南京老破小,疯狂成交!

连续突破9000套，南京二手房稳了？

在刚过去的5月份，南京的成交量尽管对比4月（10599套）略有下滑，但9154套的网签量依然处于历史同期的高位区间。

具体来看这组含金量十足的数据：

• 累计总量惊人：2026年1-5月，南京二手房累计网签套数已逼近4.2万套大关。

• 日均成交可观：即使在拥有5天小长假的情况下，5月份日均成交量仍突破300套，最高的一天网签量达到了576套。

• 库存骤降：成交量攀升的同时，南京二手房库存已跌破13万套大关，相比高峰期“天量”的18万套，业主惜售心态明显。

值得一提的是，5月南京二手房挂牌均价为20508元/㎡，环比小幅上涨1.45%。量在价先，随着库存出清，价格企稳的迹象已经开始浮现。

南京老破小疯狂成交，低调中扛起大盘

比较令人吃惊的是，在这个成交量之中，撑起南京二手房市场大半壁江山的，竟然不是富丽堂皇的“豪宅”，而是大家印象中“灰头土脸”的老破小。

数据显示，5月份总价200万元以下的房源成交占比高达78.6%。

换句话说，在当下南京的二手房交易中，每10个人去签约，就有近8个人买的是总价不超过200万的房子！

在成交火爆的老破小梯队里，总价80万以下的房源占到了30.2%，而100-150万的刚需主力军也吃掉了21.1%的市场份额。

在面积和户型选择上，市场上接受度高的也是90-140㎡的三房户型。

这并非错觉，从近期的成交数据上也可以看出，低总价房源占据绝对比例。

不仅是南京，低总价的“老破小”房源俨然成了全国核心城市的硬通货。从上海到成都，从北京到杭州，一批批刚需族和长期投资者，正在疯狂抄底。

为什么老破小成为成交主力？

按照“买涨不买跌”的逻辑，如今市场观望情绪浓厚，恰恰应该是再等等。但为什么现在恰恰是刚需买得最多，“老破小”成交最猛？

1、价格回归后，租售比优势渐显

当前“老破小”行情的核心逻辑，是资产定价向“现金流”的回归。在低利率环境下，租售比是否能够覆盖资金成本、是否优于其他理财产品，成为衡量投资价值的重要标尺。

以下为重点城市“老破小”租售比与理财产品收益率的对比表。

需说明的是，相关数据均为个案，具体租售比需结合不同小区实际情况分析。部分城市如成都曾出现7.4%的个案，属于个别现象。本报告中租售比的公式为：租售比=（月租金×12）/房屋总价。

整体来看，租售比已跑赢存款利率，也逐渐接近房贷利率。8个城市平均租售比为2.67%，明显高于1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期国债收益率以及2.0%的3年期大额存单利率。同时，与3.06%的房贷利率相比，也已基本持平。考虑到部分城市房贷利率已低于3%，这意味着在按揭贷款的情况下，租金收入已基本能够覆盖月供。对于偏好人民币资产、看重区位价值的投资者而言，老破小已具备一定的类固收属性。

2、相比改善，刚需其实没啥退路

中国人对房子的执念可以说是全世界最深。不要总拿“手里已经有几套房”的心态去由己推人。房子跌没跌不要紧，但没有房是万万不行的。尤其是准备谈婚论嫁的年轻人，你自己等得起，可你的丈母娘等得起吗？即使丈母娘好说话，将来孩子上学能等吗？

这就是很残酷的现实。但改善置换群体就不一样了，他们手里有房住，眼看着市场更新换代越来越快，大可以继续观望下去。这就是“急”与“不急”的本质区别。 对于刚需来说，绝大多数人是真的没有退路的。

3、大多数价格腰斩，性价比确实到位了

不得不说，南京二手房现在的价格确实处在相对友好的位置。如今的南京二手房均价，相比几年前的高点已经有了明显的回落，甚至一些远郊或老破小房源的价格直接对半砍。很多总价才一两百万的房子，首付只需要几十万，月供通过公积金覆盖甚至还有结余。在这个价格面前，所谓的“房产折旧”缺点，都被低总价和高性价比给填平了。现在的价格，确实够友好了！

4、大家都变得清醒了，不愿意背中长贷了

过去楼市的大起大落告诉我们：杠杆加太高，真的容易崩。如果说一朝被蛇咬十年怕井绳的话，相信绝大多数人已经不太相信买房投资能暴富这回事了。并且随着大环境的变化，不仅老韭菜在疯狂提前还贷，新韭菜也不愿意贷太多款了。

以前的成交大头是200-300万总价，如今这个数字直降到了100-150万。一方面是房价下滑导致总价降了，另一方面，200-300万如今也算“刚改”范畴了，说实话他们确实没那么着急换房。

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