楼市月报 | 4月南京成交破万,“五一”过后要提价?
- 2026-06-10 20:14:22
“热力南京”再次具现化了！
“五一”假期（5月1日—5日）全市接待的游客量超过了1368万人，累计消费了171.82亿元，较去年同期分别增长了12.23%和12.30%。
同样火热的，也表现在了房地产行业，如果加上这一笔“消费”，南京五一期间的资金流动还要上一个新台阶！
不过，今年五一楼市并不是简单的全面大热，而是成交端的韧性更强了。客户没有盲目进场，但真正看准价格、产品和优惠窗口的人，决策速度明显加快。
这一把火，其实从3月份就烧起来了，4月不仅没有熄，而且还在持续。
4月南京楼市，最值得注意的不是成交继续冲高，而是供应端突然放量了。这一轮放量后，成交端是否还能稳住呢？加上政策继续宽松之后，市场信心能否进一步修复呢？
@戴璇南京好房
4月南京楼市的关键词，不是“反转”，4月更像是“金三”行情的延续和消化，而不是新一轮快速上冲。
首先，供应端持续放量，单月供应创年内新高，是市场信心恢复的一个前置信号，也说明房企开始更积极地拿出货量测试市场承接能力。
其次，成交端虽有回落，但并未明显转弱。只要成交没有出现快速下滑，就说明需求端仍有一定支撑。
第三，政策环境仍在托底。4月南京公积金政策继续优化，降低使用门槛、扩大异地贷款范围，本质上是在继续降低购房家庭的资金成本和准入门槛。它和3月政策形成接力，共同维持了市场活跃度。
第四，同比差距收窄，比单月涨跌更值得关注，这是在弱复苏中寻找新的平衡。
政策窗口仍在，市场情绪有所修复，但选择房子仍然要看结构，而不是看热闹。
“五一”假期：稳中有升、结构分化
新房方面，4月30日-5月4日五一假期5天，南京全市新房累计认购1286套，成交892套。相比2025年五一，认购量微降4.2%，但成交量小幅上涨3.7%。
更值得关注的是：
某平台数据显示，五一期间累计认购718套，同比大涨54%。
当前大背景下，渠道认购明显放大，说明今年客户买房更加依赖比价、筛选和专业服务，开发商也更依赖渠道、优惠和节点政策来推动成交。
从项目表现来看，热度主要集中在三类盘上：
一是价格“大打折扣”的刚需盘，比如江宁滨江的大华锦绣前程，两年前120多万起，现在门槛价80多万，假期首日就吸引了60组客户看房。正方新城在整个假期里，也认购了40单。刚需市场不是没有需求，而是对价格越来越敏感。
二是产品标签清晰的主城改善盘，比如软件谷的雨花新澍，“高学历高收入人群+软件谷入场券+四代宅+新青年社区+地铁旁+雨花商圈”，4月销冠盘，五一也是妥妥卖了70多套；燕子矶的保利国贸璟上、龙湖北城央璟颂，以及江宁的金茂樾满云川也都占据了地段、交通等优势，未来流通性不会差，所以都保持了不错去化，成交30-40套新房。
三是资源稀缺、兑现能力强的高端盘，同样出现回暖信号。江南玖序五一热销超1亿元，凤起潮鸣5月1-3日累计销售额近2.3亿元，5月1日单日突破1亿元。高端客户同样没有完全退出市场，只是更看重核心地段、稀缺资源和资产安全性。
与此同时，多盘开始释放“收回优惠”、“即将提价”的信号。中建宁悦府、源上九里、央璟颂、金基晨樾府等项目都在五一节点后强化优惠倒计时。这说明开发商正在借假期成交热度，重新试探价格主动权。
但要注意，优惠回收不等于全市涨价。真正能收回优惠的，往往是成交表现好、库存压力小、客户持续进场的项目；对于竞争激烈、去化一般的项目，优惠倒计时更多还是营销动作。
二手房方面，五一假期累计网签1068套，同比上涨12.1%。5月1日-4日平台看房人数超过1.66万人，日均看房超过4000人。刚需和学区房的成交活跃度明显提升，说明二手房市场正在从“只看不买”转向“边看边成交”。
综合来看，2026年南京五一楼市的核心结论是：
市场信心在修复，但不是全面普涨；客户愿意出手，但只为真正有性价比、有确定性、有稀缺价值的房子买单。
四月新房：供应创年内新高，改善需求支撑市场
从新房市场看，4月南京楼市最明显的变化，是供应端开始持续放量。数据显示，4月南京全市新房供应约24.55万㎡，环比上涨36%，单月供应创下年内新高。金三月的成交量冲高后，房企4月明显加快了推盘节奏，显然是想借政策宽松和“金三银四”的热度加速入市。
△数据来源：克而瑞南京
不过，成交端并没有继续冲高。4月南京新房认购2840套，较3月的2634套环比上涨7.8%，同比增长28.4%；网签住宅成交2483套，环比下降5.6%，同比上升3.5%。说明市场热度仍在，但成交落地节奏有所放缓。
价格端也释放出一定积极信号：4月新房成交均价为29019元/㎡，环比上涨7.2%。当然，这能简单地理解为全市场普涨，更可能跟成交结构变化有关——核心板块、改善产品、高总价房源成交占比提升，拉动了价格表现！
项目表现上，4月南京新房成交热度仍集中在少数头部项目。
销售金额榜中:
联发雨花新澍（软件谷），4.06亿元，位居第一
颐和金陵印（雨花安德门），3.92亿元，位居第二
凤起潮鸣（河西南），3.24亿元，位居第三
△数据来源：克而瑞南京
这些项目的共同特征并不是单纯低价，而是位置、产品、板块预期或改善属性更容易被市场接受。也就是说，4月新房市场并不是“所有项目一起热”，而是好板块、好产品、强改善项目更容易跑出来。
从成交结构看，改善需求正在成为支撑新房市场的重要力量。4月南京140㎡以上户型成交占比达到21.77%，环比微涨2.37%；三房和四房仍是成交主力，总价300万元以上房源成交占比提升，尤其600万元以上房源占比上涨约2%。这说明，真正有购买力、改善意愿更强的客户，仍然愿意在这个阶段出手。
但是，但也要看到，4月新房市场的热度并不均匀。过去只要有政策、有窗口期，市场可能会出现一波集中释放；但现在，成交能否持续，最终还是要看项目本身的价格诚意、产品力和板块兑现能力。
所以，4月南京新房市场更准确的判断是：供应端明显放量，成交端较3月高点小幅回落，但整体热度尚可；改善需求仍在释放，市场从政策驱动下的集中活跃，进入到项目分化下的真实去化阶段。
四月二手房：成交破万套，但“价格分化、产品分化、预算分化”
如果说4月新房市场的关键词是“供应放量”，那么二手房市场的关键词就是：成交量继续站上高位，但买方并没有无差别追涨。
数据显示，4月南京二手房成交10599套，环比上涨19%，同比上涨8.4%，并且达到近4年来的单月成交高位。叠加3月成交表现，南京二手房在“金三银四”两个月累计成交接近2万套，市场流动性明显改善。某平台数据显示，4月挂牌均价为19952元/㎡，环比增长3.2%。
这组数据说明，4月南京二手房市场确实比年初更活跃，也比去年同期更有成交支撑。但这里要特别注意，成交量放大，不等于价格全面反转；挂牌均价上涨，也不等于所有房源都能涨价成交。
从重点板块来看，河西的表现就很有代表性。
4月河西二手房成交370套，比3月减少62套，成交额和成交面积同步下降，说明3月高位之后，河西二手房成交量能有所回落。但与此同时，河西加权均价几乎没有明显变化，价格并未出现明显下探。也就是说，河西不是全面转冷，而是进入了量缩、价稳、结构上移的状态。
结构上，4月河西120-144㎡面积段成交130套，占比从3月的29.4%提升到35.1%；成交中位面积也从121㎡提升到126.7㎡。这说明，改善型三房、四房产品依然是河西二手房成交的核心支撑。
预算段上，300-500万仍是主战场，4月成交150套，占比从3月的38.9%提升到40.5%。
更值得关注的是单价结构的两端分化：
一方面，2万/㎡以下房源成交占比上升，说明部分低总价、低单价房源仍然需要靠价格换流动性；像金马郦城、紫金西区中央等小区里，都是成交均价环比跌幅超过10%。
另一方面，5万/㎡以上房源成交从3月的6套增加到4月的14套，说明优质高端资产仍有买家承接。要么品质好，要么是新城双本的好书包，比如中海塞纳丽舍、西堤国际、颐和源璟等小区里，均是成交均价环比涨幅超过10%。
这背后其实反映的是同一个逻辑：普通房源要靠让价，高品质改善房源要靠确定性，高端资产要靠稀缺性。买方不是不买了，而是更挑了！
南部新城的二手房表现，则更像是“量价基本企稳，结构小幅调整”。
4月南部新城成交27套，3月成交29套，两个月成交量基本持平，说明区域二手房需求保持了相对稳定的流速。价格端，南部新城平均单价从3月的3.60万/㎡微涨至4月的3.64万/㎡；但套均总价从492万元降至482万元，套均面积从136.47㎡缩小至131.54㎡。
这说明，4月南部新城并不是简单涨价，而是成交结构发生变化：3月部分170-190㎡大户型集中成交后，4月成交主力转向面积稍小、但单价更高的刚改和首改品质房源。
小区层面的分化更直接。金地大成雅境作为成交主力，4月成交8套，但平均成交单价从3月的3.31万元/㎡下降至3.21万元/㎡，最低成交单价跌破3万元/㎡，说明部分主力小区仍在通过价格下探加速出手。伟星誉璟府作为板块价格标杆，3月成交3套，均价4.53万元/㎡；4月仅成交1套，单价回落至4.14万元/㎡，高价位房源在快速去化后，接盘动能有所减弱。
但另一边，金基望樾府却表现出较强韧性。3月仅成交1套，单价3.91万/㎡；4月成交放量至4套，均价稳中有升至3.93万/㎡。这说明，高品质产品仍然能获得改善客群认可。尤其在南部新城，科技系统对二手房价值的锚定作用正在变得更明显。
从科技系统看，六恒系统3月、4月分别成交11套和13套，均价稳定在3.91万元/㎡和3.92万元/㎡；三恒系统均价从3月的3.46万元/㎡上涨至4月的3.64万元/㎡；而“三大件”房源均价则从3月的3.34万元/㎡继续下滑至4月的3.22万元/㎡。同一个板块内部，产品力差异正在被成交价格重新定价。
所以，4月南京二手房市场不能简单写成“全面反转”。更准确的判断是：成交量已经明显修复，市场流动性改善，但价格端仍然高度分化。核心板块、改善面积段、强产品力房源更容易获得承接；普通房源和弱产品房源，仍然需要通过价格让步换取成交。
对买房人来说，4月二手房市场释放的信号很清楚：现在不是不能买二手房，而是要更重视筛选。成交活跃给了卖方一定信心，但分化仍然给买方留下议价空间。真正值得关注的，是那些价格已经充分调整、产品力仍有支撑、未来流通性更确定的房源。
土地市场：19幅宅地成交，但真热度只有一块
⏳ 4月南京共成交19幅纯住宅用地，总成交金额约66亿元，总建面约93.8万㎡。从成交规模看，4月土地端并不算冷清，供地和成交数量都有存在感；但从溢价表现看，市场热度明显集中在少数优质地块上。
最典型的信号，是江宁百家湖G08地块。由嘉宏集团竞得，并打出27%的溢价率；其余地块均为底价成交。房企并不是全面恢复拿地积极性，而是对地块质量、板块成熟度、未来销售确定性有更高要求。
📢 这一点与新房、二手房市场的表现其实是呼应的。4月新房供应端持续放量，成交端较3月峰值有所回落，但下滑幅度有限，说明市场承接力还在；二手房成交突破万套，但板块内部依然存在价格分化、产品分化和预算分化。土地端也是同样逻辑：市场不是没有热度，而是热度越来越集中。
对开发商来说，当前拿地逻辑已经从过去的规模扩张，转向更重视安全边际和确定性。能吸引房企溢价出手的，通常要同时具备几个条件：板块成熟度高、客群基础稳定、产品有溢价空间、未来销售去化有保障。百家湖G08能够形成溢价，正说明核心成熟板块的稀缺宅地，依然有市场吸引力。
如果你正在观望2025年改善，务必思考一个问题4月南京楼市，热度还在，但分化也更清楚了。
整体来看，4月南京楼市延续了“金三”的市场温度，但节奏已经从3月的集中释放，转向更真实的消化和分化。接下来，5月和6月更值得观察三个指标：
第一，供应放量之后，新房去化能否继续跟上；
第二，二手房成交破万后，价格端能否真正企稳；
第三，土地市场是否会出现更多优质地块竞争，还是继续维持“一两块热、多数底价”的格局。
如果这些指标能够继续改善，南京楼市的边际修复就会更扎实！
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