不是租金太高,为什么南京临街商铺突然成排倒闭？知情人透露了实情

很多人看到南京街头那些关门的店铺,第一反应都是租金太贵,老板扛不住了,这话没错但不够,因为真要是租金问题,那应该是一直在倒,不会突然在某个时间段集中爆发,而且你仔细看那些关门的店,很多都开了好几年,前几年租金不是一样高吗,怎么突然就不行了,这里面藏着一个更底层的逻辑,一个关于＂流量在哪＂的认知断裂。

南京这些临街商铺的房东其实很清楚,租金高不是这两年的事,2018年的时候就已经很贵了,但那时候店铺还能活,为什么,因为那时候人还在街上走,你只要开在主干道上,只要位置不算太差,每天路过的人就够你做生意,房租虽然贵但摊到每个顾客头上还能接受,这就是为什么传统商业里＂地段＂这个词这么值钱,因为地段就等于流量,你租的不是那个铺面,租的是那条街每天经过的人。

但现在这个等式断了,人还在南京,但不在那条街上了,他们去哪了,去了购物中心,去了商业综合体,更多的是根本没出门,直接在手机上下单,街道还是那条街,门面还是那个门面,但流量没了,一个奶茶店开在新街口主干道上,租金一个月三万,听起来贵,但如果每天有一千个人路过,平均下来一个人三十块的流量成本,还能接受,可现在每天只有两百人路过,那就是一个人一百五,这生意根本没法做。

这个变化不是慢慢发生的,是突然加速的,2019年之前南京街头的商铺虽然有压力但还撑得住,2020年疫情一来,所有人的消费习惯被强行改了一遍,原本觉得＂出门逛街才有感觉＂的人发现在家下单也挺好,原本觉得＂实体店买东西放心＂的人发现线上退换货更方便,这个认知一旦形成就回不去了,不是说街上没人了,是街上的人不逛了,他们路过你的店,看一眼,拍个照,回家下单,你的门面成了别人的展厅。

更要命的是商业综合体的虹吸效应,南京这几年新开的商场一个比一个大,德基、金鹰、万象天地,每个都是几十万平方的体量,它们不只是卖东西,是把吃喝玩乐全打包了,你去那不只是买衣服,是带着孩子玩一下午,顺便吃个饭看个电影,这种体验临街商铺根本给不了,所以人流就这么被吸走了,街道上剩下的都是没目的性的路人,指望他们进店消费,概率太低。

很多人想不通,既然店铺空着也是空着,为什么房东不降点租金把店租出去,这里面有个很多人不知道的逻辑,商铺的租金不是房东随便定的,是银行盯着的,很多房东当年买这些商铺是贷款买的,银行给你贷款的依据就是这个铺面能租多少钱,如果租金突然降了,银行会认为你的资产缩水了,可能会要求你补充抵押物或者提前还款,房东根本不敢降,宁可空着也要把价格撑住,这就是为什么你看到那些商铺一空就是好几个月,不是租不出去,是不能便宜租。

还有一个更现实的问题,降租金容易,但降了之后怎么涨回去,南京这些主干道的商铺租金已经形成了一个价格体系,你这家降了隔壁也得跟着降,整条街的租金水平就塌了,以后想涨回来比登天还难,所以房东们宁可扛着,等着市场回暖,等着有人接盘,但他们不知道的是,这个等可能永远等不来了,因为流量的迁移是不可逆的。

如果你现在还想开实体店,别看临街商铺了,除非你做的是那种必须线下体验的生意,理发、维修、餐饮这种,否则就别和流量成本死磕,要么进商场分摊引流成本,要么彻底线上化,那种指望＂开个店自然有人来＂的时代已经过去了,现在的逻辑是你得先知道你的顾客在哪,然后把店开到他们眼前,而不是等着他们路过你的门口。