◎G08项目效果图

就在刚刚，江核容积率只有1.05的G08项目，规划终于出来了！

根据《哥们买房》了解，根据规划，项目拟建9栋15-16F小高层以及27栋4F低密度多层联，户户有露台。起步面积约171㎡的小高层，加上最小249㎡、最大399㎡的低密度“多层联”，总价千万级起步。

效果图一看，不是想象中那种三层联排叠墅，而是4层的低密度“多层联”。

要知道，这块地容积率才1.05，限高60米，隔壁就是启龙亲江公园，门前就是长江，条件简直为别墅量身定制。

为什么不做真正的联排？江北又是从什么时候开始，开始对联排也开始收紧了？

南京“禁墅路”，是怎么一步步收紧的？

2003年，国土部首次叫停独栋别墅用地供应。那时候还留了口子，联排、双拼不算“别墅”，可以接着做。

2010年江苏明确禁止容积率低于1.0的住宅用地出让，这就从源头上卡死了纯独栋、纯双拼社区。

到了2012年，南京自己加码， 禁止新建独门独户住宅。注意，是“独门独户”——连形式都不行了。

2019年，全国“禁墅令”再升级，住建部要求暂停办理有关别墅项目建设审批手续，并对所有在建在售的别墅项目进行排查。

2021年以后，南京多个区在土地出让条件中明确“严禁设计类别墅产品”，包括联排、低层叠拼等形式。

所以这几年，江北但凡有点风声的联排项目，规划阶段就被摁住了。

《哥们买房》摸排了下江北近几年的容积率低于1.2的土地出让，发现地块供应少之又少，2015-2019年还出现了供应断层。

而九月森林能做类独栋、双拼、合院，那是因为它拿地早，2007年就拿了地，那个时候还不是很严格。

2014年后的金地浅山艺镜，容积率1.2，就只能做6层以下的叠墅+洋房。

G08这块地放在2007年能做纯别墅区，放2025年做三层联排，几乎没可能过审批，还得配一堆小高层来平衡指标。

千万级的多层联，到底谁会买？

G08这套最小249㎡、总价千万起步的“多层联”，究竟谁会买？

《哥们买房》算了笔账。

249㎡起步，按江北核目前高端改善的放风价——4万/㎡不过分吧？一套下来过千万。大一点的约399㎡，直接奔着1600万+去了。

谁会主动选择这样的产品？

◎G08项目效果图

第一类：江北核心区的地缘性终极改善。

这些人可能就住在江北的老牌豪宅里，手里有预算，不想离开江北核。

对他们来说，G08是江北核难得一见的低密新盘，1.05容积率以后也很难再有了。

第二类：追求“低密”的河西外溢客群。

《哥们买房》从项目了解到，G08不少客群来自河西龙江、鼓楼片区。江南主城的房子偏老，单价更高，未来建宁路过江通道开通，G08的低密“多层联”，可以成为这类客群终极改善的选择之一。

第三类：相信江北核长期价值的终极买家。

他们不一定自己住，但看好江北核未来的人口导入和配套兑现。1.05容积率的地，以后很难再有，物以稀为贵，未来项目依然有望成为高端市场的“硬通货”。

虽然千万级的多层联，是一个政策限制下的产品创新，也注定不是所有人的菜，但一定有它的目标客群。

至于值不值，那只有掏钱的买了的客户才能说了算。