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刚刚!南京第一批“五代宅”,来了!

2026-05-10 15:16:05

刚刚!南京第一批“五代宅”,来了!

刚刚，南京挂出一批新的地块，位置不错，其中有多幅地块明确表示要试点“抬板社区”。

公告显示：南京将积极探索“抬板社区”的产品创新，选取存在地形差异的“洲岛型、滨水型、高差型”的个别地块进行积极探索。也就是说，在江心洲的，可以抬板；靠近江河的，可以抬板；地块内部有高差的，也可以抬板。

比如江心洲的G17地块，它就是洲岛型，是可以试点抬板的。

再比如燕子矶G18地块，地块西低东高，自然高差约6米，也适合做抬板社区。

这标志着网上一直热炒的“第五代住宅”，正式登陆南京！所谓的抬板，就是把小区整体地坪抬高，一层做成架空层。这个架空层可以安排下沉式会所、车库。小区园林建在架空层之上，形成了立体花园的效果。

也就是说，抬板社区原则上可以不挖地下车库了，车库可以放下1楼，节约工程成本。车库之外，1楼可以做架空层、泛会所或者下沉式庭院。这种模式在苏州杭州等城市已经铺开，有媒体称之为第五代住宅，几个城市都在炒作！

其实，这个抬板没有什么稀奇的，南京不少豪宅1楼都做了全架空，早就抬板了。20年前雅居乐滨江国际，也是抬板社区。其实就是看政策，政策允许你抬板，1楼不计入容积率，那开发商就做抬板。这不是高科技，不是稀缺的东西。现在苏杭流行了，南京也开始试点了。叫第五代住宅，感觉为时尚早。

当然，抬板总体上是一个趋势，很多人不喜欢住1楼，那就去掉1楼，房子也好卖一点，开发商成本减少一些。南京现在的政策越来越好，发挥的空间越来越大，本质也是为了土地出让更加顺利。对买房人来说，也是好事，房子更漂亮了，得房率更高了。当然，新房政策的任何一次放松，对二手房多少都是有一点利空的。

我们来看看这一批土地的基本情况：

NO.2026G17地块

地块名称：建邺区江心洲街道环岛东路以西、红星街以南地块

地块四至：东至环岛东路，南至国有土地，西至国有土地，北至红星街

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：51113.2㎡

容积率：1.01＜Far≤1.05

建筑高度：≤24米

起拍总价：148600万元

起拍楼面价：27688元/㎡

出让条件：

（一）地块须配套不少于2500平方米商业建筑，由竞得人自持，不得销售、不得转让。

（二）竞得人须在签订出让合同前与建邺区人民政府签订《投资发展监管协议》，并接受其全程监管。

本地块位于江心洲的岛中片区，临近地铁线路，可快速连接主城核心区域。片区定位为低密生态居住区，规划强调与自然融合，保留大量绿地和水系，地块周边配套成熟，毗邻仁恒置地广场、iMO江岛新天地等商业体，交通上临近地铁10号线，且享有滨江景观资源，教育方面已建成金陵中学附属小学、附属初中及高中校区，教育配套完善。

根据地块投资监管协议，该地块明确将打造高端居住社区，且要求在取得房屋销售许可前完成毛坯房竣工备案，即实行现房销售，确保项目品质与交付可靠性。此外，出让条件中明确地块须配套不少于2500平方米商业建筑并由竞得人自持，扣除后该地块住宅实际出让起拍楼面地价近3万元/㎡。结合其1.05的低容积率、24米限高，优越的规划条件提升了产品潜力和市场价值，地块具备打造“第四代住宅”产品的天然优势，有望成为南京主城稀缺的低密高端改善型又一居住标杆。

NO.2026G18地块

地块名称：栖霞区燕子矶街道和燕路以东、寅春西路以南地块
地块四至：东至现状住宅区，南至现状住宅区，西至和燕路，北至寅春西路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：13452.19㎡
容积率：1.01＜Far≤1.3
建筑高度：≤50米
起拍总价：26400万元
起拍楼面价：15096元/㎡

出让条件：

（一）该地块紧邻轨道交通，竞得人须做好减震降噪有关工作，确保满足地铁、环保部门要求。

（二）该地块建筑方案设计阶段应征求地铁主管部门书面意见，随着城市轨道交通规划、设计的不断深化和工程条件制约，线路、站点及出入口、风亭等附属设施位置有调整的可能，政府保留调整权利。

地块位于城北燕子矶新城的核心区域，片区规划为综合发展区，涵盖住宅、商业、文化等功能，注重产城融合，吸引高端产业和人才入驻。地块周边教育资源丰富，有多所优质中小学，多条主干道和地铁线路贯穿，地铁1号线吉祥庵站就在地块的北侧，周边生活配套包括城北万象汇、招商花园城等大型商业综合体，满足购物、餐饮、娱乐一站式需求，周边还规划有燕子矶体育公园、滨江铂尔曼酒店等公共设施，生活便利性与城市界面持续升级。

NO.2026G19地块

地块名称：栖霞区燕子矶街道兴智中心西片区恒竞路以北、兴建路以西地块
地块四至：东至兴建路，南至可隆纺织品公司，西至现状，北至现状
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：23645.52㎡
容积率：1.01＜Far≤1.8
建筑高度：≤80米
起拍总价：46900万元
起拍楼面价：11019元/㎡

出让条件：

（一）该地块紧邻轨道交通，竞得人须做好减震降噪有关工作，确保满足地铁、环保部门要求。

地块位于城北兴智中心片区，该片区定位为产业与居住融合的区域，规划有产业园区、住宅区和公共服务设施，旨在打造产城融合的示范区域，紧邻在建地铁6号线，未来可实现与主城、河西等区域的快速连接，通勤便捷。地块周边有伯乐中学（迈化路校区）、金陵小学（兴智路分校）、栖霞区实验小学（尧和路校区）等学校，形成全龄段教育链。地块东侧临近今天上午刚刚成交的NO.2026G05地块。

NO.2026G20地块

地块名称：江宁区江宁街道青莲路以南、中元北路以东地块
地块四至：东至乐业路，南至太白路，西至中元北路，北至青莲路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：29196.57㎡
容积率：1.01＜Far≤1.8
建筑高度：≤60米
起拍总价：28600万元
起拍楼面价：5442元/㎡
适逢地铁宁马S2号线开通，江宁滨江片区适时推出了1幅临近地铁滨江开发区站点的宅地G20地块，地铁约30分钟即可进入主城区域，片区产业集群集聚，导入大量人才，该片区规划为生态宜居区，注重生态环境保护和可持续发展，宜打造低密度的住宅社区。
地块所在的滨江开发区是一座正在快速发展的产城融合型新城，聚力发展高端装备制造、电子信息等战略性新兴产业，将被打造成南京辐射马鞍山、芜湖等地区的门户以及南京沿江的重要先进制造业基地。地块具体所在的北片区为开发区着力打造的城市公共服务中心，践行创新发展理念，彰显山水城林特色，规划将建成兼具拥江山水魅力与现代科创风范的生态人文城区。滨江开发区作为南京辐射宁马芜的门户，已集聚国家电网、中兴通讯，烽火通讯、LG、卡耐新能源、宝色股份等400多家先进制造业和高新技术企业入驻，高端产业人群吸附力强劲，购房需求潜力可观。此地块为核心区稀缺宜居住宅用地，兼具生态、交通与产业发展优势。