当城市发展告别“大拆大建”的增量扩张，迈入“内涵式增长”的存量深耕阶段，如何在有限空间里织密民生、激活资源、赓续文脉，成为每一座主城核心区必须答好的时代考题。作为山东省面积最小、人口密度最高的主城区之一，青岛市市南区以“有机更新”破题，不搞推倒重来，让城市在细微处焕新、在深耕中向新。
清晨，漳浦路12号的羽毛球砰砰声，与烘焙店的脂渣面包香气交织；中午，江西路171号小区老人乘加装电梯下楼，到助餐点享用热乎的午餐；夜晚，兴源大厦顶楼空中酒吧倒映落日，楼内青年们上来惬意放松——这便是市南区以城市更新赋能高质量发展的日常图景。自2020年以来，市南区累计推进153个老旧小区改造，惠及10万余户居民；近三年改造商务楼宇45座，盘活闲置面积约40万平方米，持续获评“中国楼宇经济高质量发展示范城区”。
闲置资源“活”起来：从“沉睡存量”到“流量爆款”
在寸土寸金的市南区，曾经被遗忘的闲置载体、边角料空间，正通过场景再造、功能重塑、业态创新，跳出闲置困境，变身激活消费、服务民生的“黄金宝地”，让城市存量资源释放全新价值。
走进青岛能源&心动里都市潮流运动社交公园，6000平方米园区完整保留了原供热站的工业轮廓——锅炉基座、老厂房高窗原样留存，留住专属青岛的工业记忆。空间内科学布局了17片专业羽毛球场、6片室内匹克球场及顶楼落日网球场，全部采用奥运会认证专业地胶与无眩光照明系统。园区运营方负责人表示，热门场地几乎场场爆满。
但这里不只是运动场。项目运营方称之为“从‘火力’到‘活力’的蜕变”——原供热站退出历史舞台，如今植入的是运动、社交、潮流的新基因。Mowe烘焙店的脂渣面包成了年轻人的网红打卡单品，地下“7+98微醺乐园”将7种微醺态集中在一个不转场的酒吧集群里，艺术涂鸦地面与能源历史展示区让工业记忆与潮流文化碰撞。超4000平方米的中央广场，未来将是主题市集、赛事活动、街头运动的流量发生地。园区招商率已超过90%，30余家商户涵盖酒店、餐饮、文体、潮玩四大业态。“运动后聚餐、休闲时社交、打卡中消费”的闭环已然成形。
每一处闲置载体都要先“体检”再“开方”。市南区建立了闲置资源数据库，按照‘政府引导、市场运作、一载一策’的原则，成熟一个推动一个。心动里的实践证明，工业遗存不是城市的包袱，而是可以产生税收、带动就业、服务市民的优质资产。
这种“留改并举”的思路正在多点开花：德宝花园拟打造高端康养中心，原薇薇新娘闲置载体将落地高端中医馆；南京路1号航贸金大厦、香港西路52号科创产业大厦等重点在建载体招商同步推进。今年一季度，市南区累计盘活海天中心、海信大厦等商务载体闲置面积超8000平方米，一批“沉睡资源”正加速苏醒。
老旧小区“暖”起来：从“老旧失管”到“幸福宜居”
城市向新，底色是民生向好。市南区从基础设施的完善、停车的便利以及老人上下楼的难题这些“小事”入手，让老小区告别老旧面貌、完善生活配套、升级服务品质，在点滴更新中盛满百姓稳稳的幸福感。
江西路171号湾仔小区内的辛家庄社区党群服务中心，为何刻意压缩办公空间？办公面积仅占14%，其余86%全部用于便民服务。养老助餐点里，老人们一边吃饭一边拉家常；少儿托管区，志愿者带着孩子们做手工。这个建成于上世纪末的开放式楼院，曾经没有物业，设施陈旧，环境脏乱，如今却成了周边居民每天必来的"第二个家"。
"改造前开了十余次居民议事会，大家提了三十余条意见，最集中的就是缺活动空间。"珠海路街道城管办负责人戴鹏回忆。最终方案拍板：把社区办公用房压缩到最小，腾出来的空间全部还给居民。同时，小区完善了业委会，引入应急物业，上线智慧社区管理小程序，从"无人管"变成了"精细治"。
这样的幸福蝶变，在市南街巷间次第绽放。在八大湖街道永嘉路二片区，63栋楼、3088户居民的改造突出了“文化留魂”。参建单位深挖田家村本土历史，建起文化长廊和记忆展示墙，老居民指着墙上的老照片给孙辈讲过去的故事。改造同步串联了周边的商超、养老、农贸等配套，构建起“15分钟便民生活圈”。
而浮山花园只有3栋楼128户，规模小但需求不少。改造中，小区新建了一条便民通道，直接联通隔壁小北山停车场（150个停车位、10个充电桩），满足居民停车需求；升级了全域安防门禁系统，落地了智能全龄游乐场地。76岁的退休教师刘先生说：“以前儿子回来停车要转半小时，现在直接停进来充电。”
市南区城市更新指挥部办公室负责人关健表示：“自2020年至今，市南区累计完成153个老旧小区改造，改造面积761万平方米，惠及居民超10万户。从基础环境整治，进阶到配套完善、智慧赋能、文化铸魂的全方位升级，实现从‘住得下’到‘住得好’‘住得舒心’的跨越。”
楼宇经济“立”起来：从“物理空间”到“数据资产”
抬眼望向天际线，作为青岛楼宇经济、总部经济核心集聚区，市南区跳出重租金、轻产业的粗放模式，以定制化改造、标准化考评、专业化运营为抓手，推动商务楼宇从物理空间翻新，向产业集聚、生态培育、价值跃升全面转型。
过去，楼宇运营方往往扮演的是“二房东”角色，追求的是租金和入驻率。如今，运营方正通过“垂直产业社区”的模式，转型为“产业合伙人”。
位于香港中路61号的远洋广场便是典型样本。这座20万平方米的商务集群，曾是青岛远洋的老基地，如今焕然一新。
位于远洋大厦B座的市南区国际航运贸易金融创新中心格外醒目。“我们不是简单当房东，而是做产业生态的构建者。”中远海运（青岛）有限公司相关负责人说，依托中远海运的航运背景，广场重点集聚航运物流、国际贸易、金融服务等链上企业，已形成较为完整的产业微生态。
硬件配套同样不遗余力：美国约克中央空调、日本大金VRV智能化空调、德国蒂森克虏伯高速电梯……国际顶级设施一应俱全。1100余个车位达到同区之最，采用无人值守智能识别系统；自营餐厅可供2000余人就餐，客户活动中心免费提供乒乓球、台球、健身场地。今年一季度，远洋广场成功引入多家航运物流、供应链金融企业，出租率稳步提升。
支撑这场变革的，是市南区创新的机制保障。2026年，该区全面升级《楼宇综合指标评价体系》，从基础条件、产业贡献、运营服务三大维度53项细分指标量化考评，结果直接挂钩区级扶持政策，倒逼运营方摒弃“坐地收租”思维，主动为企业赋能增效。
目前，华银大厦、联通大厦等10座重点楼宇已启动更新改造，2026年计划盘活更新楼宇面积不低于30万平方米。一场从空间到产业、从硬件到生态的楼宇经济深度变革，正在市南区高空蓬勃展开。
