◎象屿天誉东方实景

就在今天上午，南部新城象屿天誉东方公开了157㎡样板间。

从去年到今年，南部新城最大的变化就是四代宅全面铺开。象屿天誉东方示范区公开最早，前段时间丹锦园也公开了实景示范区，丹若秦淮目前街角咖啡公开了。

此外，嘉佰道·南京、中信泰富G86、金茂G01一批项目也在紧锣密鼓准备着。

象屿157㎡面积段，卡位南部新城

◎哥们买房实拍图

157㎡户型到底怎么样？这个户型是四房两卫配置，但走进去会发现，它在每个空间上都给得比较足。

60㎡的LDKB，确实超过同面积段。

客厅、餐厅、厨房加上北侧可改造的阳台，目前样板间是把它打造成了一个小小的家政区域，据《哥们买房》了解，整体打通后有将近60㎡，这个尺度在180㎡以内的产品里确实不多见。

◎哥们买房实拍图

四房分配，每个房间面积平权。

很多157㎡户型会做大客厅，但次卧可能只有10㎡出头。天誉东方这个产品还是不太一样的。

南向主卧，南北通透，南面带一个露台；南向次卧大概16㎡，空间很充裕；另一个南向次卧：同样16㎡左右，尺度感差不多。北向书房约12㎡，方方正正，做书房或者临时客房都够用。

◎哥们买房实拍图

这种“每个房间都不小”的做法，也是得益于四代宅的高得房率+设备平台可利用。据《哥们买房》了解，157㎡户型得房率100%，套内实际面积接近160㎡。

总体感觉是象屿在这个157㎡户型在尺度和均衡性上下了功夫，没有为了某个亮点牺牲其他空间。

◎哥们买房实拍图

精准卡位南部新城需求的面积段。

而且这个面积段，很讨巧。

原因很简单，目前南部新城现在139㎡以下的偏初级改善，180㎡以上总价太高，中间这段139–180㎡才是最主流的需求。天誉东方之前卖139㎡，成交实际约4.6-4.7万元/㎡，高层会贵一些，热度不错，但很多人觉得139㎡还是不够用，而172㎡又稍微超了点预算。所以157㎡这个面积段一出来，等于把缺口补上了。

◎哥们买房实拍图

南部新城6大四代宅，产品差异大不同

《哥们买房》粗略数一下，现在板块内在售和待上市的四代宅项目大概有6个左右。

但仔细看产品形态，其实差别不小：

• 丹锦园：容积率2.4，打造3栋9层洋房与6栋16-18层小高层，面积119-188㎡，主要还是以小户型为主。

• 丹若秦淮：1.6容积率，8栋6-9层洋房+2栋17层小高层，但是这个项目不在跑道中轴附近，比较靠近四叶草。

• 嘉佰道·南京：容积率1.2，洋房+叠墅，主打艺术豪宅，门槛更高。

• 中信泰富G86：7栋12-17F的小高层——1栋12F、2栋16F、4栋17F，首层全部架空，120㎡起步。

• 金茂G01：10栋楼，6栋16-17层小高层、1栋12层小高层，再加3栋8层洋房。纯四代宅，户户有露台，部分楼栋首层架空。

• 象屿天誉东方：容积率1.6，南部新城唯一纯粹洋房社区，只做了8-11层的纯洋房，面积约139-172㎡。

象屿天誉东方的差异化在于：它是目前板块内唯一在售的纯洋房四代宅（没有小高层混搭），而且户数少，社区比较安静。

另外它的会所配置也确实给力：约2000㎡下沉式全明会所+约2300㎡架空层泛会所，恒温泳池、健身房、私宴厅、棋牌室、瑜伽区都有。

700-800W，在南部新城到底怎么选？

《哥们买房》获悉，象屿天誉东方157㎡户型目前价格在700-800W区间。

如果你预算600万出头，想在南部新城买四代宅小户型，丹锦园的119-139㎡、中信泰富G86的120㎡起步，都在这个区间，但产品形态上小高层为主，不是纯洋房。

如果你的预算在700-900万，那选项就多了：天誉东方157、丹若秦淮的143/169、丹锦园的188、金茂G01的洋房产品……形态上既有纯洋房，也有小高层，还有高低配。你要考虑的是更在意纯洋房社区的安静和低密，还是可以接受小高层但换来更靠跑道中轴的位置，或者更在意会所的配置和颜值。

如果你的预算在1000万以上，嘉佰道·南京的叠墅和洋房、天誉东方的172户型、九庐剩余的200㎡+，就是另一个赛道了。

如果你正好在看南部新城，建议顺路把周边几个盘都走一遍。

把这些都看完，你心里会有一个更清晰的排序：对你来说，纯洋房的安静、户型的均衡、会所的配置、地段的预期，到底哪个权重最高。

此外，有个重要提醒：天誉东方157㎡的套数不多，分布在3#、7#、11#，楼层和楼栋位置差异会影响最终价格。

参考之前139㎡的定价逻辑，好楼层单价到过5万元/㎡以上，157㎡预计也会有类似的价格梯度。如果你对楼层和视野有要求，建议尽快去样板间实地感受一下。

但总的来说，南部新城这一轮四代宅集中上市，对买房人来说是好事——因为产品不仅卷起来了，选择面也更多了。

对南京南部新城新房项目有兴趣的,可以扫描上方二维码

《哥们买房》今日快评：

① 象屿天誉东方157㎡，补上了南部新城当下最缺的那一块。

② 今年主力供应也在南部新城，买房人选择多了，竞争也会更激烈。

END