南京多地小区掀起换物业降费潮:从被动承压到主动维权,物业行业迎来质价重塑大考

不久前，江宁上宸云际历经 11 个月拉锯博弈，顺利完成物业更换，奥体物业正式入驻。此前小区原永升物业收费乱象频发，原本协商敲定物业费 2.69 元 /㎡/ 月（含能耗），实际却仍按照 3.2 元标准催收，缴费标准与履约服务严重不符。

在业主多方推动下，本次新合同落地后，物业费降至 2.5 元 /㎡/ 月，空置房屋享 7 折优惠，小区七成公共收益划归全体业主，中标企业额外拿出 100 万元专项资金用于园区设施改造。业主自发拉起 “送走庸神，喜迎奥体” 横幅，喜悦的背后，是无数南京业主长期被不合理物业费裹挟的真实写照。

图/南京楼市

放眼南京全城，这场降价提质并非孤例，刚需盘、高端豪宅纷纷入局。河西华侨城天鹅堡，原物业物业费 3.1 元 /㎡，即便主动降价至 2.6 元，依旧因服务缺位被业主解聘，最终万科接盘；顶豪海玥花园物业费从 11.5 元 /㎡降至 9.1 元 /㎡；江北云曜府、城南淮风晓月接连下调物业费，空置房 7 折、公共收益业主分成，逐步成为新物业签约标配。

江宁超大型社区翠屏城更换物业场面更为火爆，7000 余户大盘引来 17 家物业同台竞标，碧桂园、本土金百丰为拿下项目，分别承诺千万级资金投入小区改造，房企内卷让利，成为南京物业市场大变局的缩影。

图/南京楼市

高额收费、劣质服务，是困扰南京众多小区业主多年的老大难问题。不少楼盘交房之初由开发商绑定前期物业，业主入住后只能被动接受定价，物业费定价偏高，日常保洁不到位、公共设施破损无人维修、安保管理松散已成常态。

业主足额按月缴费，却享受不到对应等级物业服务，想要维权处处碰壁。部分物业公司一边收取高额物业费，一边独占电梯广告、车位出租等公共收益，对业主诉求视而不见，甚至出现随意加价、违规催收物业费等不合理要求。

长期以来，想要解聘不合格物业，曾是无数业主的维权难题。成立业委会流程繁琐，前期筹备、业主投票、资料报备环节关卡多，部分小区物业刻意阻挠业委会组建，业主单打独斗维权成本高、耗时长，即便对物业服务满腹怨言，也只能被迫持续缴费。

随着《物业管理条例》落地落地、基层社区治理不断完善，业主维权意识逐年提升，选聘更换物业的渠道愈发顺畅，业主手握选聘主动权，倒逼物业行业告别 “高收费低服务” 的野蛮发展模式。不止南京，上海、深圳多地高端楼盘同步下调物业费，全国物业行业进入洗牌周期。