲塘水库，整个项目环湖而建，形成一座天然的“山-湖-林-宅”生态系统。

推窗见山、出门即湖，山水资源与社区融为一体，这种城市核心区的真山真水，在南京几乎找不出第二个。

超低密稀缺产品形态：容积率1.1的4层平墅，几乎绝版

大鱼VILLA仅规划打造了19栋低密住宅，楼高仅有4层，超低密度，容积率仅1.1，其低密、独立、庭院、地库，皆按照别墅级别规划。

这次成交的615.35㎡底跃，是标准的“一层+负一层”设计，附带下沉式庭院，既保留了大平层的尺度感，又拥有了墅居的私密性和花园生活。

大鱼VILLA之后，仙林再未出现同类产品。

地段、山水、产品，三者缺一不可，共同构成了大鱼VILLA无法被替代的价值护城河。

02

结构性复苏！南京千万级二手房“爆单”！

南京千万级豪宅，在这个金三，真的火了。

3月份，南京二手房市场交出了一份亮眼的成绩单：全月成交7551套，创下近12个月以来的月度新高。

而比总量更值得关注的，是结构。一批总价千万以上的次新豪宅，走出了独立行情。

除了大鱼VILLA，最近，南京楼市以景枫你山、金基汇锦国际、金基九月森林为代表的别墅产品，受到高端买家的强烈追捧。

①方山联排，1628万成交，刷新江宁二手房天花板

就在前几天，位于江宁方山脚下的老牌低密盘——景枫你山，成交了一套建面约419.39㎡的联排别墅，总价1628万，折合单价约3.88万/㎡。

这个总价，直接登顶今年以来江宁二手房成交总价榜。

这套房子是毛坯，地上三层、地下一层，带大院子。房主最初挂牌2080万，最终让价452万成交。

虽说议价空间不小，但能1628万成交，不仅是今年江宁二手房成交总价最高，也是该小区历史第二高成交总价，本身就说明了买家对这类资产的认可。

②河西中联排，2338万成交，一个多月两破纪录

河西中部的金基汇锦国际，3月成交了一套建面约269.47㎡的联排别墅，总价2338万，单价约8.68万/㎡，同时刷新了该小区的总价和单价历史纪录。

这套房子是5室2厅，总高4层，一楼带超大院子，室内精装豪华。房主去年8月挂牌3180万，历经多次调价，最终降价842万后成交。

值得注意的是，今年1月该小区刚成交过一套269.2㎡的联排，总价2200万、单价约8.17万/㎡，当时已经创下新高。短短一个多月，纪录再次被打破。

江北的金基九月森林，新成交一套254.33㎡的5室3厅房源，成交总价高达1100万，折合单价43250.9元/㎡。

要知道，过去两年，该小区的成交单价一直徘徊在3万/㎡左右，这一次九月森林的4.3万/㎡成交，已经突破了小区历年来的最高成交记录。

九月森林在南京买墅人心中可谓超级“网红”，位于老山国家森林公园南面山脚下，总占地约28万㎡，地上建筑面积只有14万㎡，综合容积率仅0.5。

从地段、环境、产品、配套，到高端服务，金基·九月森林都足够纯粹，完全服务于高端圈层。

03

分化时代，买对房子更重要！

拉开今年的二手房成交记录可以看到，1-3月南京千万级豪宅房源的活跃度明显提升。

今年1-3月的成交记录中，南京总价1000万及以上的二手房，共成交了17套。

我帮大家梳理了几个关键特征：

1、河西是绝对主战场

这17套房源中，河西板块（河西中、河西南）成交最多，包括金基汇锦国际、海玥花园、华润悦府、长江华府、万科翡翠滨江等。

城市核心资源+高端产品，依然是高净值人群的第一选择。

2、低密别墅占比高

总价2000万以上的2套房源，全部来自金基汇锦国际的联排。其余如景枫你山、依云溪谷、仁恒玉兰山庄等，均为低密别墅。

“有天有地有院子”的产品，在核心城市里越来越稀缺，也越来越贵。

3、学区+大平层，也有稳定支撑

鼓楼的金鼎湾今朝天下，1月份成交了2套200㎡以上的大平层，总价都在1100万以上，单价稳在6万/㎡左右。

顶级学区+核心地段+大户型，三位一体，抗跌属性极强。

4、次新豪宅开始出现“性价比”

南部新城的金基望樾府，2月份一套低楼层房源以单价5万+/㎡、总价1180万成交，成为板块二手房的价格锚点。

相比新房时期的高溢价，部分次新豪宅的二手价格已经进入合理区间，对改善买家来说，这是一个值得关注的信号。