环南京超级大盘,句容凤凰城,江苏鹤岗,从万人疯抢到价格腰斩
- 2026-06-02 14:56:52
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达叔团队介绍过南通市的【恒大威尼斯】项目，
这是个平地起高楼的故事，也是南通和恒大，联手收割上海老年人的一次合作。
类似的楼盘，在其他城市也有：
南京，2011年，碧桂园凤凰城。
这是句容和碧桂园联手，想要收割南京的有钱人。
这个楼盘位于镇江【句容市】西北角的郊区，距离南京只有几公里。
以前全是农田村庄，碧桂园看中这块土地后，句容操盘手立马心领神会，
仅用1年时间便平掉20多个村庄，拿出1000亩土地，卖给碧桂园。
这里面违规操作不少，
比如村庄属于集体用地，农田属于农业用地，怎么最后都变成建设用地了？
《土地管理法》的规定是：
征用基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，
必须由上面批准。
碧桂园号称要投资400亿，占地1万亩，未来容纳30万人居住。
35公顷，大概是500亩左右。
需要高层审批20次。
但在实际操作中，句容和南通一样，都是把项目拆分上报，每一个项目都小于审批门槛，
这在当年都属于常规操作。
被人质疑后，句容还不承认，说自己只是在搞村庄平整，而不是在搞房地产开发，
无非是想节省点拆迁款。
2011年凤凰城的开盘价6500元/平，算上各种折扣，大概5500元/平。
这是什么概念？
南京江宁区有个地方叫做汤山，以温泉著称，
属于南京最东边的一个板块，当时房价1万/平。
5公里外的碧桂园凤凰城，价格只有汤山的一半。
而且句容这里特别擅长造概念，
一是跨城轨交的概念，
当时都在宣传，以后会有很多南京人，白天在南京工作，晚上来凤凰城睡觉。
还把句容、南京，拿去和上海、昆山做对比，确实忽悠了一批人。
这个跨城轨交，说的是南京S6号地铁。
2021年开通，从凤凰城坐到南京夫子庙，只需要1小时，时间也不算长。
从地图上看，南京这些年修了很多跨城轨交，连接镇江，滁州和马鞍山，
这都可以看作是一根大吸管，是抢人的一种手段。
二是句容被南京吞并的概念，
这是当地流传几十年的一个谣言，背后反映的是句容人的普遍心态，
1983年本来句容要进入南京，后来硬生生被镇江留下，双方关系本就紧张。
再加上句容这里，水电燃气，甚至是车牌号，都和南京共同一个系统，
所以几十年来，每隔一段时间网上都会炒冷饭，这已经成了句容人的执念。
最离谱的案例是，句容一位学者在讲座中说，
再过100年，海平面上升后，上海被淹没，南京被动成为直辖市，合并句容刻不容缓，
到时候就有希望了。
大家听后都愣住了，都觉得他有点魔怔。
苏南弃子—镇江，割肉六县，投喂南京、常州、无锡三市，句容痛哭未入南京
三是环南京的概念，
南京从2010年开始限购，2011年时，本地人不能买第三套房子，
这时候正巧凤凰城项目入市，大家一看是白菜价，所以纷纷跑步入场。
据说5月8日开盘当天，直接卖掉2000套，
认筹金高达11亿，震惊了整个南京楼市。
那后来这个楼盘表现如何？
2011年按照5500/平来计算，
2015年后楼市大盘都在上涨，配合着句容即将被并入南京的谣言，
本地平均房价突破1万/平，凤凰城也跟着水涨船高，
最高峰是在2020年，单价1.2万/平，
当时一套80多平的房子，都能卖到100万。
现在这个价格看起来有点贵，但对比同一时期南京动辄3-4万的价格，这依然是白菜价。
当然，2020年后，凤凰城项目一直在跳水，现在价格多是4000-5000/平。
对比巅峰时期已经跌掉60%
破发了。
现在上链家搜，40万的房子遍地都是。
月租金只需要1000块，就能拿下100平的精装三房，
而且这是货真价实的地铁房，基本的衣食住行都能满足，
小区内部绿化也非常好，一堆人天天在这里钓鱼遛狗。
很多在南京东边上班的人，也特别喜欢来这里租房，
对比市区花3000块租老破小一个单间，性价比不要太高。
有人还拿句容的凤凰城，和东北的鹤岗对比了一下，
发现鹤岗的房子普遍太老，多是步梯房，而且冬天太冷，各方面都不如句容凤凰城，
所以网上就有了一句笑话:
北鹤岗，南句容，
这里也成了很多躺平博主，以及退休人士的最爱。
躺平博主在这里拍拍素材，
对比一下南京和句容的房价，再对比一下句容前后的房价，很容易获得流量，
南京的老人退休后，
有些会把市区的老破小卖掉，一部分给孩子当作首付，一部分在凤凰城买一套小房子。
南通的恒大威尼斯那边，也有类似的操作。
这两个楼盘，其实都是地产普涨时期的产物。
地产商们在大城市附近，选中一块块土地，盖起密密麻麻的房子。
宣传的时候十分高大上，说这里未来会有多少规划，会引入多少人口，
但现在回过头看，这些环线概念，大多已被证伪。
那些规划，自始自终只存在于PPT中，根本就没有落地的可能。
而且就连上海这样的顶尖大城市，都带不动周围的房子，
太仓、昆山、嘉善、启东的房价，虽然早期被上海投资客炒起来过，
但经济下行后，大家开始收缩战线，第一个抛售的就是这样非核心资产，
所以现在环沪房价也已经腰斩。
南京就更不用提了，
目前的主旋律，一直是向北发展，打造江北新区，
东边和南边，早就不是发展主方向了。
曾经有一段时间，南京想发展的是紫东板块，想要向东连接镇江和扬州。
所以当时句容有个宝华镇，正好在南京东边一点点，
房价涨的也很猛，也有很多南京人来买房子。
结果这么多年过去，价格也腰斩了。
买房子，或者说资产配置，是一门科学，
很多人在过去20年时间内，闭着眼买都能赚钱，从而产生了错误的经验，
这几年没有及时改正的，基本上十年白干，
房子的价值在于公共产品，居住舒适度只是占比很小的一个方面，
之前提到过一本书，叫做《基层中国的运行逻辑》，里面有一个观点：
人跟着资源走，资源跟着权力走。
换句话说，
哪里的行政级别更高，哪里才能争取到更多资源，才会有更高的房价。
哪怕两个地方只隔着几公里，但这属于两座城市，
背后代表的资源密度，也是完全不同的，根本不能混为一谈。
比如之前提到的句容宝华镇，距离南京仙林板块，只有一线之隔，
距离南京最东边的地铁站，只有3-5公里左右。
但这么多年下来，南京地铁就是修不到宝华镇。
大家都说，多修几公里，就能方便10万人的出行，
但南京肯定不会为外市买单，
句容自己的经济实力也不行，人口、经济指标达不到门槛，地铁根本批不下来。
还有句容凤凰城这个项目，
2015年后，一些新南京人看好这里的发展，把老家的房子卖掉，在这里高位买了一套房子，
他觉得自己是在做资产优化，是从一个低能级的城市，来到了高能级的城市，
可实际上他的想法完全是错的，
句容就是句容，极难成为南京，
南京外面一点点，句容东北角的郊区，这样的位置甚至不如一些普通小县城的中心，
教育医疗资源，这么多年都没有补上。
比如2019年凤凰城这里新开了一座小学，
入学的时候，凤凰城的人保证，说6年后会开一座初中，打造一个15分钟的教育圈，
结果时间来到2025年，
第一批学生马上毕业了，发现初中部的教学楼建好了，但是一直闲置在原地，没有开起来，
想让孩子上学，只能跑到句容市区，直线距离超过8公里，
而碧桂园这些年的情况，能活下来，已是奇迹。
主要任务是保交楼，根本没有精力顾及这个学校。
反而是小县城的核心位置，因为各方面的配套十分完善，反而保值属性更强一些，
所以当年那批做资产置换的人，
发现凤凰城的房价腰斩了，欲哭无泪。
未来10年，房产投资的难度在变高，核心逻辑只有一个：
坚决不能碰这种远郊大盘，在弱线城市，不要轻易赌太久远的新城，
即使是上海的临港、青浦西岑，广州的南沙等地，这些距离市区超过30公里，都危险。
成熟周期太慢。
要努力挤入富人堆，去买富人区的小房子，而不是穷人区的大房子。
环南京的房子再便宜，但对于年轻人来说，也不是一个太好的选择。
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