5月13日，南京市住房保障和房产局官网发布了关于印发《南京市住宅小区物业服务合同（示范文本）》的通知，笔者看了下该示范文本，发现有如下问题值得商榷。示范文本中，合同甲方列为“业主大会”，签章处为“业主委员会主任/物业管理委员会主任”。民法典在第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
可以看出，与物业服务企业签订物业服务合同主体只有建设单位、业主委员会、业主三方。
民法典为何没有规定业主大会作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同，其原因是：“就业主大会而言,它不具有民事主体资格,也不具有诉讼主体资格。业主大会不是常设的机构或者组织,亦没有财产,不能对外独立承担责任,不能成为合同当事人而享有权利承担义务。 所以,业主大会不是物业服务合同的主体。 ”（黄薇 民法典合同编释义文本904页）
因此，此处的甲方应由业主大会改为业主委员会。
示范文本在部分核心概念的表述上，未能及时跟进《民法典》的立法精神。具体而言，“交纳物业费”“物业管理用房”及“物业管理区域”这三处用语不仅存在滞后，且文本自身前后不一（如“物业管理用房”和“物业服务房”）。回顾立法沿革，从2003年出台至2018年修订的《物业管理条例》均使用“交纳物业费”；而《民法典》不仅将其修改为“支付物业费”，更将“物业管理用房”与“物业管理区域”分别调整为“物业服务用房”与“物业服务区域”。这一系列字眼上的“去管理化”与“强服务化”转变，深刻彰显了立法者对物业服务企业“服务”本位的回归。作为具有行业引导作用的官方示范文本，在基础术语的适用上未能与上位法精神保持严密契合，这种表述上的滞后与瑕疵，不仅削弱了文本的专业权威性，也错失了向全行业普法《民法典》平等契约精神的良好契机。此外，笔者认为就示范文本来说行政主管部门的规范与监管重心应置于“前期物业服务合同”。因为在前期物业管理阶段，业主处于相对弱势地位，亟需公权力介入以平衡利益；而当小区成立业主大会后，便标志着其迈入业主自治阶段。此时，选聘物业服务企业及合同核心条款的确定，本质上属于全体业主的私法自治范畴，理应由业主结合小区实际情况自主决策。在此阶段，行政权力应保持克制，充分尊重契约自由，避免以示范文本之名对业主自治进行过度干预与指导。
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