南京城区洗牌进行！玄武区或并新片区,鼓楼区留一遗憾

很多人觉得玄武区是南京最好的区,这话对也不对,对在它确实占了老南京最核心的那块地,玄武湖、中山陵、新街口商圈,这些能拿得出手的东西全在这儿,但这恰恰是问题所在,因为玄武区的好是过去时的好,是存量的好,你仔细看就会发现,这个区这些年几乎没增量了。

它的土地基本开发完了,能建的都建了,剩下的不是文保就是景区,政府想搞点新产业、新园区,找不到地方落,企业想扩张,也没空间给你腾挪,玄武区现在就卡在这儿,守着一堆老资产,但这些资产既不能变现也不能升级,你说它穷吧它不穷,你说它有活力吧它确实没有。这种状态在南京所有区里其实最尴尬,因为它既不像江北新区那样有政策红利可以重新做盘子,也不像建邺河西那样有大片空地可以从零开始规划,它就是一个已经定型的老城区,想动但动不了。

所以现在传出来的合并方案,说玄武要跟栖霞或者江宁的某个片区合并,这不是拍脑袋想出来的,是真的没办法了,玄武区自己的盘子已经转不动了,必须得找块有增量的地方接上,才能让这个区继续有故事可讲。

鼓楼区比玄武区情况好一点,但也好得有限,它最大的遗憾是当年河西开发的时候,那块地没划给它。你现在看地图会觉得很荒诞,河西新城离鼓楼区这么近,中间就隔一条江东路,按道理应该是鼓楼区的自然延伸,但最后划给了建邺区,这一划就把鼓楼区未来二十年的想象空间全划没了。

建邺区本来是南京最弱的区之一,就因为拿到了河西这块地,一下子翻身成了南京最有钱、最有活力的区,奥体中心、青奥村、河西CBD,这些东西要是在鼓楼区手里,鼓楼现在是什么地位？但历史没有如果,鼓楼区现在的状态就是,老城区那块地方它管得很好,商业、教育、医疗配套全是顶级的,但问题是这些都是消耗型的配套,不是生产型的产业,它能让住在这儿的人生活得很舒服,但它创造不了新的增长点。

鼓楼区这些年其实一直在找出路,搞了江东软件城、模范马路创业街,想往科技产业上靠,但说实话力度不够,因为它手里真正能腾挪的地太少了,那些老厂房、老机关大院改造改造还能用,但你要说像江北新区那样圈几千亩地搞个大园区,鼓楼区是真拿不出来的。所以鼓楼区现在这个遗憾,不是说它做错了什么,是当年的城市规划就没给它留这个可能性。

这次南京城区可能要调整,表面上看是行政区划的事儿,其实底层逻辑是存量城市怎么找增量的问题。南京主城区这几个老区,玄武、鼓楼、秦淮、建邺,除了建邺因为河西还有点空间,其他几个基本都是高密度开发状态了,想在原地做文章很难,那怎么办？只能往外扩,跟周边有地的区合并,用别人的增量来激活自己的存量。

但这里面有个很微妙的地方,不是说随便拉两个区合并就行了,你得看哪个老城区的资源能跟哪块新地盘形成互补。玄武区如果真的跟栖霞或者江宁某个片区合并,那得是那个片区正好缺玄武区这种老城区的配套和品牌,而玄武区又正好需要那边的土地和产业空间,这样合并才有意义,否则就是硬拼凑,拼完了各干各的,反而增加管理成本。

南京这次如果真的动手调整,肯定不会只调一两个区,因为区划调整最怕的就是调完之后新的不平衡比旧的不平衡还严重,所以大概率是一次性把主城区的格局重新洗牌,让每个区都有老城区的底子和新片区的空间,这样才能让南京未来十年二十年的发展不至于被现在的行政边界卡死。

如果你最近在南京买房或者投资,建议先等等这次区划调整的具体方案出来再做决定,因为一旦某个老城区真的合并了新片区,那个新片区的价值会立刻重估,但这个窗口期很短,方案公布到市场反应过来之间可能就几个月时间,所以现在就盯着政策动向,别急着出手,等靴子落地了再说。