构建具有南京特色、南京风格、南京气派的城市更新话语体系

南京的城市更新实践，已走出了一条区别于大拆大建、独具特色的“南京路径”。与之相伴而生的，是一套内涵丰富、层次清晰、指向明确的话语体系。这套话语体系不仅是实践经验的总结，更是价值理念的凝练，它从哲学方法论、空间实践论、多元共治论、文化价值论四个维度，系统回答了“为谁更新、如何更新、谁来更新、更新为何”的核心命题。

这是南京城市更新最根本的方法论，也是其区别于传统开发模式的核心理念。其话语核心在于价值排序的根本转变——从“拆改留”到“留改拆”，将“保护”置于首位。

1.“留改拆”并举：以“留”为纲，传承城市基因

叙事内涵：这并非简单的顺序调整，而是一种价值观的重塑。“留”是前提和基础，意味着对历史遗存、街巷肌理、生态本底和社会网络的最高尊重。它通过“价值先导”的整体性保护思维，在城市更新中坚持应留必留，用“绣花功夫”代替“推土机”，确保城市的历史记忆和文化基因得以赓续。

话语表达：正如国创园对工业遗存实施“微创手术”式更新，保留红砖厂房与参天法桐，让工业记忆与现代办公“新旧共生”；又如西白菜园历史地段采用“可逆性修缮技术”，在不改变历史风貌的前提下实现功能焕新。这些实践都在讲述同一个故事：南京的更新，是在历史的底片上作画，而非将画布重置。

上图：国创园

下图：西白菜园

2.“小尺度、渐进式、微更新”：兼具气度、厚度与温度的更新哲学

叙事内涵：这是对“留改拆”方法论的进一步深化，描绘了更新的具体形态。“小尺度”体现了尊重城市肌理、避免大拆大建的理性与气度；“渐进式”展现了尊重社会规律、允许有机生长、持续迭代的耐心与厚度；“微更新”则落脚于解决居民急难愁盼的具体问题，如改造一处危房、增加一个口袋公园、优化一个社区亭子（如“云岭屋”），彰显了以人为本、精准施治的城市温度。

话语表达：“云岭屋”项目将一处年久失修的“民间智慧亭”改造为集文化、便民、议事于一体的复合空间，是“微更新”的典型“云岭样本”。“南湖记忆三期”对原南湖一中闲置校舍进行“针灸式”改造，不搞大拆大建，却成功激活了整个片区的活力。这些案例共同构成了一幅“于细微处见真章，于渐进中见恒心”的更新图景。

南京的更新实践不局限于单一地块，而是形成了从宏观到微观、从整体到局部、系统性与灵活性兼备的空间策略话语。

1.“大片区统筹+区域性更新”：破解系统性难题的系统思维

叙事内涵：面对老旧工业区、产城混杂区等连片存量区域的复杂问题（如产权分散、资金难平衡、配套缺失），南京采用“大片区统筹”的战略。它强调在一个更大的空间单元内，统一进行规划、评估、拆迁、建设和运营，统筹算“经济账、社会账、生态账”，通过功能重组、产业导入和设施共享，实现区域的整体复兴。

话语表达：以石榴新村为例，它不是对一栋楼的修修补补，而是对占地1.6万平方米的“城中村”危房片区进行“原地重建、回迁安置为主”的统筹更新，创新“插花式”供地和“3:3:4”多元投融资模式，实现了从“蜗居危房”到“宜居新房”的根本转变。雨花城市公园则将约18公顷的土坡荒地统筹规划为“中央活力绿廊”，成为区域发展的生态引擎。这种“成片更新、区域平衡”的模式，体现了南京作为特大城市解决复杂问题的系统治理能力。

上图：石榴新村

下图：雨花城市公园

2.“精准织补”：面向存量空间的差异化和精细化施策

叙事内涵：在大片区统筹的框架下，针对具体的工业遗存、老旧楼宇、创新街巷等不同更新对象，南京又发展出微观层面的精准策略，即“园区再造”“硅巷营建”“楼宇焕新”等模式，如同一针一线，精准“织补”城市功能。

话语表达：

园区再造：国创园是“工业遗存系统性保护与活化”的标杆，通过“房中房”“玻璃盒子”等手法，让老厂房变身创意设计高地。

硅巷营建：锦创数字产业园是“数字经济+文化产业”双轮驱动的“城市硅巷”，以“楼上数字产业、楼下最美书城”的垂直模式，打破了传统园区边界，带动了整个珠江路片区的创新转型。

楼宇焕新：佳汇大厦则是“存量楼宇价值重塑”的典范。项目以绿色化、智慧化、人本化更新策略，将功能老化、能效低下的老旧商务楼宇，转变为“绿色、智慧、共享、增值”的现代化垂直产业社区，实现了从“城市功能衰退节点”到“存量资产价值标杆”的能级跃升。

这三者共同构成了南京在微观尺度上“激活存量、赋能产业、回归生活”的精细治理叙事。

城市更新是复杂的利益协调过程。南京构建了一套多层次、全周期的共治话语体系，确保更新工作既有力度，更有温度。

1.顶层设计与专业支撑：“城市更新中心”与“城市更新促进会”

叙事内涵：南京市城市更新中心作为官方统筹机构，承担年度计划编制、政策研究等职能，体现了政府在战略规划、规则制定中的引导作用。而南京市城市更新促进会则是一个连接政府、市场与社会的“中枢平台”，汇聚200余家全链条会员单位，形成“政、企、社、产、学、研”的协作生态。这“一中心一平台”，构成了南京更新的“决策大脑”与“资源枢纽”。

宁更新大讲堂

话语表达：通过举办“宁更新大讲堂”“焕新南京·活力共创”计划、发布城市更新白皮书、编写《以更新致南京》专著、编写项目案例及发布年度项目清单，促进会不仅系统传播了“南京经验”，更搭建了各方交流思想、对接资源、凝聚共识的公共领域，构建了一个高效开放的行动网络。

“焕新南京·活力共创”计划与城市更新白皮书发布

2.基层治理与活力源泉：“居民议事会”与“社区营造（规划）师”

叙事内涵：“人民城市”的理念，最终要落实到“人民参与”上。“居民议事会”和“社区营造（规划）师”制度，正是南京将协商民主和专业力量下沉到社区“最后一米”的创新实践。前者确保了居民从“被动接受者”变为“主动参与者”，后者则通过专业赋能，平衡了公共利益与个体诉求。

话语表达：在石榴新村，前后召开了69场居民议事会，历经70余轮方案修改，最终形成了让居民满意的“半定制化”户型方案，生动诠释了“共商共建共享”。在“云岭屋”的改造中，社区营造师团队通过“陪伴式”协商，让居民化身“现场监工员”，实现了从空间更新到社区活力再造的蜕变。石榴新村居民李学斌那句“终于要住进期盼已久的新居啦”，是这种治理模式最动人的注脚。

3.多元资本协同：“政府引导、企业主体、市场运作”

叙事内涵：城市更新需要多元“活水”。南京创新了“政府+国企+社会资本+居民”的投融资模式，根据不同项目类型，灵活配置资金。政府通过政策、财政资金引导方向，国企承担重资产和民生托底责任，社会资本（如锦创集团、金基集团）则以市场化运营激活资产价值，居民也通过合理出资成为责任共担、成果共享的主体。

话语表达：石榴新村的“3:3:4”共担机制，金运金智里的企业自筹资金模式，国创园的“产权持有+自持运营”全生命周期管理模式，以及锦创数字产业园的“统租统管、品牌输出”模式，共同构成了一个多元、互补、可持续的“资金闭环”叙事，证明城市更新不仅是花钱的工程，也是能创造价值的资产。

文化是南京城市更新的灵魂。这套话语体系将文化资源、科教优势转化为发展动能，塑造了独特的城市气质。南京的实践表明，文化不是更新的“装饰品”，而是驱动空间价值跃升的“核心竞争力”。通过对历史文脉的创造性转化与创新性发展，南京走出了一条“以文化人、以文塑城、以文赋能”的更新之路。

1.历史文化街区/地段：焕新古都的核心底蕴

叙事内涵：南京是六朝古都、十朝都会，拥有3100年建城史和近500年建都史，历史文化资源密度高、层级高、价值高。在城市更新中，南京始终秉持“保护优先、活化利用”的原则，将历史文化保护作为更新的前提与底线，而非对立面。其核心叙事逻辑在于：历史不是发展的包袱，而是城市最稀缺、最不可复制的战略资产。通过“小尺度、渐进式、微更新”的手法，对“环城墙”历史地段、历史街巷、建筑遗存进行“绣花式”修缮与功能再造，让凝固的历史“活”起来，让沉默的建筑“说”出故事，实现文脉赓续与当代生活的有机共生。

话语表达：从颐和路历史文化街区的“修旧如旧、活化利用”，到熙南里历史文化休闲街区的“文化引领、业态创新”，再到老门东的“街巷肌理保留、非遗活态传承”，南京的历史地段更新始终遵循一个原则：把根留住，让魂新生。

颐和路历史文化街区作为住建部城市更新典型案例，通过“保护性修缮+文化植入”，将原本封闭的民国公馆区转变为可阅读、可漫步的“露天建筑博物馆”，实现了从“深闺无人识”到“城市文化新地标”的蝶变。

熙南里街区以甘熙故居为核心，采用“DIBO”（设计－投资－建设－运营）一体化模式，将历史文化与现代商业、非遗体验、精品住宿深度融合，打造出“最有南京味道”的文商旅融合样板。

老门东历史街区则以“最小干预、活态传承”为理念，通过小尺度的绣花功夫，将原汁原味的城南街巷肌理与非遗体验、文创消费、精品民宿等新兴业态有机融合，成为“最城南”的城市文化客厅与文商旅融合样板。

这些实践共同讲述了一个故事：在南京，更新不是推倒重来，而是在历史的底片上续写新的篇章。每一块砖瓦、每一条巷弄，都承载着城市的集体记忆，而更新正是让这些记忆在当下重新焕发光彩。

2.活力中心区：打造“产城人文”深度融合的城市客厅

叙事内涵：活力中心区是南京“十五五”规划重点建设的城市功能节点，也是城市更新从“点状改造”走向“区域焕新”的重要载体。其核心叙事逻辑在于：城市更新不止于修补短板，更要创造吸引人、留住人、成就人的“活力场”。通过统筹实施“产业焕新、片区更新、功能革新”，将原本功能单一、活力不足的区域，打造为文旅、产创、商业、社区等多元场景复合的“活力中心区”，实现“产城人文”的深度融合，让城市既有“面子”的靓丽，更有“里子”的温度。

话语表达：南京的活力中心区建设，不是“千区一面”的标准化复制，而是基于各自资源禀赋的“一区一策”精准定位。文旅类、产创类、商业类、社区类四大活力中心区，共同构成了南京“多点开花、全域繁荣”的城市活力新版图。

文旅活力中心区：以夫子庙－秦淮风光带为核心，通过科举博物馆、金陵长乐坊、小西湖、门东历史文化街区等项目的持续提升，将历史文化资源转化为可体验、可消费的文旅场景，打造“最金陵”的文化客厅和入境旅游首选地。熙南里、颐和路等街区则作为“珍珠”，串联起老城的文脉轴线。

产创活力中心区：以环南大、环东大等“环高校创新圈”为代表，通过盘活老校区、老厂区、老旧楼宇，建设“城市硅巷”，让创新回归都市、让创业融入社区。金运金智里数智健康创新园从封闭客运站转变为“无边界园区”，锦创数字产业园以“最美书城”带动数字经济集聚，都是产创活力中心区的生动注脚。

商业活力中心区：新街口作为“国际地标商圈”，围绕“国际范”“青春潮”“古都韵”共生互融国际消费中心城市的总体定位，通过楼宇更新、业态升级、智慧赋能，持续巩固其国际消费中心城市核心承载区的地位。南湖记忆则通过“微更新+文化赋能”，将老旧街区转型为复古主题消费目的地，成为社区商业活力焕新的典范。

社区活力中心区：以石榴新村为代表，通过原地重建、配套完善，将过去的“城中村”危房片区打造为全龄友好的宜居社区。云岭屋项目则通过公共空间微更新，一个亭子的改造激活了整个片区的邻里交往与基层治理活力。

这些活力中心区的共同特征是：有文化厚度、有产业高度、有生活温度、有生态风度。它们不再是单一的“办公区”“商业区”或“居住区”，而是工作、生活、休闲、交往高度融合的“城市复合空间”，是南京建设“近悦远来”人民城市的微观载体。

3.“校地融合”与“环高校创新圈”：唤醒古都的创新基因

叙事内涵：南京拥有丰富的科教资源，城市更新主动“拥抱”高校，推动“科技回归都市”。环南大、环东大、环药科大、环南艺等区域，通过盘活老校区、老厂区、老旧楼宇，被系统性地规划建设为“城市硅巷”或产创活力中心区。这不是简单的空间改造，而是重塑“校区、园区、社区”三区融合的创新生态。

话语表达：鼓楼硅巷正是围绕高校周边，将分散的存量节点编织成“一刻钟创新圈”，让教授的创新成果能在隔壁楼宇转化，学生在楼下咖啡馆就能与投资人交流。玄武模数师学院更是精准锚定“环高校”人才优势，培育“一人公司”（OPC），让青年创客在锦创书城的书香中、在历史街区的肌理里，萌发未来的产业。这些叙事描绘了一个“大学因城市而兴，城市因大学而盛”的共生图景。

上图：红五月硅巷

下图：玄武模数师学院

4.“产城人文”深度融合：打造“有风景、有文化、有温度、有品质”的活力空间

叙事内涵：南京的更新拒绝“孤岛化”，追求“无边界”。它强调产业、城市、人文、生态的深度融合，打造的不是功能单一的园区或小区，而是可漫步、可阅读、有温度的“城市客厅”。

话语表达：金智里的“四区融合”（园区、校区、社区、景区），国创园的“城－河－厂”一体化景观叙事，南湖记忆将“80年代记忆”活化为可体验的生活博物馆和网红消费场景，雨花城市公园作为“彩环翠带”串联起周边商业、居住、产业空间。江心洲（江岛）则通过“生态保护+科技研发+品质人居”的系统性更新，将曾经的农业江岛打造为“产城人文”深度融合的“江岛样板”——岛上生态湿地与智慧产业园区比邻而居，国际社区与郊野绿道相映成趣，实现了“江岛的风景”与“城市的活力”共生共荣。这些实践都在响亮地宣告：南京的更新，最终是要创造一个让年轻人向往、让老年人舒心、让创业者扎根、让游客流连的“近悦远来”的魅力之城。

综上所述，南京城市更新的话语体系，是一个由核心理念、实践模式、治理机制和价值导向构成的有机整体。

它以“留改拆”并举、“小尺度、渐进式、微更新”为哲学基石，锚定了“保护优先、以人为本”的价值取向。

它以“大片区统筹+区域性更新”和“园区再造、硅巷营建、楼宇焕新”为实践双翼，展现了解决复杂问题和精准施治的系统能力。

它以“一中心一平台”“居民议事会、社区营造（规划）师”为治理纽带，构建了“党建引领、政府引导、市场运作、公众参与”的共建共治共享格局。

它以“环城墙”“环高校创新圈”“产城人文深度融合”为价值归依，最终指向了“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”现代化人民城市的建设目标。

这套叙事体系，是南京在特大城市转型发展新路上的“文化自信”和“行动宣言”，它既是对过去十年探索的深刻总结，更是对未来“十五五”乃至更长时期城市更新工作的战略引领。它不仅为南京自己，也为全国其他城市提供了一个内涵丰富、逻辑自洽、可资借鉴的系统性范本。

编辑：秘书处  汪乐甜

校对：秘书处  郑和忠

审核：王卓一

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