南京山姆“欠租887万元”,真相是什么?

出品/联商专栏

撰文/和二

编辑/蔡建桢

山姆多少有点“易黑体质”，几乎每一年都有起此彼伏的食品负面舆情事件。据不完全统计，今年截至4月份，被媒体公开报道的就有六起，包括有机冻干草莓农残超标、乌冬面吃出蛆虫事件等等。

5月11日，南京山姆雨花台店被曝欠租约887万元的消息冲上了热搜。要知道，这可是南京的第一家山姆门店，而且年销售额高达21亿，财大气粗的山姆怎么会为区区887万的房租背上黑锅？这次事件的背后到底有何缘由？

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南京山姆被爆欠租887万

近日，“南京雨花客厅北区”登上司法拍卖平台。阿里司法拍卖网站显示，南京市雨花台区软件大道109号8幢一室、二室不动产将开始拍卖。该资产评估价11.49亿元，起拍价8.04亿元，所有权人为南京丰盛大族科技股份有限公司，目前已被查封。租赁清单显示，共有61个商户在租，大部分租期约5年。其中迪卡侬和山姆租期最长，达20年。从租金支付情况看，大部分商户已付租，仅8家存在欠租，其中山姆欠款约887万元，为欠租最多的商户。

对此，山姆方面回应称，山姆南京雨花台店一直严格按照合同按期支付租金。“因业主方涉及资金相关问题，目前我司严格按照法院要求暂停支付，配合司法执行，待法院通知后再行支付租金，不存在故意欠租。山姆始终合法合规经营，切实履行合同义务，感谢各界关注与监督。”

也就是说，山姆的欠租，是因为法院的要求。在司法执行过程中，法院为了防止债权资产流失，向承租人下达执行裁定书，明确要求租客暂停向原业主支付租金，等待法院进一步指令。

换句话说，新闻报道里山姆拖欠的887万租金，不是恶意拖欠，而是配合法院的工作。

公开资料显示，山姆所在的雨花客厅E-PARK位于南京雨花台区软件谷核心地段，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大型商业综合体，不仅引入了迪卡侬、洛克公园等主力店，更将南京首家山姆会员商店收入囊中。

山姆会员商店雨花客厅店于2017年8月23日‌开业，是南京首家、全国第17家山姆门店‌‌。根据近年公开销售数据，该店销售额从2020年的7.35亿攀升到2023年‌21亿元‌，占整个雨花客厅商业体总销售额（28亿元）的约75%。

由于开发商南京丰盛大族科技股份有限公司深陷债务泥潭，导致雨花客厅部分不动产频繁被摆上司法拍卖的货架。最具代表性的北区8幢，也就是山姆会员店所在楼栋，从2021年起便经历了两次流拍与一次撤回，起拍价一路从5.9亿元下调至5亿元，后又传出新债权招商的消息。而集中了大量餐饮店铺的南区9幢也难逃厄运，在2024年接连两次流拍后，又定于2025年6月重启拍卖，起拍价在2.82亿与2.25亿之间反复震荡。

不过，得益于“买卖不破租赁”的法律原则，商场内商户的既有合同并不受产权易主的影响。因此，尽管头顶始终高悬着法拍的不确定性，雨花客厅的日常经营并未受到实质冲击。

山姆成为雨花客厅这一综合体最重要的核心商户。雨花客厅的起拍价是5亿，对于未来的接手方来说，参与拍卖，买的不仅是这栋商业楼，更是山姆那份签到了2037年的长租约。只要山姆还在，雨花客厅就是永不干涸的现金奶牛。

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南京第三家山姆要来了吗？

目前南京已经开业了两家山姆。除了山姆雨花台店之外，第二家店是‌2024年5月开业‌的江北新区店，该店面积近‌1.2万平方米‌，为“plus版”门店，配备1000多个停车位。由于其定位为“plus版”更大门店，预估‌其年销售额与雨花台店相当或更高。

今年2月24日，南京市委书记周红波会见沃尔玛中国总裁及首席执行官朱晓静一行。据官方发布的消息称，“十五五”期间，将把南京作为沃尔玛辐射华东、链接全球的重要支点，扩大业务板块、提升合作层次，加快探索沃尔玛门店及新业态布局合作，深化供应链物流合作和“线上+线下”融合发展，加大电子信息、智能家居、生物医药、特色食品等领域对接力度。

今年3月份，一份名为《山姆会员店燕子矶项目前期概念设计方案》的文件在网上流传。消息称，山姆在南京的第三家门店有可能落户燕子矶万寿商圈。该商圈地铁6号线、7号线交汇，临近栖霞大道、过江隧道，交通通达性满足仓储式商超大范围辐射需求。周边燕子矶、迈皋桥、尧化门等板块居住密度高，年轻家庭集中，与山姆的目标客群高度匹配；加之万象汇、招商花园城等商业体已成熟，能形成互补的商业集群，补齐城北高端会员制零售短板。不过，官方并未确认这一消息。

事实上，山姆在南京第三家门店的选址多有传闻。2024年还有传言称，迈皋桥原沃尔玛商业体有可能改成山姆南京第三店。

山姆在南京的现有两家店人气爆棚，但对南京城北、栖霞、玄武等人口密集板块来说距离较远，当地居民采购不便。“去一趟太远”的真实痛点，让城北居民对家门口的山姆有极高的渴求度。对南京的各大商业体而言，引入山姆往往被视为板块配套成熟、能级提升的硬核标志，甚至被部分舆论关联到周边房价预期。因此，无论是迈皋桥旧改还是燕子矶新城，都希望能拿下山姆这样的顶级流量IP来巩固商业地位。

从2024年传原迈皋桥沃尔玛改造，到燕子矶宝能综合体，再到最近的万寿商圈，关于城北山姆的传闻已反复炒作好几轮。每次都有模有样的“内部文件”或“设计图”流出，虽屡次被官方辟谣或未兑现，但这种反反复复的拉扯反而维持了极高的话题热度。

笔者认为，山姆南京第三店不只是个商业选址问题，更承载了城北居民对高品质生活的期待、各板块对商业话语权的竞争，以及零售行业对下一轮格局变化的敏感神经。

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发展进入快车道，但“根基”很关键

2月19日，沃尔玛发布2026财年全年业绩及第四季度业绩，2026财年（截至2026年1月31日）全年实现总营收7132亿美元（约合人民币4.91万亿元），同比增长4.7%，剔除汇率波动影响后，总营收为7159亿美元（约合人民币4.92万亿元），同比增长5.1%；全年调整后营业利润为311亿美元（约合人民币2139.18亿元），同比增长5.4%。

沃尔玛首席财务官约翰·雷尼介绍称，2026财年第四季度，山姆会员店会员业务表现亮眼，且保持强劲增长势头，包括中国山姆会员店。他表示，2026财年第四季度，中国市场山姆会费收入增长超过35%，带动沃尔玛该季度会员收入整体增长超15%。

据悉，2026财年第四季度，沃尔玛中国实现净销售额约为419.3亿元，同比增长19.3%；可比销售额同比增长10.7%；电商净销售额同比增长28%；山姆会员商店交易单量实现双位数增长。

2019年开始，随着全球仓储会员店巨头Costco进入中国大陆市场。山姆在中国开始进入“狂飙”模式，2019至2024年，新开门店31家，超过过去二十多年总和。

2025年，山姆更是火力全开，一口气开出了10家新店，创下入华29年来的新开业历史纪录，总门店数量达到了63家。这些门店分布广泛，从深圳到北京，从新一线城市到县级市，这种地域布局，显示出山姆在中国市场全面铺开的战略意图。与此同时，山姆前置仓加云仓的数量已经达到500多个，多个城市仅一家门店也能实现销售范围全城覆盖，3公里一小时、全城半日达。

据联商网不完全统计，2026年，山姆中国还要继续提速，计划新开13家新店。目前已有21家山姆在建，其中13家明确将在2026年开业。

2026年，山姆将首进河北省，在石家庄开出首店，填补了在京津冀城市群中河北一侧的空白，完善了华北布局；山东省一次性进入两个核心城市——济南、青岛山姆计划5月15日开业，同时济南第二家店也开工在即；广东的佛山两店同时启动；另外，山姆还进入了全国百强县江阴市，还包括东莞经济强镇厚街镇。

在已有门店的城市内，向新兴副中心或未覆盖的行政区延伸，以覆盖更广的本地客群。在北京的昌平、顺义、大兴后，继续在北京外围区域布局，新增房山店；天津东丽店选址上东金茂智慧科学城，这类区域伴随产业发展会导入大量高素质、高消费潜力人口，具备长期价值；无锡则在主城区继续布局。

朱晓静在“2025中国零售领袖峰会”上发表了题为《持续进化，重塑价值》的主题演讲。她强调：“相比于追逐外在的‘风向’，构建内在的‘根基’更为重要。”

朱晓静口中的“根基”，对山姆而言核心是指“会员第一”的信任契约与不可替代的商品力。包括严格的选品与供应链掌控（精选有限SKU、高门槛供应商准入）、食品安全与品质把控的“付费安全感”，以及基于此建立的会员续费率与品牌溢价。她强调在行业浮躁时，要回归为顾客创造价值的本质，而不是盲目追逐开店规模或短期流量。

但是，近两年来，山姆面临多起食安事件（异物、农残、标签标识争议等）与相对程式化、僵硬甚至敷衍的官方回应，让“闭眼买”的会员信任感下滑，甚至出现退卡讨论。另外，山姆门店中，当货架出现更多普通超市也常见的品牌，且部分独家/高口碑单品被替换，会员容易感觉“260/680元年费换来的差异化”在缩水。

笔者认为，当山姆门店与订单量快速膨胀，供应链与终端运营的管理密度若跟不上，品控风险天然上升，站在山姆会员感知与品牌资产角度看，若“严选、独特、可信赖”的心智被持续削弱，那就确实是在动摇山姆赖以生存的根基。朱晓静的提醒，某种程度上更像是对这种风险的自我警示。

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