大平层可不是老破小!苏宁檀悦“硬扛”南京学区风暴

五六月份是南京的入学季，昨天我们刚发了一篇深度稿件（详情见：南京学区新政：家长当日落户、当日报名树人，树人收了！），里面提到：学区房新政后，树人学区房（小户型）的总价已经跌到了“1字头”，普遍跌了10%。

那改善型的大户型学区房受不受影响？

以苏宁檀悦为例，成交数据显示：5月8日，项目一套约158㎡户型成交价格在779.5万，虽然是在新政当天成交的，我们认为应该是不会受到新政的影响。

新政发布10天之后，5月19日，项目新成交的一套同户型，有家具、有二次装修，成交价790万，单价49943元/㎡，反而是创下了今年6个月来的新高。

猫家经过调查后发现，目前市场上，买卖双方的情绪上是受到了新政的影响，但是从实际价位上来看，市场正统的学区房依然以40-90㎡房源为主，尤以40-60㎡最具代表性；90㎡以上的改善型属性超越学区属性，基本未见影响。

具体我们一起来看。

如下图所示，与正常的186㎡户型相比，它少了南向次卧套房，反将原本的大横厅改成了一个房间+普通客厅，依旧做成了三房两厅，只有两卫。

这样的变异户型，它的面积，又与项目的约158㎡户型相近，被传约158㎡经典户型暴跌，但实际上，这完全是两个户型，户型图对比如下，两者区别很大：

1、变异户型没有大横厅，

2、少一个卫生间，

3、2楼楼层不好，

4、北苑没有南苑好。

两者面积段差不多，你会选谁？显而易见。3+1房三卫和三房两卫的功能性差的太远。

如此，这套变异户型想卖出去，只能降价，而这样成交价，不能作为项目的正常行情来看。

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