楼市月报 | 南京,连续3个月都在上涨!但大家都没放松……

虽然相比4月的10599套有所回落，但仍然明显高于过去一年的平均成交水平。更关键的是，南京二手房已经连续3个月突破9000套：

3月成交9883套

4月成交10599套

5月成交9154套

这说明二手房市场的流动性，确实比去年下半年明显好。

△图源网络

库存端也有变化。

目前南京二手房总挂牌房源量为128903套，已经低于13万套。相比此前高峰期约18万套，减少了约5万套。挂牌量回落、议价空间收窄、成交周期缩短，确实在一定程度上支撑了市场活跃度。

5月南京二手房成交房源中，总价200万以下占比高达78.6%。其中，约80万以下占30.2%，约80-100万占13.9%，约100-150万占21.1%，约150-200万占13.3%。面积段也类似。建面约90㎡以下小户型成交占比53.6%，建面约90-140㎡占比约40%。

△图源见水印

这说明，5月二手房成交活跃，主要依靠刚需、低总价和小面积房源撑起来。改善二手房也有表现，但还不是全市场主流。他们不是不买，而是越来越会算账。低价房、窗口房、优质板块里的超跌房源，成交速度会更快；但高报价房源，如果明显脱离近期成交价，依然会面临博弈。

一边是部分板块确实有价格回涨，一边是很多挂牌房源依然难卖。

比如河西南，二手房成交价连续4个月上涨，尤其是4月成交均价重回3万元/㎡。佳兆业城市广场、升龙天汇、海峡城等小区，成交价相比去年低点有明显修复。江北部分楼盘也有回升。

比如正荣润锦城近90天成交单价涨幅近17%，江与城近90天涨幅13.9%，江畔都会上城成交单价涨幅约10%。

江宁也出现局部价格修复。中航樾府、武夷七里湖山、万科金域蓝湾等项目，都有较明显的成交价回升案例。

仙林湖二手房成交均价也连续2个月上涨，高科荣境二期、南大和园、万达茂御湖世家等小区，都出现了同户型或相近户型成交价抬升的情况。

这些案例不能简单外推为“南京二手房全面涨价”。更准确的说法是：这是前期超跌板块、热点小区、低总价房源在修复。

换句话说，能涨的房子，大多有几个共同点：前期跌得够深、板块有基本面、产品或学区有支撑、成交价仍在买家可接受范围内。

而那些只是跟风涨价、报价明显脱离真实成交的房源，市场并不会无条件买单。此前就有案例显示，部分房源短时间大幅上调挂牌价，但挂牌价远高于最新成交价，这类房源更多反映的是房东心态变化，不等于成交已经兑现。