三轮谈判、两次涨价!南京二手房,涨的只有这一种……

连着“金三”接着“银四”，4月二手房成交量再度“破万”。这回，南京二手房是真的行了！

不仅成交量大，甚至价格走势也让很多资深中介大跌眼镜：谈判桌上，一些房东不仅无视买家的还价要求，甚至直接涨价。

在深耕江宁大学城市场15年、坐拥3家门店和50个经纪人团队的一位负责人坦言：我一直的判断是，去年12月就是“底”，再也不会跌了。但是，预判对了“底”，却没预判到今年房主们竟然如此硬气。

到底什么样的房子，让房主如此硬气，让买房人加价出手也在所不惜？

我们从几套频繁涨价的房子说起……

3次谈判一次比一次高

“强硬”业主最终涨价成交

这套房子来自江宁科学园二手小区都会四季：

就在一周前，都会四季一套120㎡二手房，房主与客户原本约定239万签约，临上谈判桌时买家砍价236万，这样的剧情在南京二手房反复上演，但意外的是，这次业主果断拒绝，未能成交；

3天后，另一组客户前来面谈，出价238万，结果业主突然加价到242万，双方不欢而散；

但是，第二天，这组客户再度上门，表示可以“加一些”。最终成交241万。

从这场房价博弈中，房主显然明显占据主动，并且成功顶住了两波客户的砍价压力，实现“逆袭”。

无独有偶，江宁东山的武夷七里湖山，一套99㎡的二手房年前成交价为180万，近期成交了一套相同户型房源，成交价为208万，楼层甚至还不如去年180万那套。

“这套房子涨价之后，我们以为没有客户会接受，结果只等了一个月左右就有客户要求面谈，当面想砍价到205万，房东没有答应，最终还是208万签约。”这位中介负责人表示。

像上述这样客户砍价、房东“反击成功”的例子，近期越来越多地发生在南京各个板块，这也是南京二手房市场出现价格回弹背后的关键变化。

江宁成交量居前列的万科金域蓝湾，去年底小户型成交价160-170万，今年一季度涨到180-190万，反弹约10%；河西南海峡城去年最低挂出过1.6万/㎡的价格，如今能稳定成交在2万/㎡以上；在江北核心区，不论是刚需的华润国际社区、保利西江月，还是主流改善江与城、雅居乐滨江国际，成交价也都出现了3000-5000元/㎡的回升。

买涨不买跌、租售比出众

抗跌二手房仍然是少数

当我们仔细盘点这些涨价二手房之后就会发现，会发生回弹现象的二手房，基本上出现在次新小区中，且小区成色越新，回调的底气和力度越大。

比如在江宁，璀璨璟园、万科翡翠公园、龙湖春江郦城等小区，都出现了不同程度的价格反弹。

“去年11月，我们有两位客户想买璀璨璟园99㎡户型，交了10万定金，当时价格是250万出头，但最后觉得后面会跌，毁约不买了，结果现在这个户型265万以下都没有好房子可卖。”中介负责人介绍说。

对于为何这些次新二手房会出现明显反弹，大致有四点原因：

第一，是来自3月成交热度的惯性。南京4月二手房成交量10599套，创下近一年新高，环比3月上涨约19%，同比2025年4月增长约8%。这其中，不少是在3月开始看盘，开始谈的，在4月敲下了实锤。

第二，不少观望客户在观望市场的过程中，发现政策托底了、房价开始有起色了，“买涨不买跌”的心态重新回归，越来越多的人开始认可房价已经跌到底这个事实。

第三，此前过低的价格下跌，将不少二手房的租售比跌出了性价比。

“例如我们前几天卖了一套120㎡的大学城房子，成交价123万，在地铁站旁，位置不错，目前可以租到3500-4000元/月，租售比差不多能达到3.5-4%，有些房间多的，还能租到7000元。”

最后也是最重要的一点：这些交付时间不长的次新小区，在各自区域中有着很难替代的独特性。

“就拿都会四季来说，客户之所以对这套房执着，是因为这个价格的次新房，已经算综合条件相当优质的了，不论是地段、装修、楼层，同样240万左右在本小区基本找不到替代品，周边也没有更新更优质的现房可选。”

对于接下来南京的二手房走势，这位中介负责人认为，去年12月就是“底”，持续筑底回稳的方向不会变。

二手房买卖，随行就市是人之常情。

但南京二手房市场的供求基本面，并没有发生根本性变化。

真正让房主硬气、让买家加价的，只是那一小撮稀缺的好房子——地段、户型、楼层、配套都经得起挑剔。

业主先看看自家房子的实际情况，不要一味地认为自己的房子也可以涨，楼市早已过了普涨的时代。而且，即使现在涨价的房子，也有可能面临回调。所以，不必太过“自视甚高”。

对于买房人来说，越来越多的证据显示，二手房市场开始逐步筑底，遇上合适的房源，也别错过了。毕竟，楼市狂奔这么多年，但好房子其实没有那么多。

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